长沙长沙县出台《关于加强住宅区物业管理工作的若干意见》

近日，长沙县政府公布了《关于加强住宅区物业管理工作的若干意见》(试行)(以下简称《意见》)，对提升物业服务水平、解决矛盾纠纷等方面提供了指导和建议。

禁止开发商私自租售小区车位

住宅区属人口密集地带，“停车难”是大部分小区的通病。此次《意见》中提出，县规划、住建、住房保障等部门在规划、报建、预售许可、综合验收等环节实行联合审查制度，新项目一律按不低于1:1的比例配足停车位。县公安、消防和城管执法等部门要采取联动措施，制订住宅区车辆停放秩序管理办法，今后凡住宅区内规划停车位闲置率较高，而周边停放秩序混乱的，应追究开发建设单位责任并记入诚信体系。

停车位配足了，开发商不给住户使用，而是出租或出售怎么办呢?《意见》中要求，住宅区内权属属于开发建设单位的停车位(库)，优先向本小区业主出售和出租，未经物业管理区域内专有建筑面积占总建筑面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主书面同意，不得向业主以外人员出售，否则，房产部门不予登记，业主不予认可。车位、车库满足业主后闲置确需对外出租的，不得改变出租用途且对外出租期限不得超过半年，开发建设单位应当在出租前向全体业主公示征求意见。

由于小区车位出售前的权属属于开发商，对于车位的售价或租金，业主进行购买时属于市场行为，所以《意见》中规定，住宅区停车位的出售价格由市场调节，双方约定；停车位租金标准接受政府价格指导，由开发建设单位、物业服务企业与业主在政府指导价基础上充分协商，持物价部门的收费许可文件方可收费。

建物管动态监管系统

《意见》中提出县住房保障局应尽快建立物业管理动态监管系统，出台物业服务企业诚信评分体系和办法，吸收公众参与，实现即时考核，并将评分结果定期进行网上公示。县政府每年组织一次物业服务分类评比，淘汰一批物业服务企业。

对于物业服务企业诚信评分列入末等的，经小区半数以上业主同意，由小区业主委员会或相应组织按规定重新选聘物业服务企业。

对于物业费的收取，《意见》中指出，在政府指导价基准上，前期物业服务满两年，物业服务企业可根据当地最低工资标准上涨比例，依法依程序调整物业费标准，并重新向物价部门申报物业服务收费标准，建议调整的幅度为：调整后物业服务费标准=原物业服务费标准×【1+65%(新社会平均工资-原社会平均工资)/原社会平均工资】。

物业服务价格的调整，需经过业主委员会或物业服务企业组织业主进行表决，半数以上业主同意才可调整。对于侵害业主共同利益的无理欠费、恶意欠费、长期欠费的业主，物业服务企业可依法提起诉讼，并申请将欠费业主信息纳入个人征信系统管理。