安徽物业管理如何在规范中共赢

截至去年底，安徽省有物业服务企业3260家，从业人员20.5万人;全省实施物业管理的住宅小区6560个，住宅小区物业管理覆盖面达到80%左右。随着时代发展，城镇居民对物业服务提出了更高要求。

如何理顺物业管理体制和运行机制、优化物业服务企业生存发展环境、推动物业服务业加快发展?省人大代表凌宁、黄群英、朱新尚、张荣国、吴瑞卿等在广泛征集社情民意的基础上，向有关部门发问。

◆参与问政代表：凌宁 黄群英 朱新尚 张荣国 吴瑞卿◆接受问政单位：省住建厅 省物价局 省人大常委会城建环资工委

一问物业服务如何整体提升?

凌宁：我们调研发现，受行业发展法制环境、经济环境影响，全省各地的物业管理行业发展水平存在较大差异。如何提升我省物业服务整体水平?

省住建厅：2004年，省人大常委会颁布实施了 《安徽省物业管理条例》。 10多年来，我省物业管理逐步得到规范，物业服务水平有了很大提高。但现在也存在物业管理体制机制不健全等问题。

下一步，我们将结合贯彻省委、省政府关于加强和谐社区建设决定，积极推动物业管理重心下移，强化属地管理职能，探索建立条块结合、以块为主的物业管理体制和运行新机制。严格贯彻实施《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，督促开发企业依法合规建设，为物业管理创造良好服务环境和条件。

我们还将加强对物业服务的监督指导，组织开展创建 “国优、省优”物业管理示范住宅项目，通过一批优秀物业管理示范项目，带动全省物业管理水平提升。进一步规范物业服务企业退出行为。督促指导地方加强对物业公司业务活动检查和考核，强化日常监管，对损害群众利益的严肃查处，对典型案例进行曝光。

二问质价相符怎样得到保证?

黄群英：我省各地物业管理服务收费定价机制，均存在市场化步伐缓慢、机制不灵活、与行业发展不适应等问题。相关部门如何建立质价相符的物业服务收费机制?

省物价局：2014年11月1日，由省物价局、省住房和城乡建设厅修订印发的《安徽省物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)正式施行。

《办法》将原来的物业综合服务费修改为物业公共服务费，根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。由价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应物业服务等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布;每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

根据《办法》，住宅前期物业收费纳入政府指导价;普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价;非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。 《办法》提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

朱新尚：有的物业公司收取物业费后不为业主提供相应的服务，有的业主拒付物业费影响物业服务质量。对于此类行为，有何解决措施?

省物价局：《安徽省物业服务收费管理办法》明确，物业服务企业需依约履行义务，业主有交纳物业费的义务。一方面，物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费;另一方面，物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。 《办法》明确：业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

《办法》严格规范物业企业的收费行为，督促物业服务企业明码标价，在物业服务区域内的醒目位置公开服务内容、服务标准、收费标准、监督举报电话等，接受公众监督。

三问行业管理如何更加规范?

朱新尚：对于物业管理服务质量的认定，供需双方在认识上存在较大差异。相关部门怎么加强对行业的规范化管理?

省住建厅：2014年3月1日，省住建厅会同省质量技术监督局制定的安徽省地方标准 《住宅区物业服务标准》正式实施。 《标准》涵盖了物业承接查验、客户服务、房屋共用部位和共用设施设备管理等专业内容，能有效发挥对物业服务的规制作用，切实规范物业服务行为。

一年多来，我们大力推动《标准》落实。组织了集中宣传培训，开展政策宣讲，让物业服务企业和行业主管部门准确理解、熟练掌握《标准》条文。对强制性规定执行不到位的，下达限期整改通知;逾期仍不整改的，进行严厉处罚。要求物业服务企业在与业主委员会签订物业服务合同中，按照 《标准》规定确定服务等级，按照等级核对服务收费，确保质价相符。

四问地方立法能否跟上步伐?

张荣国：修订后的《安徽省物业管理条例》自2010年1月1日起施行，对法规实施情况是否有专题调研?

省住建厅：在省人大的监督指导下，全省各级物业管理主管部门贯彻实施 《条例》，狠抓各项措施落实，取得了一定成效。但近年来，随着住房商品化快速推进、物业服务业蓬勃发展，对于一些物业服务不规范行为，已难以通过现行法律及时解决，迫切需要再修订《条例》。根据省人大常委会有关领导指示，省住建厅配合部分省人大代表对我省部分城市物业管理工作进行了调研，还专程到江苏省进行了专题调研，并初步分析出管理体制、物业服务、物管区域划分等18大类问题。

吴瑞卿：如何保证再修改后的《安徽省物业管理条例》符合形势需要并具有前瞻性?

省人大常委会城建环资工委：省人大常委会对《条例》修订高度重视，已经把《条例》修改列入今年立法计划，年内提请审议。目前，正面向社会公开征集修改 《安徽省物业管理条例》的意见建议，欢迎社会各界人士在3月31日前通过登录安徽人大网站、发送电子邮件、邮寄信件等途径和方式提出意见建议。

在下一步修订过程中，我们将根据实际情况，把握物业服务业发展规律，推进物业管理和服务制度创新，注重解决好突出问题，引领和推动物业服务业发展，使修改草案符合客观规律，体现地方特色，务实管用，具有较强的针对性和可操作性。