《珠海经济特区物业管理条例》审议通过 新规条例解读

业主大会召开门槛降低

业主联名提出设立首次业主大会的，联名业主的人数比例从百分之二十降至百分之十。

业主可以电子投票了

珠海不少小区存在大量“候鸟”型业主，新规引入电子投票系统，解决业主大会召集难、决策难的问题。有望解决一人一个票箱四处找人投票的难题。

管理“老赖物业”有办法

市物业管理行政主管部门应当建立业主、物业服务企业信用体系，完善业主、物业服务企业信用信息的采集、记录和交换共享机制，强化信用信息的公开、公示和应用。

明确主管部门职能

新规明确规定市、区政府职能，划分了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门职责;明确要求镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职工作人员，建立纠纷调处机制。

业委会须建立规范的财务制度

业委会须建立规范的财务制度，保存财务收支资料。对于业委会财务审计，要求根据业主大会通过的管理规约或议事规则约定进行。

酝酿了一年多、历经五次审议的《珠海经济特区物业管理条例》日前正式审议通过。成立业委会难怎样破解、“老赖物业”如何应对?这些市民最为关心的物业方面难题今后都有了明确的处理依据。南都记者获悉，由于该条例涉及面广，这一条例也是珠海市人大常委会审议次数最多的法规项目。

推定原则获保留和完善

据介绍，新规因条例正好100条，又被称为“物管百条”。在新规中，南都记者发现，此前一度被争议的推定原则获保留和完善。现行条例为了便于业主大会达到过半数同意形成决议，规定了推定原则，即业主在规定期限内未进行议事表决，推定该业主表示同意参与投票的多数人意见。新规对推定原则进行了完善，明确推定原则只有管理规定或者议事规则有约定的情况下才能适用，有效解决公平和效率问题。

此外，新规还有不少亮点。如新规明确规定市、区政府职能，划分了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门职责;明确规划、建设、公安等部门在各自职责范围内要做好的相关工作;夯实镇、街管理能力，明确要求镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职工作人员，建立纠纷调处机制。其中，建立解决基层物业纠纷有效工作机制，将赋予基层调动、整合政府力量、社会资源解决物业管理纠纷问题的抓手。

在业主大会召开门槛上，新规还规定，业主联名提出设立首次业主大会的，提出设立要求的联名业主的人数比例从百分之二十降至百分之十;此外，物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的;首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的，满足以上三个情形之一的，业主就可以申请召开业主大会，大大降低了首次业主大会召开门槛。

电子投票获确认

由于珠海不少小区存在大量“候鸟”型业主，电子投票系统也是一直受到业主们的关注。南都记者看到，新规新引入了电子投票系统，极大提高业主大会开会和决议效率。通过现代科技信息手段，解决业主大会召集难、决策难的问题。有望解决一人一个票箱四处找人投票的难题。与不动产登记信息实现共享后，解决了业主身份进行认证的问题。

在业主委员会运作上，新规要求业委会建立规范的财务制度，保存相关的财务收支资料。对于业委会财务审计，要求根据业主大会通过的管理规约或议事规则约定进行。业主委员会任期届满或者因违法行为解散时，要求规范印章、档案及财务资料的移交。

目前，不少小区都发生过业主和物业开发商在车库使用上的纠纷。新规规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。出售前要向业主公示相关位置与数量。只允许短期租赁;配比不足时限购一个车位，大大保障了业主利益。

对于“老赖物业”的问题，新规规定，市物业管理行政主管部门应当建立业主、物业服务企业信用体系，完善业主、物业服务企业信用信息的采集、记录和交换共享机制，强化信用信息的公开、公示和应用。建设单位、业主大会可以在招标文件中对失信物业服务企业参与招投标活动予以限制。