物业：从管家变“冤家”

为何居民不愿交纳管理费?物业公司为此是否做了哪些努力?近日，记者采访到了六安市区几个小区的物业管理人士。

收不上来的管理费

位于解放南路的水云涧小区始建于2005年，现有住户约2100户，小区的物业综合服务费是每月0.45元/㎡，目前负责小区物业服务的天裕物业是小区第二家物业公司。“小区建设已快10年了，属于老旧小区，工程质量遗留问题比较多，近几年小区物业服务费的年平均收费率大约为75%。”天裕物业公司负责人洪祖明说，有些业主以各种借口拖欠物业费，长期收不上来，公司运营难。

不仅仅是在老旧小区，近两年中陆续建成新小区有的收费率也很难达到100%。“全市大约有100多家物业公司，但据我所知，普遍收费率不高。”一位从事物业管理的业内人士说，物业费长期收不上来，影响到物业服务的质量，“这个是恶性循环。”有的物业公司长期入不敷出，选择从小区退出。

去年，六安城区物业管理问题被列为市人大二号议案，提出“执法进小区”、“司法进小区”，着力逐步整治老旧小区、解决小区物业服务收费难等症结。去年下半年，为贯彻落实市人大二号议案，城区曾选定过部分小区作为试点。不过，有业内人士表示，虽然司法进驻小区，对一些长期拖欠物业服务的费业主进行调解，但由于种种原因，暂时收效甚微。

费用因何难收?

这些故事几乎有着差不多的开头：对物业服务长期不满———业主开始欠费———服务质量更难保障———更多人开始欠费……业主欠费的原因是什么?物业管理公司似乎也有自己的委屈?以水云涧小区为例，天裕物业曾对小区内欠费业主进行过统计和梳理，大体有以下几种原因：

小区建设而存在的遗漏问题长期得不到解决。水云涧小区始建于2005年，规划、配套设施存在先天不足。现开发商撤离，很多问题无法对接，工程质量遗留问题长期得不到解决。如A区楼宇当初建设时没有设计太阳能管道，住户从烟道穿管，时间一长发生烟道渗漏;私家车增多，无地下停车库造成停车难等。业主不满，把问题和责任转嫁到物业服务企业身上，拒交物业服务费，“这部分业主约占拖欠物业服务费的45%。”此外，还有的业主长期不居住认为“不住就可不交费”、有的将房屋出售逃避交费“物业也不可能向新住户追缴前业主的欠费”，楼上的卫生间漏水产生邻里纠纷等，业主以此为由拒交物业服务费。

也有些是由于日常管理服务做得不到位，或处理纠纷不及时产生的。如违章搭建、餐饮户随意排放油烟，业主意见较大，物业公司没有执法权，只能采取劝说、引导的方式。前年，物业集中清理过小区绿地中的“小菜园”，并花费近2万多元进行补栽补种，但没多久有业主又圈出了新的“小菜园”，屡铲不尽。“所以，物业公司希望执法能真正进到小区里来。”洪祖明说。

实际上，水云涧小区并非特例，城区不少小区物业都遇到过类似的问题。

希望执法进驻小区

虽然有的小区物业公司起诉过一些长期恶意欠费的业主，但在采访中，多数物业公司的负责人认为，诉讼并非是解决欠费的“好”办法，与业主邻里关系、诉讼成本等，都是他们需要考虑的问题。

“如果一味起诉，除去诉讼成本不说，最担心的还是与业主的邻里关系。”梅山南路某小区的李姓物业管理人员说，他们与业主几乎可以说是“邻居”，一旦进行起诉，担心或许会影响到之前和睦关系。每户业主每年的管理费多为几百元，诉讼成本也是公司要考虑的因素之一。比起一味诉讼，他们更多的还是希望“执法、司法”能真正进驻小区，以帮助他们解决工作过程中的纠纷，提高业主法律意识。

不过，若欠费长期得不到解决，一些物业公司也表示不排除通过法律途径来维护已缴费业主和自身的合法权益。