龙头房企为物业管理“造血” 新型物业服务或成利润增长点

2013年7月，万科总裁郁亮表示：“未来万科的定位是城市配套服务商。”在此之前，万科已在社区配套和服务方面进行了一系列的创新，幸福驿站、第五食堂、第五学堂点半学校、万物仓的相继推出，极大方便了业主的生活。

事实上，越来越多的开发商意识到物业管理这一“软实力”对其发展的重要影响。2013年10月28日发布的《物业管理行业发展报告》显示，在行业综合实力TOP200企业中，隶属于开发房企的有77家，依托万科、绿城、首开、中海、招商局、金地等大型房企的物业公司几乎占据了榜单前十的所有席位；而在另一份由中国物业管理协会发布的“2013中国物业管理行业管理规模成长前20强企业”名单上，花样年集团控股的深圳彩生活服务集团有限公司与佳兆业物业管理（深圳）有限公司跻身前三。

上世纪90年代初期，在许多开发商还在琢磨怎么卖房子的时候，碧桂园物业就提出“碧桂园给您一个五星级的家”的口号，率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理。2013年底，碧桂园在《碧桂园高端物业服务发展报告》中强调，未来将“会推动旗下楼盘物业管理服务更加细化和规范化，令物业管理业务成为碧桂园集团新的业务增长点”。

被称为“豪宅专家”的绿城在物业管理领域也毫不逊色，其所打造的绿城园区生活长期以来被业内津津乐道。作为物业管理的升级换代产品，绿城园区服务体系通过提供包括健康、文化教育、生活三大服务系统，不断持续影响和提升园区业主生活品质。就在2月初，“联姻”绿城的融创中国董事长孙宏斌表示，2014年“最着力提高的一件事”就是物业管理：“其他都是按部就班的，物业服务是我们一件新事。”

在进军千亿的梦想之外，世茂集团还有一个“世茂梦”。“渴望成为城市进化的先行者，做整个行业的引领者。”世茂集团副总裁蔡雪梅曾经表示，“未来的世茂绝不仅仅是卖房子，我们卖给客户的是全然不同的生命体验与生活方式，这是世茂的梦想。”

利润最低地位求变

即便如此，物业管理依然不是大部分房企利润的主要来源。在长达20余年的发展中，物业管理一向被视为房企的配套服务，无法给予房企足够的盈利支撑。

以碧桂园为例，2012年碧桂园物业的经营收入大约为5亿元，虽然2013年有望翻番达到10亿元的水平，但与其千亿的销售额相比甚至算不上一个零头。而在2009年万科物业公司被划分出来独立运营的时候，当年的净利润仅有1亿元左右。万科物业事业部助理总经理向云曾经对外界透露，“即便着眼长远，第五食堂乐观估计毛利率不足10%”。

“物业管理是房地产企业利润最低的服务环节，即使没有亏损，实现盈利也是非常困难的事情。”物业管理业内某专家称。

第一太平戴维斯上海物业管理部主管邹应龙表示，目前来看，这类隶属开发商或依托房企建立的物业管理公司依然存在市场化程度不高、产权不明、权责不清的难题。同时，这些物管公司的经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称。

不过，客观地说，这一情况正在发生改变。渴望在这一领域成功掘金的房企越来越多，部分房企的表现也相当突出。

彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌透露，虽然当前彩生活的收入以及利润占花样年集团整体不足一成，但自2011年，已连续三年复合增长超过25%。2012年，彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%；净利润超过4000万元，净利率达14%，毛利率高达40%以上。

2014年1月，刚刚迈入千亿大关的碧桂园宣布将加大物业管理业务的发展，并提出5年之后实现物管经营收入超过100亿元的目标。碧桂园物业管理公司总经理李长江表现得非常乐观，“甚至可能不需要5年”，李长江说，“除了随着碧桂园集团开发项目的增加而获得的自然增长之外，碧桂园物业将丰富和优化服务内容，这都是碧桂园物业增收的保证。”

探索新型掘金模式

“物业公司之所以能生存下来、生存得好，关键还是靠服务。”

在这条通用的规则之下，身处物管服务领域的房企开始寻找更多的赢利点；积极探索崭新的物管发展模式。在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修四项基本服务之外，包括花样年、世茂、龙湖等在内的标杆房企频频依托互联网打造服务平台，为业主提供包含物业居家服务及教育、健康等多个类别的增值服务。

“企业应该利用各种资源延伸产业链、创新服务内容、拓展业务范围，以创造商业价值。”中国物业管理协会会长谢家瑾表示，最近几年，很多品牌企业加强了在商业模式、服务方式和管理方法等方面的全新探索，所提供的物管服务延伸至房地产开发前期规划、设计、招商策划、营销代理甚至是尾盘销售、房地产经纪业务等整个链条，内容几乎涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售的所有领域，体现出物业管理更为丰富的商业价值。

即便四年前万科集团对万科物业就不再进行补贴，但2013年，万科的物业管理费收入为12.16亿元，延伸服务收入12.22亿元。万科物业掌舵人朱保全曾经表示，万科物业的盈利主要来自包括二手房买卖在内的多样化经营。龙湖物业80%的利润来自延伸服务，据悉，2013年仅帮助业主交易二手房这一项，就获得了3500万元的中介费收入。而转向提供全方面生活服务的绿城物业，对外咨询、物业指导等业务已成为其主要的利润来源。花样年集团总裁潘军更是计划，今后要发展物管公司彩生活的金融服务功能，成为未来花样年发展利润的重要来源之一。