兰州物业亟待政策支持破“困局”

今年6月，兰州市物价部门以5家三级资质物业企业为实例，开展了兰州市物业服务成本核定。结果显示，不含电梯及二次供水设施日常维修费的平均单位面积物业服务定价成本为每年每平方米10.01元，即每月每平方米0.83元。但目前兰州市物业多层住宅收费标准为每月每平方米为0.3到0.5元，这种收支倒挂成为物业行业的“共性”问题。 同时，大部分住宅小区已过了开发商的保修期，物业的公共设施、公共部位已经损坏或毁坏，却因没有归集专项维修资金而无法解决，成为不和谐的隐患。

小区大社会，物业大民生。作为城市发展的必然产物，物业管理关系人居生活环境和城市的对外形象，也是市民生活幸福程度的重要体现。好的物业管理不仅有利于安居乐业，也能在很大程度上增加就业机会。但目前兰州物业管理在发展道路上遇到一系列瓶颈和难题，亟待给力的政策扶持帮助走出“困局”。

收支倒挂赋税重成行业“硬伤”

记者采访中了解到，收支倒挂成为目前物业行业面临的普遍问题。一家物业公司的负责人坦言，以最基础的保洁工为例，2009年公司保洁工的工资约在700元左右，今年保洁工的最低工资在1400至1500元之间，人员工资在短短几年涨了200%至300%。但是，兰州市的物业服务收费价格标准依据是2007年省价格部门核定的标准，至今没有进行过政策调整。由于近两年劳动力成本和物耗成本大幅度上涨，作为劳动密集型的物业行业受到很大的冲击，人员流动越来越频繁，部分企业甚至陷入经营性困境。

记者注意到，依据2007年省物价部门制定的物业服务价格标准，多层建筑一级服务标准每月每平方米0.5元，二级服务标准每月每平方米0.4元，三级服务标准每月每平方米0.3元，并下浮20%；高层建筑一级服务标准每月每平方米1.5元，二级服务标准每月每平方米1.3元，三级服务标准每月每平方米1.1元，并下浮20%。针对物业收费，市物价部门在今年6月以兰州时代丽锦物业管理有限责任公司等5家三级资质物业企业为实例，开展了兰州市物业服务成本核定。结果显示，不含电梯及二次供水设施日常维修费的平均单位面积物业服务定价成本为每年每平方米10.01元；含电梯及二次供水服务平均单位面积物业服务定价成本为每年每平方米13.31元。

“目前，兰州市物业多层住宅收费标准为0.3到0.5元，但核算成本已达到0.83元，收费标准低于运营成本，低价格运行造成企业入不敷出，有的企业亏损，发展之路举步维艰。而为节约成本，企业不得不通过降低服务标准的方式来渡过难关，但降低标准则引发业主不满或拒交物业费，长此以往形成物业管理行业恶性循环。”市物业管理办公室主任张庆贞说。

兰州华富物业管理有限公司总经理张光龙说，“近年来物业成本不断上涨，但收费成本低，造成企业留不住人，物业从业人员年龄老化，久而久之形成恶性循环。据了解，为了维持正常运转，一些物业企业不得不派人常年在劳动力市场驻扎招工。人员流动频繁，物业行业的门槛也随之越来越低，好多企业只能将就着维持”，张光龙说，“因为物业管理好多是隐形的工作，如果白天走一个人，晚上的工作立马就没办法解决，过不了两三天时间，楼梯就会脏得不成样子。”

同时，代收的水、电、暖费也让物业企业非常头疼，因为管道自耗较大，水、电的亏损率约在20%左右，虽说也有给物业企业的反馈费用，但相较于亏损仍是杯水车薪，更多的损耗转嫁到物业企业身上。加上人员收费的投入，这对凭人力劳动挣钱的物业企业来说已无力承担。

“此外，赋税重是制约兰州物业行业发展的又一问题。物业服务业虽属微利行业，却同餐饮业等服务性行业一样，承担着5.7%的综合税率。我市物业服务费多采用包干制，上税基数高，物业企业的税负压力真的很大。”采访中，华富物业物业总经理助理张滨林无奈地说。