物业公司会不会漫天要价？

继国家发改委宣布放开24项商品和服务价格、下放1项定价权限后，陕西省物价局在本月初明确，包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等7项原来属于省管价格的商品和服务价格，也将从1月20日起实行市场调节价。这将改变目前各小区物业费、停车费执行政府指导价的现状。但也有不少市民担心，少了政府这个约束，物业公司会不会趁此机会“漫天要价”?停车难问题越发凸显?物业服务“质价不符”咋办?特别是对于业委会尚未成立的小区，市场调节价如何实现?

新政

物业费、停车费将“放权”给市场

物业费咋收、停车费贵不贵历来是老百姓关注的话题。以西安为例，有的小区每平方米物业费不到1元/月，有的则超过2元/月;有的停车一个月七八百，有的几十块就能搞定。

去年11月下旬以来，国家发改委对外宣布放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。陕西省物价局在本月初明确，包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等7项原来属于省管价格的商品和服务价格，也将从1月20日起实行市场调节价。

1月9日，华商报记者从陕西省物价局服务业价格处了解到，今后住宅小区在拟定物业服务费、停车服务费时，由业主委员会或业主大会根据物业服务企业的服务标准、服务质量协商定价，无需再报价格主管部门备案或审批。但协商确定的收费项目、收费标准等，应在小区内予以公示，并每季度公布物业费收支情况，以便业主监督。这就意味着物业费、停车费只要得到业主与物业协商一致就能敲定，同时，业主如果对小区物业公司的服务或收费不满意，可以按招投标的形式“货比三家”，选择满意的物业公司入驻。

现状

西安物业费按服务等级收费

据华商报记者了解，目前陕西省实行物业管理的小区物业费收取，存在政府指导价与市场调节价两种方式。即：普通住宅实行政府指导价，商业、工业、别墅及特约物业服务实行市场调节价。价格主管部门依照住建部门出台的《陕西省住宅小区物业服务指导标准》对应地制定了《陕西省物业服务收费指导标准》，分为多层、高层、办公写字楼三种，并分别设置一级、二级、三级和等外级收费标准。具体标准及浮动幅度由各设区市价格主管部门和住建部门决定，使物业公司物业服务企业的服务和收费标准水平基本“有章可循”。

西安住宅小区停车服务费有标准 地下停放最高150元/月

华商报记者了解到，目前，西安住宅小区的停车费通常委托物业管理公司收取。依照现行的《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》(以下简称《办法》)，停车场按硬件设施、服务质量的等级划分为一、二、三类，分别实行政府指导价。

《办法》指出，露天停放的小型汽车，月服务费从50-80元;室内停放(即地下车位)的小型汽车，月服务费从100-150元。当然，除了物业服务企业按合同约定收取的停车服务费外，车位买断、租赁价格由车主与产权人协商确定。需要指出的是政府部门制定的交通工具停放服务价格为最高限价，等于是在无形中为物业公司乱收停车费亮了“红牌”。

他山之石

专家建言：北京和谐社区发展中心研究员陈剑军认为，对于没有成立业主大会或业主不成立业主大会的小区，物业企业希望提价的，应逐一征求每户业主意见，取得业主一致同意(100%)方才可以提价。

基层经验：福田区天然居业委会主任杨志敏认为，针对没有业委会的住宅小区，政府会有一个救济手段，由居委会、街道办代行业委会、业主大会的权利，召开书面业主大会，最终由物业企业提出要求，基层政府部门组织人员上门填表完成定价程序。

北京案例：2010年出台并实施的《北京物业管理条例》明确由建设单位承担前期物业服务责任，在小区业主大会没成立的前期物业阶段，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费。这可以倒逼开发商、物业服务企业积极成立小区业委会。

物业收费与所提供服务

“质价不符”或成投诉重灾区

定价没“标准”，会否哄抬价格?

没了政府指导价，市民最担心的问题是物业费、停车费定价也没了“标准”。家住太白花园的黄先生表示：“要是能选择价格公道、服务好的物业当然好，可万一物业都瞅准时机哄抬价格，选哪家还不都是亏?”

华商报记者从陕西省物价局服务业价格处了解到，实行市场调节价后，要调整收费须获得一定比例业主的同意。物价部门指出，在房地产已进入买方市场的前提下，购房者在选择楼盘、开发商在选择物业公司时，越发重视其服务质量和口碑。按照《合同法》的约束，物业公司不可能因指导价的放开“狮子大开口”。对市民担忧的价格乱涨，物价部门表示理解。他们指出，如果出现物业服务企业串通涨价、价格垄断、价格欺诈，或不明码标价等行为，群众可通过12358热线进行投诉，物价局会加大检查处罚力度。

市场调节价后，物业服务“质价不符”咋办?

华商报记者在走访中发现，“质价不符”，是目前物业服务市场普遍存在的问题。有一些物业公司按照相应等级来收费，却未提供相对应的服务。

“几年前刚住进小区时，物业工作人员还很热情，比如家里管道有问题，打个电话，物业就上门服务了。”1月8日，融侨馨苑小区业主张女士告诉记者，2014年初，物业费涨了1毛5分钱，变成了1.35元/平方米/月，但服务却不如以前好了。前一阵家里管道有问题，打电话给物业，物业表示实在忙不过来，最后自己在外边找人修好了。

随后，华商报记者来到附近一小区裕昌太阳城，在物业公司收费处看到了一位女工作人员在向业主解释暂时找不到业主交纳的一张票据，态度比较生硬。在该小区院内，记者随机询问了几位业主对物业的评价，不少业主表示，不是在乎交多少物业费的事儿，但物业的服务态度与服务水平确实有待提高。

华商报记者发现，目前物价部门接到的投诉，大部分都与“质价不符”有关，即不服务要收费、服务差照样收费。业内人士认为，这种情况下，“放权”后的市场或将成为投诉重灾区，希望行业主管部门能够细化和完善行业服务标准，规范物业服务企业的服务行为。

相邻小区存差价，加剧停车难?

在政府指导价的约束下，西安住宅小区的停车收费均有标准。但华商报记者了解到，因为供求紧张，不少小区存在“一车难停”的问题，同时也存在相邻小区停车费悬殊的情形。

1月8日，华商报记者在拥有地下1970个，地上近500个车位的融侨馨苑看到，不到下午4点，小区内的不少道路已塞满了车。“原本买过一个地下车位，但家里又添了辆车，只能再办张卡停到露天。”转了两圈才停好车的业主王女士颇有些无奈。另在唐都花园、美立方、美丽的院子等多个小区，地上和地下车位加起来也无法满足业主的停车需求。

“每个月停车只收50块钱，可回来晚根本没地方。”家住含光路一单位小区的颜先生说，因为建筑年代早，车位本就紧张，有时还有外面的车“图便宜”临时来停，每天都得“抢车位”。

有市民担心，如果将来相邻小区的停车费差价过大，业主肯定都想在定价便宜的小区抢车位，势必加剧停车难问题。但也有业内指出，根据现行的相关规定，停车场应首先满足本小区业主或使用人需要。而且，大部分小区都会在门口放上“外车莫入”的牌子，想图便宜把车停到相邻小区并不容易。

业委会没成立，市场定价咋实现?

实行市场调节价的先决条件，是由业委会或业主大会，作为业主代表与物业公司进行协商。

现实却是，去年8月，唐园小区业委会主任、陕西省业委会协会申办委员会总召集人何志恒在接受华商报采访时表示，据粗略估算，西安的业委会目前只有200多家，不足全市小区总数量的10%。

物价部门指出，有业主委员会或业主大会的，以业主委员会或业主大会根据物业服务企业能提供、小区业主能接受的服务协商定价;没有业主委员会或业主大会的，则按照《陕西省物业管理条例》的规定：“建设单位与物业买受人签订的前期物业服务合同中约定的内容，载明物业管理服务费的时间、标准和方式。前期物业服务合同可以约定期限;但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

“没有成立业委会或召开业主大会，会影响市场定价的落实。”陕西泾渭律师事务所李德军律师认为，召开业主大会、成立业委会，是法律赋予业主的权利。为了最大限度保证市场定价的落实，保障业主权利，需要行业主管、开发商和业主本身，各方共同努力，推进业主代表组织的成熟。