开发商未兑现合同中的物业管理条款应承担什么责任

郑州汪先生来电咨询：

2011年6月，我看中某开发商的一个楼盘，并就商品房买卖合同的签订双方进行了洽谈。其中开发商提供的前期物业管理协议引起了我的注意，例如若购房人先交50%的首付款，可以免交一年的物业管理费；小区内24小时供应热水，等等。我对于这些优惠条件动了心，于是与开发商签订了商品房买卖合同，将上述的前期物业管理协议条款都写入了购房合同，并交纳了50%的首付款。可是，我入住后却发现热水根本无法开通，物业管理费也高出原来一大截，我感到上当受骗了。请问，我能要求解除房屋买卖合同吗？

河南大乘律师事务所张国强解答：很多开发商在广告中将物业管理作为一个卖点，有些还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费的数额、服务的条件、标准、内容等写入房屋买卖合同。可是购房人入住后，却发现实际情况与当初开发商的承诺不尽相同，因而发生纠纷。

一、开发商能否对具体的物业管理条款、内容作出承诺

在房屋预售前，开发商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议，确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。开发商在售楼时，可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释，以便增加该物业的卖点，也方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。但是，开发商不能将有关物业管理具体内容的条款规定在售楼合同中。因为物业管理与房屋买卖是两个独立的法律关系，前者是服务合同关系，后者是买卖合同关系，而物业管理的费用、标准、服务内容实际上是物业管理的权利和义务、责任，只能由物业管理公司予以确立，开发商不是合同当事人，没有签订这种条款的主体资格。

二、开发商应否承担法律责任

根据我国《合同法》第五十四条第（一）项规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际的情况会复杂一些，大致有两种情形：1.如果物业管理公司在业主入住后没有变更，那么如果这时开发商的承诺没有兑现，则就可以按照上面的结果进行，如果开发商推卸责任，业主就可以追究开发商的责任；2.如果开发商指定的物业公司被业主委员会要求更换，这时新的物业管理公司和业主签订新的合同，与开发商没有关系，换句话说，开发商以前的承诺也与新的物业管理公司没有关系。我国有关法律规定，小区的物业管理公司第一年必须由开发商指定，但是如果业主委员会成立之后对物业管理不满意，经过业主大会的决议可以对物业管理公司进行更换。

三、业主如何保护自己的权益

根据以上两种情形，如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而业主认为自己受骗而签约并遭受较大经济损失，业主可以采取的方法也有两种。一是可以要求撤销该商品房买卖合同，并要求退房退款。如果业主因此遭受损失，例如装修费等，则可以提出索赔请求。二是通过业主委员会要求更换物业管理公司，选择自己满意的物业服务。