深圳一物业干了四年亏损两百多万?业主不认可审计报告

物业干了四年亏损两百多万?

小区业委会聘请审计，结果显示亏损，业主怀疑其真实性

龙华新区新城市花园及海荣豪苑新一届业委会换届选举成功之后，服务小区四年的物业企业主动要求审计。然而，一份亏损达200多万的审计报告却引起双方质疑：业主觉得太多了，物业觉得太少了。连续几天来，记者围绕这份审计报告多方走访了解到，该小区刚刚换届成功没多久的业委会，也已因此引发不团结。

业主不认可审计报告

龙华新城市花园此前有过两届业委会，后来新城市花园和海荣豪苑合并成一个小区，并于去年8月份成功选举新一届业委会。

据了解，新城市花园的物业管理公司深圳市怡盛华物业发展有限公司(以下简称怡盛华物业)。该公司于2010年6月与第二届业委会签订物业服务合同，合同为佣金制。新一届业委会成立没多久，怡盛华物业提出引进审计，就此问题业委会及物业企业达成共识。由业委会聘请的第三方审计机构某会计师事务所于2014年10月份出具审计报告。但是，这份审计报告，部分业委会委员及众多业主对这份审计报告的专业性、真实性提出了质疑。

部分业委会委员及业主提出：物业企业连年亏损，为什么还愿意做下去?物业企业为何不采取措施缩小亏损?这样任由亏损继续扩大的企业，是否还适合为他们小区服务?

物业公司：我们亏损太多了

1月24日，记者采访了该小区物业管理处龚主任。他称怡盛华物业于2010年7月正式进驻新城市花园时，旧物管没有办理移交手续，业主资料没有，办公场地没有，连设备设施等也全部从零开始，并垫资为小区做了大门和停车场的改造工程。

据介绍，他们在接管该小区的时候，是按照小区的三期工程能够顺利入伙来做预算，孰料四年多过去了，小区三期100多户迟迟未能入伙。这是他们公司决策失误的地方。

此外，开发商拖欠物业服务费。据介绍，开发商在小区里有20多套空置房、2/3的商铺，物业费均未缴纳，这是小区的一个亏损点;其次，小区共有车位113个，开发商每个月要从业主缴纳的停车费中提走65.5%。算下来开发商不仅拖欠物业费，每月还要提走1.2~1.4万不等。据介绍，如此粗略计算，开发商拖欠他们公司的费用高达100多万。

龚主任介绍，小区每个月的收入不到8万元，开发商每个月还要提走1.2~1.4万元不等;而小区每个月的人员工资、保洁、维护等费用，高达9万元。

审计报告致业委会分裂?

该小区一位不愿具名的业主介绍，这份“亏损200多万”的审计报告，令部分业委会委员不敢认可这个数额，“我们认可了，就等于广大业主将背负这个巨额债务。”

为此，小区业主联名写信到龙华新区、龙华街道物管办、社区工作站，要求召开业主大会，并就亏损200多万元的审计报告给出一个合理的解释，小区以后的物业管理工作要做到阳光化、规范化管理。

而该小区的业委会也同时向各级政府部门反映称，小区业委会工作开展困难，内部出现矛盾，互相猜疑，缺乏组织管理原则。同时还提出：业主大会对业委会解散进行表决。

审计专家：收支报表存疑点

由于记者未能取得该小区的审计报告，昨天，记者带着该小区2014年9、10月份的收支报表采访了深圳市诚信会计师事务所副所长施法振。施法振介绍，该小区的合同为“佣金制”，就是从小区的开支里收取10%作为物业企业的佣金。在这个大前提下，根据业主提供的收支报表，从审计的专业角度来看四点存疑：

首先，该小区规模比较小，管理人员4人，可能设岗过多。而该小区的管理人员工作加班费用接近正常工资的60%，这一点存疑，“管理人员一般都是半天上班，4个管理人员需要加那么多班吗?”

其次，小区工作人员的福利费存疑。因为佣金制的物业管理合同，工作人员的福利费不应在小区收支里列支。

第三，停车费的分成纳入物业成本不合理。由于该小区没有地下停车库，而架空层等公共部位权属全体业主，收入理应归全体业主所有。但目前开发商每月从停车费收入里提走一定费用已成事实，这部分就应该从成本里减去，因为佣金制的物业合同，物业企业的佣金是按照成本来核算的，把开发商要提走的费用也纳入成本来，无疑提高了佣金。

第四，小区的改造纳入物业成本不合理。施法振介绍，小区的改造、装修等，应该经由业主大会表决，由专项维修资金开支，而不应该将这部分费用列入管理成本里。

施法振介绍，小区里的物业审计是一项十分专业的工作，“应该从经济业务发生的相关证据作为审计的基础，而不仅仅依赖会计凭据来审计。”他说，前述观点均是仅从收支报表得出结论，该小区的物业企业是否亏损、亏损如何，应该到现场进行审计才能得出审慎、专业的结论。

就该小区一份亏损200多万的审计报告及社区矛盾重重一事，记者1月22日与龙华街道办取得联系。据街道办有关主管部门答复，新城市花园目前存在的问题比较典型，他们已经积极介入协调，并争取尽快答复本报的采访。