沈阳新业主自治规则 业主代表大会可替代业主大会

一个小区究竟选择哪种决策模式更合适？是全体业主普遍参与的业主大会，还是由单元或幢为单位推选出来的业主代表组成的业主代表大会？

昨天，沈阳市房产局起草了最新的业主自治规则——《沈阳市业主代表大会指导规则》，认为在规模较大的住宅区，实行业主代表大会制度更具操作性，该规则将于6月末出台。

业主大会存在制度缺陷

屋面漏雨已经三个月，维修资金却迟迟无法启动，因为始终没有得到三分之二的业主同意。沈阳市小区普遍实行的业主大会制度弊端频显。在小区的物业管理中，凡属公共事务，都要由业主大会也就是全体业主来决定，或须超过双二分之一的业主同意，或须超过双三分之二的业主同意方可实施，这在一定程度上影响了办事效率。

沈阳市房产局物业处处长陈全表示，传统的业主大会看似人人参与，实际上却存在严重制度缺陷。以一个过千户的小区为例，开一次业主大会研究一件事最少几个月，最多一年半载也开不完。而且，一般情况下，多数业主没有时间、没有精力去参与小区公共事务的决定或不愿意参与决策，导致个别人操纵业主大会的情况发生。

新制度让决策“提速”

业主代表大会将是业主自治的最高权力机构，对全体业主负责，它是以单元或幢为单位推选出的业主代表所组成的业主议事和决策的机构。业主代表大会行使《物业管理条例》赋予业主大会的全部职责，具体负责制定业主代表大会议事规则、管理规约等法律文件；负责监督业主委员会、监事会工作，任命或罢免业主委员会和监事会成员；负责作出选聘、解聘物业企业的决定；负责维修资金的筹集、使用等物业管理重大事项的决策。

业主代表大会应定期向全体业主报告工作。每年向全体业主报告上一年度物业管理工作方案的执行情况，物业经营收支的决算情况，提出下一年度物业管理工作方案和物业经营收支预算报告，根据预算报告拟定物业费预收标准。同时，业主代表大会还可以就欠费业主是否应补交和补交标准作出裁决，作为人民法院的判案依据。

业主可自由选择决策模式

陈全表示，业主代表大会虽然在人数上比业主大会少了许多，但由于是在业主中选出的懂物业的代表，在决策一件事时更专业化，效率也更高。

据了解，《沈阳市业主代表大会指导规则》将在6月末出台。这套新制度并非强制性规定，也没有否认业主大会和业主委员会制度，只是认为在规模较大的住宅区，实行业主代表大会制度更具有操作性。“小区究竟选哪种决策模式更合适，要尊重广大业主的选择，如果多数业主觉得原来的制度好就执行原来的制度，觉得新制度好就选择新制度。”沈阳晚报、沈阳网高级记者张晓宁

网友观点：大事决策还要征求民意

沈阳晚报、沈阳网讯(高级记者张晓宁)你们更喜欢小区采用哪种决策模式？沈阳晚报官方微博昨日对网民进行调查，多数网友对“业主代表大会”的新模式看好。

“白云悠悠”：业主大会虽说人人都有权参与，实际上业主并未行使权利。支持业主代表大会，但涉及到物业费或物业企业去留的大问题时，代表们要广泛争求民意。

“草帽虾”：只要选出来的代表能代表民意，那还是人越少越好，但监督一定要有。

“晓初初”：选出来的业主代表能真正代表所有业主吗？质疑中。