物业费与上海最低工资调整联动

一边是上海最低工资不断走高，人力成本不断提高；一边是老小区物业费调价难，如何在居民“钱袋子”和小区正常维护之间找到“黄金分割点”？今天，记者从浦东新区浦兴街道的金藤苑小区获悉，该小区在本市率先采用物业费与上海最低工资调整联动机制，这一方案经过业主大会通过。

成本上扬 曾遭“抛盘”

近日，记者来到金藤苑小区，只见这是一个建造于上世纪90年代末的居民区，多数为商品房，小区环境整洁。

“1998年，小区建成后，物业费的标准是每平方米0.35元；2008年，因为更换水泵，每平方米增加了0.1元的水泵运行费，但这是专款专用的。也就是说，物业费多年以来就没有涨过。”该小区业委会主任告诉记者。

不涨价对居民来说是个利好消息，但随着物业运营成本，尤其是人力成本的持续上涨，物业公司资金开始捉襟见肘。2006年，金藤苑的首任物业公司眼看老房维修成本等越来越高，决定“抛盘”。在街道、居委会等多方联系下，才由另一家公司“接盘”。

之后，小区被列入老旧小区维修整新的政府实事项目，维修成本有所降低。但近年来，随着物业成本，尤其是人员成本的不断上涨，第二任物业公司又开始出现亏损。去年，物业公司的合同到期前，物业公司萌生退意，流露了不再续约的想法。

一封家书 摊开“账本”

为此，金藤苑业委会专门对小区物业成本做了测算，发现目前小区物业每月收入和支出的缺口平均在4000元左右，其中人员支出占总支出的近四分之一。小区物业聘请的保安、保洁等收入基本都在上海市职工最低工资线左右。1998年小区建成时，上海最低月工资为325元，2014年为1820元，累计增长率达到460%。但物业费却从没涨过。

为此，在召开业主大会前，业委会先公开了“一封家书”，晒出了小区的物业“账本”。看了“家书”后，许多居民主动提出，“物业公司也要生存，是该涨点了，但要在居民能承受的合理范围内。”居民钱振鸿对记者说，“小区居民离不开物业，如果物业管理失控一个星期，小区的垃圾就会堆积成山。天上没有掉下的馅饼，与其等到被物业‘抛盘’，不如大家一起商量个可行的解决方法。”

投票通过 调价到位

在充分和居民沟通，并听取了小区党组织和居委会的意见和建议后，金藤苑召开业主大会，就两个事项投票：一是从2015年1月1日起对本小区的物业管理费进行一次调价，增加0.13元/平方米，达到0.58元/平方米；第二是建立一个长效的调价机制，即每年按上海市最低工资的调整时间和比例调整物业费。

业主大会召开后，两项事项均通过，有了法律效力。这意味着不但此次新的物业标准通过，今后每次调整物业费也有依据，将根据上海最低工资的调整幅度做相应调整。

浦东新区浦兴街道相关负责人介绍，金藤苑的做法是居民自治解决物业难的典型案例。通过建立长效的调价机制，既让物业公司不能“自说自话”，想调价必须有合理的理由和浮动标准，保证居民利益不受损失；同时，也通过调价机制，为物业公司的未来发展留出空间，保证物业公司的经营能正常维系。

据了解，从今年1月1日，新的物业收费标准已开始实行。虽然物业费上涨了，但实行第一季度以来，和去年同期相比，物业费收缴率不但没有下降，还略有上升。