政协委员为呼和浩特市物业管理“把脉”

问题：老旧小区物业管理难达标

政协委员们对规范物业管理以提案的形式提出，社区建设是城市建设的重要组成部分，物业管理在社区建设中的地位是重中之重。从目前社区工作情况看，社区干部工作花的精力最多的就是物业管理，特别是老旧小区的物业管理。

目前呼市老旧小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低，接管老小区的物业公司连连亏损，所以物业公司在管理上也很不到位，有的物业公司到期不愿接管，撤出小区，造成了恶性循环。

提案中分析，造成当前物业管理现状的主要原因有，由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞等问题，再加上老旧小区中有部分是原来单位集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样就增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小，小区通道多，造成管理运行成本大。还有的原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升，致使数多老旧小区物业管理严重不足，基础设施不配套。

同时，由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。

另外，目前呼市物业公司资质低下，导致部分物业公司管理质量不高。即没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益;行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求;老小区物业收费低，而工作服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低;现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。

对此提案，呼市住房保障和房屋管理局副局长高峰答复称，老旧小区改造工程是呼市市委、市政府一项重点民生工程，下一步，房产监管部门将指导各区政府，进一步加强指挥协调，确保房屋翻修、拆除违章建筑、绿化、铺路，以及管网配套等，确保整个改造计划在今明两年全部完成。同时，对于改造后的老旧住宅小区，将根据业主意愿正在推行专业化物业管理、社区准物业管理、业主自治管理等多种长效管理模式。2013年以来，呼市对无专业化物业管理的住宅小区重点推进准物业管理，政府对实施准物业服务的住宅小区给予一定的补贴，并鼓励有条件的小区引进物业企业实施专业化管理。

建议：老旧小区物业管理需多举并存

提案中建议，要达到规范化、标准化物业管理水平，今后需要政府多部门协调配合，老旧住宅小区环境与秩序整治涉及规划、建设、城管、园林、工商、公安、市政等多个部门，如果没有一个完整周密而又科学的整治方案，没有一个统一的指挥和配合管理机制，是无法有效推进的。房屋翻修、拆除违章建筑、绿化、铺路等要有资金投入，这需要政府、房屋原产权单位与业主共同筹措。物业管理的发展除了物业管理公司自身不断努力外，也需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持。

同时，针对呼市相当一部分老旧小区没有物业管理或物业管理有名无实的现状，应出台扶持政策鼓励物业公司入驻老旧小区，特别是公共维修基金的统一管理使用，可针对物业公司的管理考核予以补贴，并在政策税收和城市公建社会化服务购买方面与老旧小区的物业管理挂钩，以调动物业公司入驻老旧小区的积极性。对社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。一并做到区域改造与专项改造相结合，有计划、有步骤地推进背街小巷、老小区整治，完善老小区公共配套设施，解决相关突出问题。

未来：2015年实现准物业管理全覆盖

据了解，截至目前，呼市共有老旧住宅小区1659个，计1890.8万平方米，其中，新城区445个，551.9万平方米;赛罕区554个，585.3万平方米;回民区329个，375万平方米;玉泉区331个，378.6万平方米。其小区性质构成复杂、多样，有开发商建设的商品房，有政府投资兴建的统建楼，还有历史遗留的单位自建职工宿舍楼，小区的管理过去都由各单位自行负责，服务范围较窄，只是提供院落看护和保洁服务。

对此，呼市物业监管部门推出了准物业管理的新模式，根据住宅小区的环境、配套设施和居民的承受能力、意愿，物业办和物业服务中心提供相应标准的物业服务。如今实施准物业管理的小区共831个，1040.5万平方米。其中，新城区136个，202.2万平方米，按计划今年将对无物业管理的老旧住宅小区实现准物业管理全覆盖;赛罕区236个，316万平方米，回民区128个，143.7万平方米，玉泉区331个，378.6万平方米，初步满足了部分小区改善物业环境条件的需求。

高峰介绍，近几年来，市区两级政府通过为民办实事，在老旧住宅小区物业管理扶持方面每年投入专门的人力、物力和财力，采取“托底”保洁服务和准物业管理等措施，有效解决了部分小区生活居住环境脏乱差的问题。

目前，政府部门实施了7200万元资金补贴计划，为240个住宅小区提升专业化物业管理。拟在2015年实现准物业管理全覆盖，确保能够全面解决老旧住宅小区的物业管理难题。同时，根据呼市房产监管部门制定的《开展规范提升我市住宅小区物业管理水平专项行动实施方案》，督促物业服务企业认真执行有关规定，切实履行物业服务合同，提供质价相符的物业服务，做到基本服务规范达标，进一步强化行业监管，提升居民满意度。

高峰提出，当前对老旧小区推行物业管理存在的实质问题是物业费定价标准较低，多数小区收费标准为每户每月8-15元，由于小区物业管理缺乏其它方面商业补助，现有成本仅能维持基础保洁工作，难以满足部分业主多层次需求。同时，居民大多缺乏物业有偿服务意识，许多业主常常以各种借口拒缴物业费，造成物业费收缴难，致使物业服务企业最后无奈退出，小区物业管理服务形成真空。此外，老旧住宅小区推行物业管理，涉及市区两级政府、多个部门，目前还缺乏统一有效的联动管理机制，还难以形成强力推进的态势。下一步，将按照属地管理的原则，对社区内零散的老旧住宅小区实施准物业管理。