张家口无物业管理的小区，该何去何从？

【现状】脏乱差成无物业小区通病

11月16日清晨，还没起床的张女士听到家里有哗啦啦的水声，4岁的女儿起来后喊道：“妈，你看咱家的拖鞋怎么全漂起来了，家里成了游泳池。张女士这才发现，屋里地面上已经积了三四厘米厚的污水。她赶快查看，才发现卫生间马桶里不停向外冒着污物，张女士赶忙请来疏通管道的工人，自费疏通了管道。

第二天中午，张女士回到家，发现下水道里又向外冒水，随着污水一起出来的还有粪便。她赶忙再找人疏通，这回从里面掏出一条旧毛巾。显然，不知楼上哪家的毛巾掉进了马桶……家住桥西区某家属楼的张女士抱怨道，“自己家住在102室，由于1楼到6楼是一体的下水系统，家里的马桶经常会冒出一些堵塞马桶的杂物，导致马桶溢出污物，家里常常跟着‘遭殃’。可这个下水道是几家公用的，怎么能让我单独来买单?”感到不合理的张女士将清掏费平均到楼上其他几户人家，可人家不理解，都说不是自家所为。认为谁家的马桶堵了，就该谁家出清掏费。为此，张女士只好独自承担每次的清掏费用，很是无奈。

说起下水管道堵塞，该小区不少业主有话说。业主孟先生说，“今年夏天，小区内的下水井盖溢出粪便，臭气四溢，不少业主掩鼻而行。住在离井盖近的一楼住户连窗户都不敢开。后来每户业主出了18元，找人把小区内的几个窨井疏通了，没想到没过多久，又有其他的窨井出现了管道堵塞的情况。

“今年春节过后，小区经常被小偷‘光顾’，一个月里丢好几辆电动车、自行车是再正常不过的事了。”居民胡女士说，家属院一直没有物业公司入驻，而且小区里也没有安装摄像头。

不光小区居民的车辆频繁被盗，居民家中的财物也屡屡被小偷盯上。小区居民祁先生说，小区已经有多户居民家中遭到小偷洗劫。居民们每天都惴惴不安，担心财物被盗。

连日来，记者走访发现，垃圾无人清扫、大门无人看守、安全没保障等问题，已经成为市区大多无物业管理小区的通病。不少老旧小区都是单位家属楼，住户人数并不多，大多在10-20几个单元楼。由于小区年限较长，一直没有物业公司管理，小区内的卫生清理，一直由社区派遣工作人员负责清理、倾倒垃圾。并由社区工作人员到住户家里按照每月每户3元钱的卫生清理费收取。

老旧小区附近没有正规的菜市场，摊贩违规占道，在桥西区玉带桥附近的元台子小区早上10点多，小区内看到只有四五米宽的路上，卖蔬菜、水果、肉类的小摊摆了整一条街，足有四五百米长，来往人群、自行车和小摊贩混杂在一起，好不热闹。小区内马路两边的各家各户已经开始打扫卫生准备开张做买卖。记者看到一辆送货的面包车停在一家商铺门口，面包车周围的垃圾可以说是应有尽有，烂菜叶、塑料袋满地都是，其他商户也只是“各扫门前雪”。

记者看到，有两个摊主正在扫地，但是扫出自己的“范围”以后，他们就折回来各忙各的了，留下了躺在马路中间的两堆垃圾。“扫到那里就可以了，完了还会有环卫工人过来打扫。”卖菜的商贩说。而来买菜的附近居民，却只能绕着垃圾走。

【诊断】老旧小区住户少物业赚不到钱

“几年前我们小区是有物业的，可是后来物业公司觉得小区住户太少，赚不到钱，就撤走了。”市民李女士告诉记者，她所在的小区属于单位家属院，小区3栋楼本身住户就不多，“有时候一些住户还不愿交物业费，总是拖拖拉拉，时间一长，物业公司就撤了”。

市民王先生说，老旧社区家属院的卫生费用甚至一个季度还不到10块钱。老旧小区多是些又破产、改制的老旧小区，物业管理资金压力比较大，基本上都是由社区和办事处介入。此外，由于小区老旧，各类问题繁多，从而导致物业公司与小区居民之间矛盾不断，也是横在物业入驻小区之间的一道难迈的坎。

小区没有物业管理该咋办?经记者了解，目前，我市小区的管理模式大致分为四种：物业公司进驻管理、单位后勤管理、业主自治管理、社区及办事处介入管理。记者走访中了解到，物业公司“不待见”这些小区的原因主要是：小区老旧，住户较少，物业费收取困难，进驻之后不挣钱，之后便撤离。

【出路】实行社区自助式物业服务

从表面上看，老旧小区的物业管理面临的问题均与“钱”有关。居民不愿意掏钱留住或聘请物业公司，怎么能够保持或者改善自己的生活环境呢?这些老旧小区有着很多的相似之处，往往都位于市区，是较为分散的点式楼，其中以单位住房或是拆迁安置居多，公共设施老旧，没有匹配的维修金进行维持和修缮。人口流动性大，居民的平均年龄偏大。

因为小区以前有单位管，一些居民还是缺乏物业管理服务要付费的观念，认为自己住的地方没必要花钱请外人来管理。更为复杂的状况是，一些原单位的职工把房子卖了或出租了，导致住户复杂，很多租户不愿交钱或者不愿配合物业管理。然而，老旧小区“没人管”的困境，绝不仅仅是居民没钱或不愿意交钱那么简单。即使居民能够交上物业费，也不排除因为良莠不齐，物业拿钱不干事的情况。业主反映的问题物业没有解决，拒交物业费往往是业主们采取的最常见最直接的方式。

市住房和城乡建设局物业管理科科长吴祥林表示，去年我市新出台的《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》，规定对于难以形成管理单元、条件还不成熟的老旧小区，可聘请专业服务公司提供环境保洁、绿化养护等专项服务;对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区，可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式，实行社区自助式物业服务;对零散楼栋、长期失管的小区，可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区，或划入周边小区，统一封闭管理。鉴于目前居住在老旧小区的住户大部分是下岗人员、物困家庭，相关部门应出台老旧小区物业管理税费减免等优惠政策，鼓励物业服务企业和社区服务机构进区开展物业管理服务。同时，要探索建立物管扶弱济困基金，采取政府补贴、社会捐助等形式，对困难家庭给予物管费用补助。

相关链接

郑州这样管理老旧小区

据了解，郑州市政府早已于2011年实施《老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划》，计划通过对老旧住宅小区实行先整治、后引入物业管理服务的方式，实现建成区老旧住宅小区的物业基础设施整治改造和物业管理的全覆盖，彻底改善老旧小区居民的生活环境。

而整治改造后的老旧住宅小区，则以社区为单位，合理整合、划分物业管理区域，并根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理，达到全覆盖目标。