《乌兰察布市物业管理工作的实施意见》的解读

一、为什么要出台《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》(乌政发[2015]46号)(下称《意见》)?背景是什么?

我市物业管理工作较自治区其他盟市相比，起步晚，基础薄弱，已不能满足居民日益增强的对专业物业管理的需求，许多问题亟需解决。如物业企业实力弱、服务水平低，经营能力差，业主意识差，业主委员会成立不规范、发挥作用乏力，开发建设遗留问题多，监管力量薄弱、监管不到位等问题。为彻底转变全市物业管理的现状，根据《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发〔2015〕91号)等相关文件，我市适时出台了《意见》。

二、《意见》明确了今后哪些工作任务?

到2017年底，全市物业管理平均覆盖率由48%提升至75%以上，提高27个百分点，达到自治区平均水平，各级优秀示范项目逐年增多，物业企业综合实力和市场竞争力明显增强，高科技管理手段逐步推广，物业服务纠纷投诉明显减少，群众满意度显著提高，物业服务业发展步入规范化、市场化轨道。到2016年底，中心城区住宅小区物业管理覆盖率由64%提升至100%，提高36个百分点，其中老旧住宅小区物业管理或准物业管理实现全覆盖;新建住宅小区必须通过招投标选聘物业企业，物业管理覆盖率达100%;非住宅物业管理覆盖率达60%以上。到2017年底，组建本土品牌企业5家(二级资质以上)以上，至少新增国家物业管理示范项目1个，新增自治区物业管理优秀及以上项目10个，新增市级优秀物业管理项目20个,物业企业全部实现电子建档。物业服务费收缴率达到90%以上，业主满意率达90%以上。新建住宅小区全面推广智能化管理系统，在既有住宅小区中逐步推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。旗县市物业管理工作要加快起步进度，自《意见》下发之日起，要立即成立物业管理股(所、室)，落实人员编制、职责、经费，并组建执法队伍，加强监管力度。合理安排并有序开展老旧住宅小区改造计划。到2017年底，每个旗县市至少组建5家物业企业，住宅小区物业管理平均覆盖率由34%提升至55%，提高21个百分点，新建住宅小区实现物业管理全覆盖;老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%，并鼓励非住宅物业项目引进专业物业管理。物业服务费收费率大幅提升，业主满意率大幅提升。从2016年起，每个旗县市每年至少打造1个市级物业管理优秀项目。

三、培育物业服务市场，扶持物业服务企业做大做强的奖励补贴政策有哪些?

(一)拓宽物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展，将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转型。

(二)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的，由当地人民政府给予物业企业一定的资金补贴，保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分，由当地人民政府给予资金补贴。为降低物业企业运行成本，各地区对物业企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业企业因节能减排而改造公用设施的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业企业，当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

(三)加强税收扶持政策。要合理确定纳税基数，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额，应当分别核算营业额，并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后，物业企业税收政策按国家相关规定执行。

物业企业缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区人民政府批准后，可定期减征或者免征房产税。对物业企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得税地方分享部分。鼓励物业企业兼并重组、做大做强，在兼并重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2015〕37号)精神，对符合条件的物业企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;2015年1月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。

(四)加大对创优达标物业企业的奖励力度。对获得市级优秀物业管理项目的，市政府按建筑面积0.50元/平方米的标准给予一次性奖励，对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，市政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，市政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，市人民政府每年奖励0.5元/平方米，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任。

(五)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

鼓励和支持到物业企业就业。人力资源社会保障部门对物业企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。

物业企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。

物业企业从业人员的岗前培训和继续教育培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。