哈尔滨市“保障性物业”也需被保障

黑龙江日报11月28日讯 日前，在哈尔滨市正阳河街道前进社区的沟通协调下，建国北六道街17号院的一场停水风波在持续了两个多月后终于告一段落，在此过程中，居民与物业企业剑拔弩张，互不信任，在风波结束后小区居民毅然提出“炒掉”现有物业公司，希望由社区成立物业服务站接管，一时间,为弃管小区提供基本保障性物业服务的社区物业服务站再次受到人们的关注。那么,这个从2011年起哈市为破解弃管小区无人管理难题而探索建立的社区物业服务站运转如何，未来的发展会怎样，记者对此进行了走访。

昔日弃管小区今朝大变样

22日，记者来到香坊区东光厂家属楼看到，小区里道路平整，卫生整洁，楼体也被粉饰一新。“瞧!现在多好，小区院里干净了，绿化也都补植了。住得真舒坦。”对于小区的变化居民孙大爷赞不绝口。他说，几年前，他们小区被物业公司弃管后，卫生无人打扫，垃圾遍地，防盗门也坏了，生活环境十分糟糕。2012年，他们小区所属的景和社区成立了社区物业服务站对小区物业进行了接管，不仅清理了小区内的垃圾，就连小区内的路也修了……小区环境大变样。

同样，家住香坊区通站街31号的居民李阿姨也真切地感受到了社区物业服务站接手弃管小区后带来的新变化。“小区2011年被物业弃管后，由于没人收垃圾，周围全是蚊蝇，到了夏天都不敢开窗户。自打去年小区被通站社区物业服务站接管后，小区环境改善了，防盗门也换新的了。真的要感谢咱社区物业服务站。”李阿姨说。

据了解，为了将弃管小区管起来，哈市2011年起开始组建社区物业服务站，根据住宅、环境和配套设施等状况，为老旧住宅提供卫生环保、日常综合维修和绿化维护等保障性服务。截至目前，哈市共有社区物业服务站302个，受益居民达10万户。

设施差收费率低运转遇瓶颈

尽管社区物业服务站的成立让许多弃管小区焕发了新颜，但是记者走访中了解到，由于物业费收缴率低、经费不足、缺乏专业物业人员等问题，哈市大多数社区物业服务站都在艰难维持，甚至不少都是亏本运转。

25日，记者来到道外区地灵社区物业服务站时，该服务站单站长正在为没钱清淘所管辖小区内的化粪池而犯愁。单站长告诉记者，该小区已经被弃管多年，现在由社区物业服务站接管。由于化粪池多年没有清淘，导致居民家返水的情况时有发生。“我们测算过要想彻底清淘需要近4万元，但我们物业站收居民的物业管理费每平方米才4角钱，就这个价钱收缴率才只有30%，维持物业站的正常运转都不够，更不用说这种大笔的开销了。”说这话时单站长一脸的难色。

谈及物业服务站的运营困境，单站长坦言：“‘入不敷出’是社区物业服务站目前面临的最大困难。”由于社区物业服务站接管的房屋多是老旧住宅，房屋老化严重，屋面漏雨、墙体透寒等问题非常突出，使得物业服务站在运转之初就困难重重。目前的管理只能局限在小修小补，遇到大修项目时，还要向居民再收费，但很难收取，这就让社区物业服务站的管理陷入了“大修做不了，小修勉强做”的窘境。

与地灵社区面临的困境一样，公路大桥社区物业服务站运营也是举步维艰。该服务站张主任告诉记者，物业如果想服务好，就需要有足够的经费和技术人员的保证，但这两个方面社区物业服务站都是“短腿”。而因为这两方面的不足，导致物业费更加难收，因此形成了恶性循环。“我们站的物业费收缴率30%都不到，维持正常运转都难，社区总搭钱。”张主任无奈地说。

此外，一位不愿透露姓名的社区主任告诉记者，他们辖区的社区物业服务站成立3年了没收过一分钱，一去收钱居民就是不交，无奈他们只能实行“利益共享，费用均摊”的办法，哪坏修哪，谁用谁花钱，这样勉强维持。

多措并举期待良性循环

在成立之初,哈市提出社区物业服务站在某种意义上应是一种“准公共服务”,内容上要突出保障性特点。然而，面对目前在运转中遇到的困境，如何保障这一“保障性物业”的良性发展，成为摆在哈市物业管理部门面前的一道难题。

对此，黑龙江省社科院研究员董鸿扬告诉记者，社区物业服务站与社会性的物业企业不同，并非以盈利为目的，而是身兼多项社会职能。为了破解现在服务站所面临的困境，政府可以适当的给予一些财政补贴，同时加大老旧住宅改造的力度，通过改善小区环境，完善设备设施，从而得到居民的认可，进而提高缴费率。形成良性循环，最终走向市场化物业公司的道路，为弃管小区管理提供保障。

采访中，也有多位社区物业服务站从业人员建议，物业管理部门可以加强对社区物业服务站工作人员的培训，并指导街道、社区召开业主大会，增加社区与居民间的交流。同时，社区服务站要将收入明细和支出明细定期公示，让全体居民监督费用支出情况和物业管理情况。让小区居民充分信赖社区。同时加大宣传力度，提高居民的缴费意识，促使服务站能够有序运营。据了解，为了加大哈市社区物业服务站的扶持力度，今年哈市已对60个社区物业服务站提档升级，通过对居民庭院裸露地面进行硬铺装或者绿化及适当增设居民休闲设施等方式，切实解决老旧住宅庭院环境脏乱差，屋面渗漏、墙体透寒、生活配套设施破损老化等问题。此外，哈市还将努力探索“捆绑”招标方法，即在新建项目中标的物业企业，按一定比例捆绑管理经改造后并具有一定运行基础的老旧住宅小区，从而为老旧住宅小区居民从机制体制方面彻底破解社区物业服务站临时接续服务的不足，让小区物业服务最终回归市场化运营轨道。