泉州市住宅专项维修资金管理规定(征求意见稿)

泉州市住宅专项维修资金管理规定(征求意见稿)

(目的依据)为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本规定。

一、（适用范围）泉州市行政区域内商品住宅（含经济适用房、限价房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本管理规定。拆迁安置中实行产权调换的房屋、危改、回迁房，单位集资建房参照商品住宅的标准执行。

二、（应交存的物业业主情况）两个或两个以上的业主区分所共有的住宅、住宅小区内的非住宅、或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，业主应当按照本管理规定交存住宅专项维修资金。

仅为一个业主所有的项目其住宅且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本管理规定交存住宅专项维修资金。

三、（资金权属）业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

四、（指导原则）住宅专项维修资金的管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

五、（主管部门）泉州市房地产管理局会同泉州市财政局负责全市住宅专项维修资金管理的监督和指导工作。泉州市房地产管理局负责泉州市住宅及售后公有住房专项维修资金的管理工作。设立泉州市区住宅专项维修资金管理中心，负责市区住宅专项维修资金的具体管理工作。

各县(市)房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的管理、指导和监督工作。

六、（缴交标准）业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金。泉州市区首期房屋专项维修资金按以下标准交存：

各县（市）房地产行政主管部门根据本地区情况合理确定本行政区域的专项维修资金交存标准，报经同级人民政府批准后公布执行。住宅专项维修资金缴交标准应当适时合理修改和确定公布。

七、（缴交时间、办法）业主应当在办理房屋入住手续前（房屋买卖双方合同约定的除外），购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，将首期住宅专项维修资金足额存入房地产主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。

建设单位在办理产权初始登记申请前，应当代垫交尚未缴交以及尚未出售的住宅专项维修资金，足额存入房地产主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户，建设单位代交存的住宅专项维修资金在房屋交付使用时根据交款凭证向购房者收取。未交清首期应归集的住宅专项维修资金的，房地产主管部门暂缓办理该项目登记手续。业主未缴交首期专项维修资金的，房地产主管部门不予领取房屋所有权证书。

业主首期交存的住宅专项维修资金，若建筑面积在国家《房产测量规范》规定的允许误差值范围内，或者是购房合同约定的误差值范围内，则不办理退回或补交手续。

八、（公有住房缴交办法标准）出售公有住房的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同交存。业主首期交存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的2%数额交存。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。交存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内。公有住房售房单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。

九、（补建办法）尚未建立专项维修资金的应当补建。

商品住宅小区专项维修资金的补建由业主大会决定，采用一次性补建首期专项维修资金的，其标准按本规定执行；采用非一次性补建的可分期或按月在收取物业管理费时兼收，其标准由业主大会决定。

公房售后的补建，售房单位单位应按规定从单位售房款中补拨20%作为专项维修资金，业主补交部分由业主大会决定。

补建后的住宅专项维修资金应在行政主管部门确定的银行开立专户。

十、（账户管理）住宅专项维修资金行政主管部门设立总账户，按物业管理区域（项目）为单位设帐，实行上级账户核算，总账户为一级核算，每个物业管理区域（项目）设立二级核算，每幢楼设立三级核算，每个业主设立四级核算。

十一、（移交办法）物业管理区域（项目）业主委员会成立后，物业区域住宅专项维修资金经业主委员会申请，由行政主管部门的物业管理区域二级核算划转至以业主委员会名义设立的二级账户核算，纳入行政主管部门的总账户一级核算，银行印鉴及印章交业主委员会管理。移交至业主委员会的住宅专项资金使用办法按本规定第十三条第一款执行。

十二、（使用原则）住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致、谁受益谁负担的原则。专项用于物业保修期满后物业共用部位、设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

十三、（使用办法）住宅专项维修资金的使用。

（一）实施物业管理且成立业主大会的住房，全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业提出使用计划，经业主大会通过后报送房地产主管部门备案后实施；

对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业提出使用建议，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意后，报房地产主管部门备案后实施。

（二）实施物业管理但未成立业主大会，以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住房，由物业服务企业或者房屋管理单位提出住宅专项维修资金的使用计划，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意后，报房地产主管部门备案后实施。

（三）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住房，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出住宅专项维修资金使用计划，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意后，报房地产主管部门备案后实施。

（四）报房地产主管部门备案材料：

1、维修方案：包括项目、专用预算、分摊范围、施工单位选定方式等内容；

2、业主大会决议文件或具有公共关系业主同意文件。

十四、（拨付程序）房地产主管部门接到申请后，对符合专项维修资金使用条件的给予备案，并在拟维修的区域内予以公示，公示期为15天，公示期满后无异议，按照合同额的70%直接转账到施工单位（不提现金），工程竣工验收合格后，经相关单位审核后，房地产主管部门再次予以公示，公示期15天，公示期满后无异议拨付余款。公示期内有异议的，业主委员会负责组织核实。

十五、（紧急垫付）发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行检（维）修和更新、改造的，可由物业服务企业或者房屋管理单位或者业主代表先行垫付有关费用，并通知物业所在地的住宅专项维修资金监管部门，事后按本管理规定第十三条规定程序补办审核手续。

十六、（分摊办法）住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由具有公共关系业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

1、物业管理区域里全体业主共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；

2、用于房屋本幢楼共用部位、共用设施设备的，由该楼房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；

3、用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由专属于相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

4、在一栋住宅内，专属于同一楼层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

5．开发企业尚未出售及留用的房屋，其公共设备设施维修的应当依其占全部物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，属于购买公房业主承担的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

十七、（未售房屋分摊办法）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

十八、（保修责任）住宅共用部位、共用设施设备在保修期内的应由建设单位承担的维修和更新、改造，所需费用由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

十九、（物业收费列支）住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，属于应由物业服务费用支出范围的不得使用住宅专项维修资金。

二十、（人为损坏修复）住宅共用部位、共用设施设备为人为损坏的，修复费用由责任人承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

无法确定责任人的，按照受益人原则分摊。

二十一、（续交适用情形）业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存款30％的，应当及时续交。房屋所有权转让时，业主分户帐面住宅专项维修资金不足首期交存款30％的，应当续交，交存主体由买卖双方约定。

二十二、（续交办法）当住宅专项维修资金余额不足影响其正常使用的，受益人应当按以下方式续筹住宅专项维修资金。

（一）已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法由业主大会决定，并报送物业主管部门备案；

（二）未成立业主大会的，已实施物业管理。住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位做出方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面同意，并报送房产主管部门备案；

（三）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住房，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同（或业主代表）提出续交方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面同意，并报送房产主管部门备案。

业主未按规定或业主大会决议续交、补建或使用维修资金的，业主委员会或其他利益关系人可向人民法院起诉

二十三、（增值方式）在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，市、县房地产主管部门会同市财政局按照国家有关规定，统筹将代管的闲置住宅专项维修资金用于购买一级市场国债或转存定期存款等，而产生的增值收益扣除应当支付的活期利息、代收代管等部门所需的相关费用后，建立住宅专项维修资金的物业项目按户积数或余额占比分配核算到户。

二十四、（注销及退还）房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到产权主管部门办理注销手续，并到物业所在地的住宅专项维修资金管理单位办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。个人交存的返还给个人；公有住房售房单位交存的按账面余额返还原售房单位；售房单位不存在的，按财政隶属关系，收交同级国库，由同级政府统筹管理，并办理账户注销手续。

二十五、（变更）业主转让房屋所有权时，转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户，受让方应及时持有效的权属证明到物业所在地的住宅专项维修资金管理部门办理户名变更手续。

二十六、（监督管理）住宅专项维修资金代管单位应当设立台帐核算管理，并定期向业主公布，接受业主咨询，并依法接受审计部门的审计监督。

二十七、（监督管理）住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。

市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，由市、县人民政府房地产主管部门会同财政主管部门代管，并接受同级审计部门的监督。

住宅专项维修资金交存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。

二十八、（代管）未成立业主大会的，业主交存的住宅专项维修资金，由市、县人民政府房产主管部门代管，并接受同级财政、审计部门的监督。

二十九、（督促机制）在办理房屋登记手续时，申请人应提交住宅专项维修资金的交款凭证，房屋权属登记机构负责审验。未交住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续将房屋交付给购买人，由建设单位或者公有住房本单位相关责任人追交。

业主未缴清物业专项维修资金的，房地产主管部门不予办理该物业的产权以及转让、抵押等手续。

三十、（解释权）本管理规定由泉州市房地产管理局、泉州市财政局负责解释。

三十一、（实施时间）本管理规定自年月日起施行。之前我市下发的维修资金文件与本管理规定有冲突的，以本管理规定为准。