武汉：“交房未入住，物管费怎样收”成最大焦点

前期物业费怎么收，车位车库怎么划，业主大会筹备组该由谁牵头，动用住宅专项维修资金的“两个2/3”是否过于苛刻……昨日，备受关注的《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》（以下称《条例》）立法听证会在江岸区机关会议中心举行，20位来自民间的陈述人各抒己见，3个小时激辩高潮迭起。

据悉，这是自2000年就《武汉市外商投资企业管理条例》举行听证会以来，武汉市第二次以市人大常委会名义召开的立法听证会。

根据所持观点、行业特点、专业知识等，20位陈述人最终从全市报名的93位热心市民、各界人士中脱颖而出，他们中有普通业主、业主委员会主任，有来自街道办、物业公司、房地产公司的代表，还有来自高校、法院、仲裁委员会、律师事务所等法律界的专业人士，年龄最大的64岁，最小的只有20岁。

针对武汉市人大常委会提出的有关前期物业费、成立业主大会筹备组、车位车库、供水收费到户、住宅专项维修资金、物业纠纷处理、老旧住宅物业等七个方面的焦点问题，20位陈述人都做了精心准备。在辩论环节，10位陈述人你争我抢、针锋相对，其中，对于“已交房未入住的房屋，到底该全额收取物业费还是打折”的问题，先后有5人、7次阐述观点，掀起整场听证会的最高潮。

武汉市人大常委会副主任吕金芝感慨颇深，她承诺将认真汇总听证会发言内容，形成正式的听证报告，经市人大常委会主任会议通过后印发，作为审议《条例》的重要参考依据。

争论焦点一》》》交房没入住，物业费该不该打折？

《条例》拟规定：前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担；但房屋买卖合同另有约定的除外。

“交房以后入住以前，不能全额收物业费”

中南民族大学教师刘道筠：我认为在房屋入住以前应该收取部分物业费。根据《民法》，物业应包括两部分：业主专有部分和小区共有部分。既然交了房、拿了钥匙，作为业主，当然不能免除对小区共有部分物业服务的缴费义务；但是对于其专有部分，也就是业主在小区里活动所产生的物业服务，比如装修垃圾处理，那就只能是入住以后才会发生，如果人没有住进来，物业的工作量显然会减少，全额收取物业费，那就是物业公司的权利和义务不对等。所以我认为，这段时间的物业费应该由业主和物业公司约定，减半或者按三七开、四六开收取都行。

武汉亿房网编辑胡晓亮：我想用具体案例说明观点。洪山区某小区多名业主反映，今年6月底，开发商通知业主去收房，但多名业主直到8月初才拿到钥匙入住，令人费解的是，物业公司催缴物业费，硬是从6月底交房之日算起，很多业主说，虽然已经交房，但是没拿到钥匙，没能顺利入住，无法享受房屋的正常使用权，何谈享受物业服务？所以我认为，房屋交付以后入住以前，应该酌情考虑物业费收取问题，不能按全额收。

洪山区山水华庭小区业委会主任梁俊华：我赞成房屋入住以前，只收取部分物业费，如果业主预料到交付以后房屋会长期空置，可以先跟物业公司达成约定，按什么比例收取，这点也建议在《条例》中注明。

“打折收费对物业公司不公平”

武汉高科物业总经理王建国：我坚决认为，只要交房，业主就应该全额缴纳物业费。房屋交付，就意味着满足了使用条件，物业公司已经履行合约将公共设施配置到位，不会因为少数业主没入住、不使用，就减少甚至缺失这些配置，在物业付出的人力、物力、财力成本上，差异小到可以忽略不计，所以从成本角度考虑，打折收物业费对物业公司不公平。另外，根据国家相关规定，空置房应该足额缴纳物业费。

武汉丽岛物业营运总监徐礼有：物业服务是对小区共有部分的维护、管理、修缮，根据《物权法》，这部分费用应由全体业主分摊，如果按照刘道筠老师所说的“权利义务对等”原则，那么一旦对交房没入住的业主打折，减少了物业公司的收入，就意味着应该降低物业服务标准，最后损害的还是全体业主的共同利益。还有一点，一般我们视交钥匙为交房，但是到底业主有没有入住、是不是长期空置，物业公司很难准确判断。

争论焦点二》》》公共车位对外出租最长六个月？

《条例》拟规定：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主停车需要。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

“规定最长期限是保证业主的‘优先权’”

湖北大学政法系书记陈小燕：我赞同对本小区以外的人出租车位最长六个月的限制。对于一个小区来说，可能现阶段有一些空余车位可以对外出租，但是动态长远来看不一定，一年调整两次出租车位，可以优先满足本小区业主需要。

湖北扶轮律师事务所律师吴良涛：“优先满足业主停车需要”是本条核心，如何保证“优先”？首先开发商要具备对车位车库的产权证明，才能对外出售、出租车位；然后，必须是在配置比例范围内有空余，才能对外出租给单位或个人，而且出租前应在小区公示，确认本小区业主没有租赁需求才能对外出租；第三，规定对外出租最长六个月，同样是保证业主的“优先权”。

“不利于开发商收回成本”

武汉地产集团吕谦：车位、车库有两种，一是占用公共地方，一是非公共地方，也就是业主专有地方，公共地方由开发商负责对外出租、销售。我认为，不应该强行规定对外出租车位最长不超过六个月，因为开发商要根据现金流进行计算，短短六个月不利于收回成本，会影响开发商建设车位的积极性，也会对承租人造成负面影响。

争论焦点三》》》街道办、居委会该不该“掺和”筹备业主大会？

《条例》拟规定：（业主大会）筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

“主人管管家，街道办居委会要参与”

退休公务员朱本盛：如何让“主人”管住“管家”，这就要从根本上确立业主委员会的法律地位。我赞成街道办、居委会参与业主大会的筹备组，因为成立业主大会的确存在很多现实的问题，业主难组织，物业和开发商不配合等等，都需要政府来干预和管理。我建议，入住两年以上的小区，应该强制规定成立业委会，并以此作为街道的考核指标。

“容易变成‘行政许可’，不赞成”

洪山区山水华庭小区业委会主任梁俊华：业主大会、业主委员会是群众自发自治组织，应该拥有充分的自治权。筹备组里加入街道办、居委会不合适，组长由派员担任更不合适。政府主导下快速成立的业主大会很难被多数业主认可，容易演变成一种新的“行政许可”，使街道办、居委会认为需要他们“批准”才能成立业主大会。所以我建议，政府由包办转变成监督、指导，培育自治组织，这也是解决业主大会、业主委员会成立难问题的根本所在。

“商报建议”频现听证会 涉及两大争论、三条建议

上周六，本报曾举办“汉版”物业条例征集民意座谈会，十余位来自武汉市人大以及法律界、教育界、经济界、物业公司的代表热议，形成六条“商报建议”。昨日，本报记者将这6条建议和此前本报征集的500余条建议、意见，以及连续6天的系列报道内容，一并提交市人大常委会作为立法参考。
听证会上，记者发现，不少陈述人建议甚至激辩的焦点问题，正是“商报建议”和此前系列报道中涉及的重点内容，粗略对照，至少涉及会上的两大焦点、三条建议。
关于“交房没入住，物业费该不该打折”的争论焦点问题，本报在9月27日A02版曾予以大篇幅报道，并采写具体事例。关于“业委会筹备该不该由居委会牵头”的问题，本报9月29日A14版曾刊登读者建议。陈述人朱本盛所提到的“业委会经费”问题，“商报建议”中明确提出：“业委会必要的工作经费可在小区公有部位收益中列支，但街道办应参与对小区共有经费的管理及分配，并监督执行。”
此外，关于陈述人提到的物业“除了保管还有安全防范义务”的问题，以及住宅专项维修资金的“两个2/3”难题，本报都曾以整版规模推出专题报道，详见9月28日A11版和9月30日A16版。

其他焦点问题》》》赞成水表到户，建议提高水费

对于《条例》中“供水专业经营单位向最终用户收取费用”的规定，几位陈述人均拍手叫好。
新昌瑞安物业武汉分公司部门经理陈国秋说，他所在的小区，每月公共部位运行电费高达1800元。水费方面，由于15楼以上实行总表、分表相结合方式，没有水表入户，每月由于管网水损、两表误差，都有“多余水费谁来付账”的问题，要业主分摊肯定不同意，物业承担负担又过重。
陈国秋以及武汉市统建公司副总熊牧都建议，加大政府对居民用水的补贴力度，或适当提高水费。

维修资金“两个2/3”过分机械

“住宅专项维修资金，说白了就是房屋的‘医保费’，怎么动用、怎么监管非常重要！”武汉仲裁委员会处长李登华认为，《条例》中动用维修资金“应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”可操作性不强，过分苛刻、机械，不切实际。
武昌宝安花园业委会主任马豹子提到，维修资金的监管是个大问题，希望有关部门深入研究。同时，他认为对于一些较小范围的、需要紧急维修的房屋问题，应该把“2/3”的范围缩小，仅限于相关业主中的“2/3”。
背景链接：今年3月份，武汉市法制办首次就《条例》草案征集市民意见；6月底，市政府常务会原则通过；7月22日，市人大常委会对《条例》草案进行了一审，共提出79条意见和建议，成为大会焦点、热点，备受社会关注；8月，市人大常委会主任会议认为，该条例关系千家万户利益，决定召开听证会。

◇陈述人名单

中南民族大学教师刘道筠
武汉高科物业总经理王建国
武汉亿房网编辑胡晓亮
洪山区山水华庭小区业委会主任梁俊华
浙江海中天公司武汉分公司经理裴显走
退休公务员朱本盛
湖北大学政法系书记陈小燕
湖北扶轮律师事务所律师吴良涛
武汉地产集团吕谦
新昌瑞安物业武汉分公司部门经理陈国秋
武汉市统建公司副总熊牧
武汉丽岛物业营运总监徐礼有
武汉招商局物业公司副总经理葛效东
武昌宝安花园业委会主任马豹子
武汉仲裁委员会处长李登华
退休人员顾兵
武汉市中级人民法院行政庭审判员杨凯
湖北首义律师事务所副主任张萍
江汉区唐家墩街西桥社区主任董守芝
武汉商业服务学院学生黄秀琍