没物业老旧小区管理亟待“蝶变”

7月初，一场连阴雨让渐起的暑气稍有缓解，然而，家住河北省石家庄市八五零社区顶楼的金先生却高兴不起来——自己这套上世纪九十年代的房子又漏雨了。由于小区没有物业管理，和其他业主协商又未果，无法拿到维修资金，每年一到雨季，就成了金先生和其他顶层住户的“愁季”。

同样发愁的还有小蔡。作为石家庄市一家小型物业公司的经理，他负责市区一处老旧小区的物业管理。“下雨后维修清理工作特别多，都是花钱的活儿，加上收取的物业费本就不高，算下来一个月得赔上近两千块钱。”小蔡告诉《法制日报》记者，自己真后悔当初不听同行劝告，接了老旧小区物业这个“烂摊子”。

记者近日走访石家庄市多处老旧小区发现，一方面，由于缺乏有效管理，老旧小区基础设施老化严重、生活环境脏乱差、治安秩序混乱，急需引入物业公司;可另一方面，由于物业费定价偏低且收费困难，“大杂院”管理难度大，鲜有物业公司问津。老旧小区物业管理已经成为城市建设管理中的“头疼病”。

秩序乱维修难急需有效管理

几年前，随着小区内私家车的增多，石家庄市联盟小区上演起“抢车位”大战。这个兴建于1992年的老旧小区没有物业管理，并未划定固定车位，全小区1万多居民共用两个公共停车场，“抢”不到车位的居民打起了小区绿地的歪脑筋。

2014年起，联盟小区一些业主将小区的冬青树砍掉、把绿地铲平，铺上地砖，自建成停车场，甚至搭起简易车棚。因为无人制止，联盟小区毁绿建车位问题愈演愈烈，小区的草坪灌木被毁得支离破碎。

联盟小区居民广为诟病的不仅是停车问题。“门口连个门卫都没有，收破烂的、发小广告的成群结队地往里进，不少人甚至在小区随地大小便。”居民张先生告诉记者，一到夏天，小区就弥漫起一股臭味，让人无法在外逗留。

不仅是联盟小区，由于缺乏有效的物业管理，“路灯不明、道路不平、治安无人管、垃圾遍地扔”已经成为石家庄市众多老旧小区的通病。

记者走访发现，不少老旧小区里都杂草丛生，安全隐患多，私搭乱建严重，甚至有一楼业主私自圈地种菜养鸡。更为严重的是，老旧小区的基础设施均出现老化，给居民生活带来诸多不便，没有物业管理的情况下，相关维修工作遇到各种困境。

石家庄市柏林北区建于上世纪八十年代，小区地势较低，加之没有雨水管道，小区内的污水管道又老化极易堵塞，一到下雨天小区里就严重积水，好几个井盖同时污水外溢，居民天天被臭气熏着。

为了解决这事，柏林北区的居民找到石家庄市政部门，得到的回复是得找物业。没有物业，存放在房管部门的维修资金难以申请。居民们找到居委会、街道办事处，可这两家均表示资金不足，如果要维修的话，需要居民共同筹钱。无奈之下，柏林北区的居民走起了信访程序。

“对于井盖损坏、污水外溢等小区急需解决的问题，等维修基金申请下来再修并不现实。”柏林北区居委会书记马蕊坦言，“像疏通雨水管道这样的大问题，单靠住户们凑钱也不易实现。”

石家庄市老旧小区的基础设施管理最初由石家庄市政公司负责，日常管理由产权单位或者城管部门外派管委会负责。后经改制，房屋产权归到个人，原产权单位不再负责管理，同时石家庄市政公司将小区管理交给物业公司负责，但对于没有物业的老旧小区如何管理一直没有明确规定。

没有正规的物业公司，居委会只好扮演物业管理角色，而这样的服务很难到位。石家庄市东三教社区居委会主任何凯介绍，目前石家庄市的老旧小区大部分由居委会代管，少部分处于无人管理的状态，“由于缺乏资金和人力，居委会不可能像物业公司那样为居民提供专业化服务，只能雇人帮居民定期清理生活垃圾，即使这样，管理起来也令人头痛。”

事实上，由于没有相关政策法规的支撑，遇到问题，居委会想管管不了，不管又不行，处境十分尴尬。针对联盟小区毁绿地建车位问题，小区居委会主任雷光告诉记者，他们曾经试图通过法律途径解决，可咨询律师得知，居委会不是起诉主体，没有权利代替全体居民起诉某个人，只能作罢。

基础差收费难吓退物业公司

急需物业管理的柏林北区小区并非一直没有物业。2006年，一度处于无秩序状态的柏林北区引进一家物业公司，由于经营不善，该物业公司于2012年撤出小区。再次入驻的物业公司，仅仅干了40天就匆匆撤离。至今，小区都没有招来新的物业公司。

事实上，对老旧小区进行代管的居委会一直积极筹划引入物业，以缓解居委会管理小区的压力，但是居委会没有聘请物业公司的权利，而老旧小区的居民对物业入驻的热情似乎并不太高。

依照法律规定，小区聘请物业只能由代表全体业主的业主委员会来招标进行，成立业主委员会首先要成立筹备组，然后成立全体业主大会，进而选举出业主委员会。这些步骤缺一不可。

2008年，联盟小区居委会开始筹备聘请物业公司。该居委会发放了数千份调查问卷，就成立业主委员会事宜征求居民意见，结果一份问卷都没有收回来。在征求全体居民意见时，大多数居民也都反对。居委会还试图成立筹备组，但因筹备组没有工资，最终也没人愿意做这项工作。一年之后，在各种担忧和反对声中，联盟小区居委会聘请物业的打算夭折了。

“小区住户对物业入驻的热情不高，原因主要是收费问题。”雷光表示，过去不少居民楼的物业费一直由产权单位承担，大家并没有交费的习惯。一旦聘来物业，每户每月要交几十元的物业费，很多居民并不乐意。

收费问题同样是物业公司不愿接手老旧小区的首要原因。在石家庄市物业管理协会秘书长刘明看来，老旧小区房屋破旧、基础设施老化，不具备实行标准物业管理的条件，服务和维修成本较高，物业费还收不上来，致使众多物业公司面对老旧小区望而却步。

物业公司经理小蔡告诉记者，他负责管理的小区为石家庄市某政府机关家属楼，物业由该政府机关负责。房改后，小区物业管理推向社会，但小区职工住户受固有观念或经济条件限制，对物业管理仍不愿自己掏腰包，外来住户更是能不交就不交。

“现在，我们想撤也撤不出来。”石家庄市国孚物业服务公司相关负责人向记者大倒苦水。该物业公司负责管理石家庄市北苑小区两栋楼，业主交纳物业费的比率仅为30%，费用拖欠严重，公司入不敷出、难以为继。后来，在当地居委会等各方的协调下，不得不再次接手，但截至目前，业主交纳物业费的比例仍不超过55%。

“老旧小区连每户每月一两元的卫生费都很难收齐，更不用说每月每户几十块钱的物业费了。”小蔡表示，石家庄市新建小区的物业费都在1.2元至1.5元/平方米，而老旧小区的物业费还不到0.5元/平方米，就算加上相关补贴也吃不消，自己只能用新小区的盈利补贴老旧小区亏损。

“真希望来个物业帮我们管理，可是多次引进物业都以失败告终。”石家庄市建明社区党总支书记耿云说，“有60多栋楼、3000多住户的建明小区路面破损严重，地下管道破损腐蚀严重，几乎每年都会出现污水外溢等问题。一旦有物业接手，除了要负责环境卫生、社区治安等日常管理外，还要承担路面维护、地下管网维修等责任，经营管理成本确实高。”

石家庄市国际城物业公司一位负责人向记者表示，以0.5元/平方米计，即使小区居民缴费率达八成以上，所得收入也只能保本运行，物业无钱可赚。但是，如果老旧小区能够将一些门脸划归物业公司经营管理，那物业公司就有希望靠租赁费和物业费把老旧小区管理好。

事实上，石家庄市的小区门脸租赁和摊位费收取上，有的由小区辖地管委会建设经营，有的由居委会、办事处负责代收，所属关系比较复杂。在既得利益的分配上，能够得到这部分收益，显然只是物业公司的单方意愿。

政府出资扶植引导走向市场

2014年10月，由于原产权单位改制，有5栋多层居民楼的石家庄市河北电机厂宿舍成了“没人管”的孩子。9名热心居民组织到一起，成立起“物业小组”对小区自治管理。几个月下来，“物业小组”义务服务，公开管理账目明细，小区清洁有序，正常运转。

经过走访，记者发现除了居委会代管之外，石家庄市老旧小区的日常管理还有四种模式。一是原产权单位代管;二是热心人自治;三是组建业委会;四是引进物业公司。前三种模式中，老旧小区规模一般较小，居民人数较少，容易组织并达成一致。稍具规模的老旧小区，如果没有原产权单位资金支持，仅靠志愿服务难以管理，必须引进专业的物业服务。

相关统计数据显示，石家庄市共有老旧小区866个，30余万户。2014年起，石家庄市开展老旧小区改造项目，从居民最关心的卫生环境、安保设施、排水管道等问题入手，针对不同小区量身定制改造内容，改善后的老旧小区将区分不同情况推行不同的管理模式。

2014年石家庄市起草的《关于加强我市老旧小区管理实施意见》正在征询意见，按照该意见，改善后的老旧小区，对居民收入较低，不具备实行市场化物业管理条件的，继续由整治前管理单位负责;无管理单位的小区整治后可暂由辖区办事处负责管理，也可业主自治;对于有条件实行市场化物业管理的小区，按照《物业管理条例》有关规定和小区实际情况，由辖区政府负责引入市场化物业管理模式。

实现小区管理全覆盖和引导老旧小区向小区物业管理市场化过渡，是石家庄市进行相关改造的目标。2015年开始，石家庄市由政府买单，引入优质物业企业进驻老旧小区，首批解决100个老旧小区没有市场化物业管理的问题。

2014年9月，石家庄市裕华区政府出资，在青园小区引入物业公司，结束了这个老旧小区20多年没有物业管理的历史。在小区硬件改造建设中，路灯、门岗、监控等均由政府支持，物业管理的一大部分资金也由政府买单，物业公司只向居民收取少量费用。如今小区环境、治安情况显著改善，居民连连称赞。

石家庄市房管局物业处副处长王勇表示，由政府出资支持物业入驻管理是一种尝试，前期资金的扶持是为了树立业主共有财产权意识，让居民接受物业管理才能保障物业服务长期延续，这也将成为老旧小区管理模式能否“蝶变”的关键。

根据规划，石家庄市区政府的扶植资金计划将在3至5年内撤出，之后完全转入市场化模式。这种模式如要持续下去还需社区居民的认可和支持。对此，入驻青园小区的石家庄铸恒物业服务有限公司经理吴谦也有很多担心:“一旦政府撤资，只能靠公共部分收益或者小区居民来承担，未来的发展还是未知数。”

有专家表示，以物业公司的形式开展老旧小区日常管理，能形成长效优势，但物业公司的盈利性质与老旧小区的实际确实存在不相符的问题。2014年以来，有的地方建设“社区物业”，政府主导物业公司在社区成立分公司，社区居委会相关负责人担任物业分公司经理，负责本社区物业管理，分公司不以盈利为目的。这种“绑定”的物业服务模式或许会成为老旧小区管理的突围方向。