《南宁市物业专项维修资金管理办法》11月1日实施

外墙是否要修补？楼道是否要粉刷？水泵是否正常运行？下水管道是否有渗漏……这些问题关系到房屋、整栋楼宇、甚至整个小区物业的正常使用和居住安全。

如今，大部分省会城市都建立了维修资金管理制度。10年前，南宁市也开始着手进行维修资金管理办法的相关准备工作，但由于种种原因，至今仍未建立住房维修资金制度，滞后于全国同类城市。

据了解，目前南宁市在维修资金的归集、管理、使用等方面存在诸多问题。

首先是绝大部分物业小区没有按国家规定建立维修资金，特别是1997年以来建成交付的商品房需要维修的部位增多，但维修经费却无法得到保证。

其次是归集维修资金管理主体多样性、归集标准不一。目前收取和管理维修资金的有开发商，有物业公司，还有业委会；归集标准也不一样，有的按月、按建筑面积每平方米收0.05～0.20元，有的一次性按户收500～800元。

另外，现已归集维修资金管理混乱，资金数目不清，资金安全状况无法保证。由于资金管理主体众多，又缺乏具体的法规支持和有效的监督机制，不少小区的维修资金缴存不易、管理不善、使用较乱，被挪用、侵占的现象时有发生，损害了业主的合法利益，并且引发诸多矛盾。

南宁市房产局有关科室负责人说，随着时间的推移，不少小区的共用部位、共用设施设备已过了保修期限，维修项目与支出也逐渐增多，并且将随着年限的增长而增加，维修问题将会日益突出。因此建立物业维修资金，尽快开展维修资金的归集管理工作极为迫切。经过反复修改和完善，《办法》终于与广大市民见面，并将于11月1日起实施。

解读：维修资金首次交存比例为5%、7%

维修资金如何收取、如何管理、如何使用？10月9日，记者采访了南宁市房产局有关科室负责人，对《办法》里读者关心的热点问题一一进行解读

1、如何交存？

维修资金的建立首先是交和存的问题，比如新建的小区如何交？使用年限较久的旧小区又如何交？按多少比例交？这些问题直接牵涉到每个业主的切身利益。《办法》对维修资金交存的比例等进行了界定。

首次交存有两个比例

《办法》第七条 业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：

（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。

解读：按照建设部有关规定，维修资金的首次交存比例在5%～8%，考虑到南宁市的经济发展和市民收入情况，对没有电梯的物业小区，将收取的比例定在最低档，为5%；对于有电梯的物业小区，规定的首次交存比例为7%，低于建设部规定的最高上限8%。

为什么有电梯的小区维修资金要多交一些？有关科室负责人说，这主要是考虑到电梯的正常使用年限为15年左右，按一般住宅的寿命70年算，在房屋的使用年限内电梯要更换4次左右。而更换电梯所需的花费，在维修费用中是最大单的，一次至少要几十万元，因此，向有电梯的业主收取的维修资金比例，也要略高于没有电梯的业主。

有关科室负责人说，物业建筑安装工程每平方米造价，纯粹指的是建筑安装的成本，不包括房地产开发的土地成本、税费及财务管理费用等，每年南宁市建设工程造价管理站都会对这个指标进行公布。

2008年的建筑安装成本目前正在测算当中。一旦有结果，本报将会及时公布，这样业主即可计算出自己首次应交存的金额了。

不交维修资金领不到新房钥匙

《办法》第九条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

解读：据了解，早在公开向社会征求《办法》意见的过程中，就有观点提出，对于一般的普通家庭，买一套房本来就已倾其所有了，买房后还得交几千元维修资金，可能会增加购房者的经济负担，不少人对此表示反对。并且还有人认为，到时我不交又能怎么样？

有关科室负责人说，实施维修资金制度是国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》确定的一项法律制度，有利于维护业主共同利益。《办法》一经出台，就意味着将维修资金的交存进行了合法化，正是为了预防极少数人届时不按规定交存维修资金，《办法》的第十二条就有“物业购买人未按照本办法的规定交存物业维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋”的规定。

另外，《办法》要求在签订购房合同时，开发商就要与业主约定维修资金交存的数额、时间和方式，如果在交房时业主不交存维修资金，视为业主违约，将按照购房合同约定的方式处理。届时，不交维修资金就拿不到新房钥匙。

新建小区首存资金由开发商垫付

《办法》第十条 新建物业的开发建设单位应当在下列期限内（三个期限，略）按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预交物业专项维修资金：

业主在申请办理商品房权属登记前，应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

解读：南宁市相关部门在外省市维修资金管理调研中发现，如果收取维修资金的时间不一样，将会给维修资金的收取带来难度。为了确保维修资金能够最大限度地归集到位，根据管理的需要，同时借鉴外省市的经验，《办法》决定由开发建设单位预交，然后业主再与其结算后办理变更手续。

换言之，11月1日之后新建的物业，维修资金将由开发商事先垫付，待交房时再由开发商向各位业主收取。

为什么要这样做？因为目前绝大多数房地产开发都是预售的，即开发商不知道谁是未来的业主；另外，即使确定了业主，如果业主在买房时先将此笔款项交给开发商，又怕被开发商挪用。那么只有由开发商先垫付，然后再由开发商向业主收取，《办法》将此作为一个原则。另外，由于从商品房的预售到备案有一段时间，为了扩大维修资金的交存范围，《办法》将此时段的购房者也作为交存的对象。

旧房业主如何交存有详规

《办法》第十五条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首期维修资金交存至专户管理银行的物业专项维修资金专户。业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

解读：《办法》第十条的规定针对的是新建的住宅小区，那么对于旧的物业小区，如果业主想交存维修资金，又将如何处理？

据介绍，由于南宁市建立维修资金制度较晚，大部分物业项目已交付使用并过了保修期。《办法》借鉴哈尔滨等城市的经验，对实施前未建立维修资金的物业明确了补建方式和标准。以一套120平方米的住房为例，这套房子目前已入住10年，业主如果想补交维修资金，那么每年交存600元（120平方米×5元/平方米），连续交4年，共交存2400元。

房产局有关科室负责人说，业主大会没有就维修资金的筹集做出决议的，旧小区的业主应当按照这个规定来交存首期维修资金。同时相关的法律还规定，业主大会对维修资金的筹集和使用要形成决议的，必须要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

2、谁来管理？

维修资金到底由谁管？是物业公司还是业委会？是政府机构还是社会上的各种事务所？

维修资金由管理机构监管

《办法》第四条 市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。

解读：维修资金对于南宁市来说是个新生事物，它到底由谁来管？根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，结合对北京、杭州、南京等市调研的情况，明确在房地产主管部门设立专门的维修资金管理机构，负责开展有关的管理工作。

由于维修资金监管内容新、工作量大、涉及面广、专业技术性强，《办法》采纳了市编办提出的修改建议，确定由市房产主管部门设立管理机构，负责物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常管理工作。

业主大会成立前由机构代管

《办法》第十六条 业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。

解读：小区的维修资金是一笔数目不小的钱，特别是某些面积超过百亩的大型小区，资金数额达百万元以上。在上海等一些地方，就曾发生过业委会主任将上千万元的维修资金卷走潜逃的事。为了确保这笔“医保金”的安全，《办法》规定了两种管理模式：一是由管理机构代管，二是小区的业主大会决定如何管。

南宁市房产局有关科室负责人说，这一大笔钱如果划转至物业公司进行管理，存在一定的资金安全风险。因此《办法》规定，这笔资金由政府部门专门设立的一个机构代管。值得一提的是，这个管理机构是不向业主收取任何费用的。

业主大会成立后由业主说了算

《办法》第十七条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决（共6项，略）。以上事项经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议，到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。

解读：在《住宅专项维修资金管理办法》里，规定了业主大会成立后，由管理机构代管的资金是要转由业主大会自管的。虽然实践证明，转给业主大会自管的模式存在极大的安全风险，但毕竟维修资金是广大业主自己的钱，如果业主有能力自管而不让他们管，也说不过去。

因此《办法》规定，在业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管维修资金的，召开业主大会进行表决同意，由业主大会决定管理模式。简单地说，业主大会成立后，维修资金由谁管，全由业主说了算：可以自管，可以委托物业公司去管，也可以委托会计事务所管理，但前提必须要确保维修资金的安全。

每半年核对公布账目情况

《办法》第二十二条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

解读：交了维修资金后，业主如何知道自己的账面余额情况？又如何监督自己房屋“医保金”确保安全？为增强业主对维修资金的知情权，《办法》要求关联单位每半年核对并公布一次物业专项维修资金账目情况。另外，代管机构也将建立物业专项维修资金查询制度，接受业主维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

比如，某小区的水管爆裂了，物业公司向业委会申请了1万元的维修资金，但实际只用了8000元，这8000元是如何分摊的，剩下的2000元又将如何处理，这些都要在小区的公示栏进行公示。另一方面，管理机构也将通过开设触摸屏、电话查询、短信提示或银行对账单等方式，为广大业主提供查询服务。