10多年来物业费只有0.5元/ 物业服务品质还能跟上吗？

自上周三《金楼市》推出“周末小区见”以来，栏目组接到了很多小区业主打来的电话，希望快报记者可以去实地进行走访调查。而上周曝光的东渡国际青年城，业主告诉我们，物业公司已暂停了停车位涨价，目前正等待小区业委会成立后，再与开发商、社区街道等方面，共同磋商收费标准事宜。

本期“周末小区见”我们继续走访了江宁的两个小区，分别是位于天印大道一带的“天印花园”和“莱茵东郡”。天印花园目前物业服务单位是南京金箔集团爱顺物业管理有限公司，小区物业收费标准约合0.45~0.9元/ ;莱茵东郡目前物业服务单位为南京锦江物业管理有限公司，物业收费标准约合0.5元/ 。

小区初体验

天印花园：绿化带变停车场

莱茵东郡：小区绿化管理不善

天印花园和莱茵东郡两个小区，都是交付超过十年的老小区，物业收费标准也都相当低，两家多层房源物业费均未超过0.5元/ 。从当天实地走访来看，天印花园小区目前整体环境，要稍好于莱茵东郡。在采访中，天印花园业主反映比较集中的，依旧是很多老小区的“通病”——停车位紧张的问题，很多业主都将车辆停放在了小区公共绿化带上。但也有业主表示，小区停车位不够用，将车停在绿化带上是物业默许的，也是业主的无奈之举。

而在莱茵东郡，业主反映最多的，是小区卫生清洁和绿化管护不善，与公共设施缺乏维护的问题。据记者了解，莱茵东郡为低密度的花园洋房，绿化率很高，园林景观设计也十分漂亮，数年前开发商还打着“欧式坡地花园联排别墅”的口号卖房。然而在上周的走访中，记者却在小区看到成片枯死发黄的树木草坪，原本郁郁葱葱的灌木丛，到处都散乱着垃圾和折断的树枝。几乎所有的水景都已干涸或成了臭水潭，不时散发着恶臭。还有业主在公共的绿化带上种上了青菜，甚至将公共花园部分围了起来，作为自家“后花园”使用。

莱茵东郡业主赵女士告诉记者，买房的时候说是花园洋房，园林景观是最大的卖点。“刚住进来时，我经常带孩子在小区里散步，那时水池里还有鱼和小乌龟。但现在你看看，由于长期无人打理，这里已经变成了 原始森林 ”。

矛盾焦点

莱茵东郡物业：物业费太低，难以维持绿化

业主：管理跟得上，可以多交物业费

此次走访中，天印花园所发现的问题，几乎是很多老小区的共性问题，而莱茵东郡的绿化管养问题则十分突出。莱茵东郡物业负责人在接受记者采访时表示，小区0.5元/ 的收费标准太低，虽然物业费收缴率能达到80%以上，但小区非常大、园林绿化茂密，维护所需的费用已大大超出了成本。

记者通过走访也发现，小区规模较大，园林设计复杂多样，确实比较少见。采访中一部分业主还表示，如果小区管理能够得到改善，他们愿意物业提高收费标准。

两小区业主满意度

打分情况

调查项目 天印 莱茵 满分

花园 东郡

小区日常秩序 53分 27分 100分

小区清洁卫生 65分 27分 100分

小区绿化 56分 34分 100分

公共设施维护 43分 23分 100分

小区车辆管理 37分 33分 100分

对小区物业 61分 21分 100分

服务总体打分

最早交付年限 约2000年 约2003年

物业收费标准 0.45— 0.5元/

0.9元/

参与打分 30 34

业主数量

专家分析

物业费不是标尺

双方应在合同中约定服务内容和标准

南京三江学院物业研究中心主任朱新贵认为，衡量小区的管理服务时，不应以物业费为标尺，而是在服务合同中寻找服务内容和服务为标准。对于物业服务企业而言，应当按照服务合同的要求提供服务内容，在合同期内不能单方面因为成本的增加而降低合同约定的服务标准。

“通过上调服务费来稀释小区管理成本，虽然也会在一定程度上改变目前现状，但能否达到业主的要求，还存在很大疑问。朱新贵建议，莱茵东郡小区业主大会或业主委员会，首先应当明确业主需要什么样的服务和标准，然后与现有物业商讨价格问题;极端情况下业主也可以通过市场化的方式(如招标等)另选其他物业服务企业。不论是哪种情况，业主和企业均应当在合同中明确物业服务企业应提供的服务内容和达到的服务标准，同时明确对应的价格。而在合同履行过程中，企业也应定期将完成的工作内容告知业主，以达到信息对称的效果。

问题汇总

天印花园

1.小区停车位较少，很多业主将车停在小区绿化带或消防通道上;

2.部分业主将一楼储藏室作为群租房，租给外来人员;

3.物业报修上门处理不及时;

4.部分楼幢电子单元门损坏多时无人修理;

5.有业主在公共绿化带上种菜;

6.楼道卫生环境较差，建议增加打扫频率。

莱茵东郡

1.小区卫生脏乱差，几乎无人打扫，绿化园林景观严重缺乏维护;

2.部分业主私自围挡公共区域，种菜、养鸡，小区违建成群;

3.有业主私自破坏绿化，浇筑水泥做成停车位;

4.地下停车位长期不对业主开放。