《温州市物业管理办法》明年施行 先睹为快

据悉，目前温州市物业管理一直遵照2000年10月21日颁布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》施行。但该暂行办法颁布至今已九年，这九年间，我市房地产业发展迅速，物业管理专业化、市场化水平提高很快，城镇居民对物业服务的要求也逐年提高，暂行办法中许多条款已经不适应物业管理的发展，甚至与上行法相抵触，其局限性逐渐显现。

近日，《温州市物业管理办法(草案)》(以下简称“草案”)已经市人民政府第30次常务会议审议并原则通过。《草案》全文在网上公布，向社会各界征询意见和建议，得到广泛关注。新办法的进步在哪？群众关注的问题能否解决？又有哪些亮点和特色？记者为此采访了市房管局以及知名物业管理公司相关负责人，抢先解剖《草案》，探秘即将颁布的《温州市物业管理办法》。

明确各部门管理体制

《温州市物业管理办法(草案)》：街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

住宅小区的管理是构建和谐社会的基础性工作，建设安全、舒适、优美的生活、工作环境，离不开基层组织、乡镇人民政府、街道办事处的协调管理。为此，《草案》中详细规定了乡镇人民政府、街道办事处的管理体制及各部门的职责，把责任落到实处，协助物业主管部门对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督。

申明业主的权利义务

《温州市物业管理办法(草案)》：业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

就目前物业服务不佳，业主拒交物业费的事件，《草案》中明确规定了业主在物业管理活动中享有的权利和履行的义务。业主享有“按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行物业服务合同”等权利；同时也要履行“按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用”等义务。

成立业主大会筹备组

《温州市物业管理办法(草案)》：物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助。

在业主大会成立之前，需要大量的筹备工作，筹备工作的好坏，关系到业主大会召开的成功与否。《草案》中对业主大会筹备职责、筹备资金、筹备程序、筹备内容都做了详细的规定。尤其是对经费的筹备中建筑面积与经费的比例、业主人数的计算、专有部分面积的计算都具体到可以操作，以减少施行时的误解纠纷。

规范物业交接验收

《温州市物业管理办法(草案)》：物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

物业管理区域的交接验收，是保护业主合法权益的一项重要制度，以前法律法规在这方面不够明确，开发建设遗留问题较多，业主将此问题归集于物业服务企业，造成业主与物业服务企业矛盾，影响物业服务工作的开展。《草案》对物业管理配置的比例、要求、使用，以及法律、法规、规章对物业管理用房所有权的规定，都做了较好的衔接。

强调小区停车机制

《温州市物业管理办法(草案)》：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

当前物业管理区域停车难成为了社会问题，某小区地下车库只售不租，使得车库无人问津地面车满为患；某小区将车库售出，本小区业主却无处可停；某小区停车费用收支不明。对于这些问题，《草案》明确了停车的具体要求：“业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。”

确保物业管理内容公开

《温州市物业管理办法(草案)》：业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

不仅仅是业主大会内容公开，《草案》同时要求物业收费、车库车位处理、合法利用物业共用部位所得收益等情况都需要及时公布，业主的知情权得到最大的保障，才能更好地享有监督权。这对规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益有着积极作用。

温州市房管局物业管理处处长潘元平表示，酝酿多年的《温州市物业管理办法》是对各相关部门的意见进行梳理，对各法律法规的规定进行对照，再结合温州的实际不断论证修缮而制定的，与《温州市住宅小区物业管理暂行办法》相比有非常明显的进步。2010年1月1日施行的新办法将是一场及时雨，为进一步规范物业管理，维护物业管理市场秩序，保障业主和物业服务企业的合法权益奠定基础。