安徽拟修订物业管理条例 小区车位应先满足业主需要

“租客”可以列席业主大会享受相应的权利义务、开发商在小区交付前应支付相应的费用用于电梯更新改造、物业公司可以向法院起诉拖欠物业费的业主……9月21日上午，安徽省十二届人大常委会第23次会议听取了《关于<安徽省物业管理条例(修订草案)>的说明》，修订草案保留了原《条例》的框架结构，对原文进行了176处修改，以适应物业管理发展的新形势。

“租客”可以列席业主大会

随着城市流动人口的增加，“租客”越来越多。但是，他们没有产权，难以参与物业管理，其应享有的合法权益也难以保障。修订草案增加对对物业使用人权益的保护内容，指出其物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人可以列席业主大会。

修订草案还增加了对物业使用人人身、财产的保护。根据规定，物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

没有业委会也可以自行聘请物业

对于一些不具备成立业主大会条件，或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，今后也或将可以自行聘请物业管理小区。

根据修订草案，由街道办事处、乡镇政府、居委会、村委会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，可以组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。而物业管理委员会的人员组成，应当在小区内显著位置公示。

专项维修资金实行专户存储、专款专用

专项维修资金使用难和续筹难是较为突出的问题。修订草案规定，街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府物业管理行政主管部门指导下，协调监督建筑物及其附属设施的专项维修资金的使用和管理。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金，业主委员会组织和监督专项维修资金的筹集和使用。管理规约应当包括专项维修资金筹集、使用和管理。

专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市、县人民政府物业管理行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项为维修资金的使用、管理和监督制度。

小区车位应先满足业主需要

住宅小区内车位、车库的管理和使用，是物业管理服务的难点和重点之一，纠纷和矛盾比较集中。修订草案中明确，物业管理区域内车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

对于拟出售的车位、车库数量少于要求购买车位、车库业主的房屋套数的，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。对于出租的车位和车库也参照此办法管理。

业主拖欠物业费物业可以提起诉讼

今后，对于拖欠物业费的，物业官司可以通过诉讼方式解决。根据修订草案规定，业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

业主在装修中，擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，会被处以5万元以上10万元以下罚款。擅自改变建筑物及其附属设施用途的，情节严重者会被处以50万元以上100万元以下罚款。

开发商在交付前支付费用用于电梯更新改造

目前高层住宅电梯的后期维修、改造越来越被关注。针对高层住宅电梯、消防等特种设施设备的后期更新、改造资金筹集困难的问题，修订草案规定受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用的百分之一比例交存资金，专项用于电梯、消防等设备的更新改造，该资金归业主所有，纳入物业管理区域专项维修资金管理。(记者黄娜娜)