南宁有300多个无物业管理老旧小区 将成2015-2016年整治重点

居住小区无人管理，既脏乱差又容易发生盗窃案，让住的人很是闹心。上个世纪80年代建立起来的小区，经过三十来年的建设发展，如今已然成为这座年轻城市里的“老人”，他们“疾病缠身”。目前，全市有300多个无人管理的居住区，如何实现居住区管理全覆盖?市住房局将把未实施物业管理居住区的整治工作作为2015—2016年整治重点。目前无物管小区都存在哪些问题?该如何进行管理?有没有很好的改变案例?记者对此进行了深入采访。

目前，全市有300多个无人管理的居住区，无物管小区现状如何?居住在无物管小区的居民迫切希望解决的问题是什么?政府和社区又做了哪些工作?连日来，记者对南宁市一些无物管小区进行了走访，发现无物管小区基本都存在卫生环境差、安全隐患多、小区管理存在矛盾等问题。

现象一

小区大门敞开 车辆人员随意进出

“我们这个小区没有物业管理，没有大门门禁，谁都可以进，小区被偷被盗的事情时有发生。”住在新阳路78号(原名茶安小区)的何先生对小区的环境很是担忧，因为这个有9栋楼的小区至今仍无物业管理。何先生说，他们都不敢让电单车放在楼下过夜，而且业主还经常为了停车位发生矛盾。

记者看见，小区内大多居民的门窗都装上了老式的防盗网，但锈迹斑斑，防盗系数并不高。小区有些地方画了车位，但不少车辆乱停放，大部分楼栋杂物间门口，喷写着“杂物间门口禁止停车，违者自负”的字样。在记者走访时，不少小货车进进出出，何先生说，这里租房子的有不少是在附近做生意的人，他们将这里作为仓库用，经常有小货车进出。

问题那么多，为什么不好好管理?新阳下社区居委会党委书记韦潇君说，这个小区有几十年的历史了，情况比较复杂，主要以回迁户为主，2栋单位宿舍也搬走了2/3原住户，出租或者出售给外来人员，他们屡次组织业主希望能够成立业主委员会实现自管，但都没有成功。原因是小区大多数住户的经济条件不太好，居民不愿意出钱。由于没有实现一户一表，业主意见很大，以前还有业主多年拒交电费……“这些事情我们也做了很多工作，业主配合态度不高。”韦潇君无奈地说。

韦潇君说，新阳下社区原先有10个无物业管理小区，经过多次管理和整治，有5个已实现了自管，有3个小区被纳入旧城改造范畴等待拆迁，目前还有2个还处于无物业管理状态等待实施“两毛钱(每户每天出2毛钱，一个月6元)”工程，让居民享受“两保”(即保洁、门卫安保)，而新阳路78号小区就是其中之一。韦潇君说，下一步，他们将在小区推进“两毛钱”工程，同时争取政府资金补贴，计划投入10万元对小区的硬件设施做改善，比如大门门禁、小区绿化、画停车位、安装监控等。

现象二

公共设施缺乏 居民夜里摸黑行走

公共设施缺乏，是最让无物业管理小区居民感到头疼的事情。在北湖南社区唐山路2号小区，这里也是属于无物管的状态。记者走进小区，看到几个人正打扫道路卫生，上前一问，原来他们是社区工作人员。而在几户人家的门口，几名社区的管理人员上门给居民讲授如何让小区尽快解决“老大难”问题的方法。小区居民反映最激烈的问题便是——路灯以及楼道灯缺乏，使居民们长期以来一到天黑就要面临摸黑出行的窘境。

唐山路2号小区属于上世纪90年代的回建房，包括11栋居民楼，共约2500人，其中小区内有近三分之二的老人，且多半是下岗失业经济困难的居民。

“我们这么多栋楼，没有一盏小区路灯，一到晚上整个小区就黑灯瞎火的，走路都要摸黑，而且楼道里也没有楼道灯，晚上回家只能借着微弱的手机光亮慢慢摸索着上楼回家，我们都是上了年纪的人，晚上这么暗，走路摔倒或有别的闪失这么办?”小区居民蓝阿婆说。

记者跟随小区居民在小区内走访了解到，由于是老旧小区，唐山路2号小区布局较为落后，车辆乱停放以及物品堆放等现象都较为突出，尤其是一些靠墙角落光线较为昏暗。记者尝试了一下在这些区域行走，发现就算是白天行走，也要比较小心。

现象三

资源遭到挤压 资金匮乏难以管理

调查中记者发现，还有另外一个较为突出的问题无形中制约着小区管理方式的转变，那便是小区的部分公共空间被相关部门占用，产生的收益却不用在小区内，这让小区居民以及社区管理者颇为头疼。唐山路2号小区就存在这样的情况。

在唐山路2号小区，由于历史遗留问题，部分属于小区的停车区域、门面等公共设施却被占据，产生的收益小区居民不能获益，这让本就缺乏资金的小区更为捉襟见肘，也让社区管理者颇为头疼。小区里有多个停车设施，但仅有汽车车位利用了起来，其产生的收益仅够该小区4名安保人员每人每月1000元左右的开支。

“如果小区都要靠社区的资金扶持来维持运转，那社区的资金肯定不够用;只要将小区的电车停车位、门面等公共资源充分利用，就能产生一定的经济收益，便可以投入到小区的服务当中。”北湖南路社区居委会党委书记韦凤花说，社区管理人员也希望政府能够加大力度支持社区对资源的整合，鼓励社区将小区的资源利用起来并将受益投入到小区，以解决老旧小区转变管理方式过程中遇到的资金匮乏的局面。

韦凤花说，目前北湖南路社区共有15个左右的无物管小区，已经有11个通过小区自身资源的整合，很好地实现了自我管理，如北湖中鼎小区、华侨服装厂等。这些小区既与社区“断了奶”，又能保证良好的卫生、治安状况，还能维持公共服务设施以及小区的运转，很好地解决了老旧小区无物管的无序状态。 “我们打算利用小区的闲置资源，让其产生经济效益，也就是说通过小区自身‘造血’改善无物管小区的现状”。

三大原因

致小区“顽疾”难治

为何有些小区没有物业管理呢?

记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，造成这些老旧小区“顽疾”难治无物业管理的原因大概有这几种：

第一,上世纪80年代建成的住宅小区，大都是单位集体宿舍，由于那时没有物业管理的概念，建成后也一直没有物业公司进驻;

第二,一些单位集体宿舍原本由单位派人管理，房改房或企业改制之后，管理人员撤离，导致无物业公司接手;

第三,一些原本有物业管理的小区，由于物管费等问题与业主发生矛盾，被业主“炒掉”了，物业只好撤离，期间业主既没有成立业委会，也没有引进新的物业公司，小区就成了无物业管理的“真空”状态。

老旧小区让物业公司望而却步?

“原本有物业管理的小区却最终导致物业公司撤离，多数是由于部分居民长期不缴纳物业服务费。” 南宁市住房保障和房产管理局物业管理科相关负责人说，老旧小区里有一部分业主是拆迁安置入住的，他们对城市化管理认识不足，认为即使没有封闭的小区管理，家里也不会被偷、被抢，反而认为小区封闭管理会造成出入不方便，车辆要按规定停放，还要缴纳一定费用，这让他们难以接受。

另外，不少小区住户只享受服务，却没有养成缴纳物业服务费的观念。而对物业公司来说，即使是都交了钱，也不能从根本上解决问题，“就老旧小区而言，无论是房屋主体，还是各种设施、设备，都需要维护、维修，这直接导致了物管后续成本较新小区大幅提高。老旧小区管理区域普遍过小，投入高产出低，物管企业正常经营难以维持。”一位长期从事社区工作的专业人士表示。

是何原因让老旧小区顽疾难治?

目前南宁市很多老旧居住区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，以致老旧居住区的整治水平难有较大突破。

部分居住区没有实行物业服务市场化运作。部分机关单位因长期以来对其职工居住区的建设及后期管理都是自成体系，不同程度存在消极配合或抵触居住区整治工作的现象，不愿意实行物业化管理;也有部分居民物业管理消费意识淡薄，不愿意接受物业企业进驻服务。

此外，长效管理机制尚未建立完善。居住区乱象时有反弹，仍然存在边整治、边反弹的现象，既有重视不够、坚持不力的问题，也有管理制度不健全、工作力量不足、配套设施不完善、长效机制未建立的问题。