佛山市南海区物业管理实施办法

佛山市南海区物业管理实施办法

各镇人民政府、街道办事处，区有关单位：

现将《佛山市南海区物业管理实施办法》印发给你们，请按照实施办法要求，认真做好我区物业管理工作。

佛山市南海区人民政府

二○○八年七月二十六日

佛山市南海区物业管理实施办法

第一章总 则

第一条为了规范我区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐南海建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。

第二条本区行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条区房产行政主管部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。

镇人民政府（街道办事处）负责对辖区内的物业管理活动实施指导、监督和管理，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区房产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。

居（村）民委员会负责辖区内物业管理的协调、指导。

区房产行政管理部门、镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作。物业管理工作纳入年度考核体系。

第五条 物业管理区域内建立由区房产行政管理部门、区维稳办、镇人民政府（街道办事处）、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由镇人民政府（街道办事处）负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。

第六条 区国土、规划、建设、行政执法、环保、工商、价格、市政、财政、公安和区流管办等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的相关监督管理工作。

行政执法部门负责物业管理区域内违反城市管理方面法律、法规和规定的违法行为的查处工作，发挥物业管理区域内综合执法的牵头协调作用，行使好工商、环保、规划等部门划转给行政执法部门的执法职能。

公安交通消防管理部门负责指导物业管理区域划定公共部位的临时停车位和合理的行车路线。负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为采取强制措施。

工商部门负责查处物业管理区域内非法设置的户外广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所等行为。对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的原则上不予核发营业执照。

规划行政主管部门配合行政执法部门查处破坏房屋外立面、违章搭建、装修和擅自改变房屋使用性质的行为。

区流管办负责住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作。

第七条 区房产行政管理部门应指导成立物业管理协会，物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理区房产行政管理部门委托的其他事项。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条本办法所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。新建商品房已交付使用但尚未进行房屋权属登记的，已登记备案的商品房买卖合同上记载的买受人，在物业管理活动中视为业主；尚未售出的房屋，建设单位为业主。

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的常设执行机构，由业主大会依法选举产生。

第九条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十条 在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第十二条物业管理区域由区房产行政管理部门按照下列规定划分：

（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域；

（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

（四）已建成物业，其管理区域已经形成的，原则上可不再调整。已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，并报区房产行政管理部门同意，可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划分有争议的，区房产行政管理部门在听取相关业主和镇人民政府（街道办事处）的意见后,会同区规划行政主管部门确定。

第十三条业主大会依法管理物业管理区域内全体业主物业管理共同事务，并对全体业主负责。

业主大会（或业主共同）决定下列事项：

（一）制定和修改议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会或者业主委员会经授权作出的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采用集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十五条业主共同决定事项时，业主的专有部分的面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同确定的建筑面积计算。

建设单位的专有部分的面积为未销售的物业建筑面积，但不包括以下物业的建筑面积：

（一）依法归全体业主所有的物业；

（二）配电房；

（三）垃圾房；

（四）不能单独办理产权证的其他物业。

建筑物总面积为所有业主享有的专有部分的面积的总和。?

业主人数按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

车位的产权证、车位合同不计业主人数。?

第十六条业主通过业主大会和业主委员会行使物业管理权。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

第十七条物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；

（二）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积的百分之三十不足百分之五十，但交付使用已超过一年的。

第十八条物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，经建设单位或业主代表申请，镇（街道）房管所和居（村）民委员会共同指导成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组一般由7－13名成员组成，其中镇（街道）房管所和居（村）民委员会、建设单位代表各1名、业主代表4至10名，筹备组的组长由居（村）民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由镇（街道）房管所和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布。筹备组应当在3个月内召开首次业主大会。

区房产行政管理部门应当指导筹备组开展工作，物业服务企业可以配合筹备组开展工作。筹备组的工作应当符合《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房〔2003〕131号）有关规定。

第十九条 建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

第二十条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份，确认物业管理区域业主总人数和总建筑面积；

（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；

（四）参照区房产行政管理部门的示范文本，拟订议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；

（五）做好召开会议的其他准备工作。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开15日前在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当召集临时会议:

（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；

（二）议事规则或者管理规约规定的其他情形。

提议召开业主大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效；符合要求的，应于接到提议后10日内召开临时业主大会。

业主委员会逾期不召集会议的，镇（街道）房管所责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请镇（街道）房管所召集。

第二十二条业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业管理区域内公示物业管理年度实施报告；

（二）执行业主大会会议的决议、决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

（四）物业管理区域未聘请物业服务企业时负责制定重大维修工程项目年度计划；协调、处理涉及物业管理的公共事务；

（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）组织业主委员会的换届选举工作；

（七）监督议事规则和管理规约的实施；

（八）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得从事经营活动。

第二十三条业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

业主委员会作出的决定应当予以公布。

第二十四条业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守有关法律、法规和议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；

（四）具有一定的组织能力和必要的工作时间；

业主被推选为业主委员会委员候选人的，应书面承诺或宣誓，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。

第二十五条业主委员会委员的人数一般为5至9名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主大会条件时，一般选举5名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会成员的任期一般为2年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任1名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

议事规则对业主委员会的人数和成员任期等事项另有约定的，从其约定。

第二十六条 业主委员会委员辞职，应当提前2个月向业主大会提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额时按照议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会会议重新选举。

业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

第二十七条业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或镇（街道）房管所建议中止其委员资格，经业主委员会会议通过后，将情况在小区内公告：

（一）不再是本物业区域业主的；

（二）因违法犯罪原因不能履行委员义务的；

（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

（四）连续三次以上缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物的；

（八）本人、配偶或直系亲属在物业管理项目所聘请的物业服务企业内工作的；

（九）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

其中（一）、（二）项情况，委员资格自动终止，其他情况须报业主大会通过后终止，但业主大会授权业主委员会终止的除外。

第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向镇（街道）房管所备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）管理规约；

（三）业主大会、业主委员会议事规则；

（四）会议记录、会议决定和会议表决结果；

（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；

（六）其他资料。

业主委员会应当对备案材料的真实性负责。

镇（街道）房管所应当自受理备案申请之日起15日内完成备案。

经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会可以凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当向镇（街道）房管所办理备案变更。

第二十九条业主委员会任期届满3个月前，应当自行召集业主大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自上届业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前1个月，尚未召开业主大会选举新一届业主委员会的，镇（街道）房管所和居（村）民委员会可以组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。

业主委员会组织业委会换届选举工作，不得再成立筹备组。

第三十条 业主委员会应当在新一届业主委员会履行职责时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

对不按时移交的，可以申请镇（街道）房管所督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。

第三十一条业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助镇（街道）房管所、居（村）民委员会成立业主大会筹备组，重新选举产生新的业主委员会。

第三十二条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用由议事规则具体规定。业主委员会应当每年在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。

第三十三条业主大会、业主委员会应当配合公安、行政执法等行政管理部门，与居（村）民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

业主大会、业主委员会应当配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会，业主委员会应当告知镇（街道）房管所和居（村）民委员会，并听取其建议；会议作出的决定应当书面告知镇（街道）房管所和居（村）民委员会。召开现场大会的，业主委员会还应提前3日告知当地派出所。

第三章 前期物业管理

第三十四条新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。前期物业服务合同在商品房预售场所公示，并报区房产行政管理部门备案。

分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标，但经区房产行政管理部门同意的除外。

新建住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘前期物业服务企业时，投标人少于3个或者物业建筑面积等于或少于5万平方米（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）的，经区房产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十五条建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第三十六条新建商品物业（含商品住宅、商品厂房和商品商业用房）的物业服务用房应当与新建物业同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工验收。

新建住宅的物业服务用房，建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之五配置，并无偿提供；但物业服务用房面积最低不得少于80平方米。

新建非住宅的物业服务用房，建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之二配置，并无偿提供；但物业服务用房面积最低不得少于50平方米。

第三十七条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在申领《商品房预售许可证》之前，应当办理物业服务用房备案登记；在申请房屋权属初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和抵押。

第三十八条 物业服务用房应安排在地面以上，一般安排在物业中心区域或者物业出入口附近。

物业服务用房应当符合国家有关住宅、办公建筑的设计规范和标准，并通水、通电。物业区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得计入物业服务用房面积。

物业规划总建筑面积超过10万平方米的，可以将部分物业服务用房安排在地下，但不得超过应配物业服务用房的二分之一。

第三十九条区规划行政主管部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案，必要时可以征求区房产行政管理部门对物业服务用房设置的意见。

建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。

第四章 物业服务企业与物业服务

第四十条新设立的物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起30日内向区房产行政管理部门申请资质。物业服务企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。外地物业服务企业进入本区从事物业管理活动应当到区房产行政管理部门办理备案手续。

从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内将物业服务合同副本报区房产行政管理部门备案。

第四十一条物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

物业服务合同一般应约定提供下列基本服务内容：

（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；

（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；

（三）对物业管理区域内公共绿化等进行日常养护；

（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护；

（五）对物业管理区域内车辆停放及其场地进行管理；

（六）其他具体物业服务项目。

第四十二条物业服务企业不得有下列行为：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；

（三）挪用专项维修资金；

（四）擅自改变物业管理用房用途；

（五）擅自改变公共建筑、场地和共用设施设备的用途；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（十）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务；

（十二）出租、出借、转让资质证书；

（十三）擅自停水停电等；

（十四）其他严重损害业主权益的情形。

第四十三条前期物业服务合同由建设单位与选聘的物业服务企业签订；业主委员会成立后，物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

第四十四条前期物业服务合同期满，原物业服务企业决定不继续服务的，应于服务合同期满三个月前通知物业建设单位，由建设单位按规定另行选聘物业服务企业，但业主依法共同另行作出决定的除外。

前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第四十五条业主委员会应当在物业服务合同到期的3个月前，根据业主大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的3个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地居（村）民委员会、镇人民政府（街道办事处）和区房产行政管理部门。

物业服务合同期满，物业服务企业未按本办法履行撤离前的通知、报告义务，建设单位或业主大会也没有选聘新物业服务企业的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第四十六条物业服务合同尚未到期，业主大会可以决定提前解除物业服务合同；物业服务企业对解除合同有异议的，应于解除服务合同的通知送达之日起15日内向人民法院起诉；逾期不起诉的，应自行于解除服务合同通知送达之日起30日内退出管理。

因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前3个月书面通知业主委员会、报告居（村）民委员会、镇人民政府（街道办事处）和区房产行政管理部门，并在物业管理区域内公告。

第四十七条业主拟选聘新的物业服务企业的，应当召开业主大会会议对以下事项逐一表决：

（一）对以协议方式，还是招投标方式选聘新的物业服务企业进行表决；

（二）通过协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将物业服务合同的内容公示，征求业主意见；并在物业服务合同签订前再次进行表决。

（三）以招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将物业服务招标方案的内容公示，征求业主意见，并在实施招标前表决是否委托业主委员会依法开展招投标工作，并与中标企业签订物业服务合同。

业主大会应当将上述事项的表决结果在物业服务区域内公示。

第四十八条物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅及非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

前期物业服务收费，可以根据物业服务等级在政府指导价范围内通过协议约定或按照招投标确定。前期物业服务协议对物业服务收费标准和期限有明确约定的，依照约定执行；合同对收费标准和期限约定不明，遇物价指数上升经营成本增加等因素影响，确实需要在政府指导价范围内调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当公告调价的理由和经审计的财务报告，经区价格行政主管部门批准后执行，同时报区房产行政管理部门备案。[0]

业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。如协商不成，则双方可以共同委托有价格成本审理资质的中介机构或区价格行政主管部门进行成本监审，并由区价格行政主管部门组织论证后核定临时收费标准，具体执行期限由业主大会与物业服务企业商定。

物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业服务区域内醒目位置公布。

物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当每月公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当每季度公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第四十九条? 业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。?

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。?

第五十条建设单位应当对共用部位、共有设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当每2个月公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费、分摊方式向所在区域内的全体业主合理分摊。但物业服务合同或管理规约另有约定的除外。

第五十一条物业服务区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装计量器具；物业服务企业接受委托代收费用的，可以与委托收费单位约定代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：?

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；?

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第五十二条经业主大会同意，在物业服务区域内设置全体业主共有的临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

物业服务区域内全体业主共有的临时停车位，其停放服务收费标准，在政府指导价范围内，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照区价格行政主管部门的规定执行。

第五十三条利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得利害关系业主和业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金或抵充物业服务费。但物业服务合同或管理规约另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十四条物业未经竣工验收合格并在区建设主管部门办理竣工验收备案，不得交付使用。

物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业服务所必需的其他资料。

物业服务企业应当在物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会。

第五十五条新的物业服务企业承接物业时，应当会同业主委员会或建设单位与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时，业主委员会或建设单位应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由三方查验人共同签字。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

第五十六条 物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。

第五章 物业的使用和维护

第五十七条物业服务区域内的规划专用车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要；规划专用车位、车库数量少于等于房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用一个车库或车位。住宅物业仍有部分未售出的，建设单位应按比例预留相应数量的车位。

尚未出售的规划专用车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业服务区域外的单位、个人，但是租赁期限不得超过1年，承租人可以使用物业服务区域内的公共道路。

规划专用车库、车位尚有空余的，物业服务区域内不得新辟临时停车位。规划专用车库、车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为临时停车位的，应当经业主大会决定，并依法办理规划、消防等相关手续。

建设单位不能取得权属证明的车库、车位，不得出售、出租。

第五十八条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业服务区域内公告，并依法办理相关手续。

供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业服务区域内公告，并依法办理相关手续。

第五十九条物业服务区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的服务和生活垃圾的清运责任范围由有关主管部门确定。

第六十条业主、非业主使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

物业服务区域内禁止下列行为：

（一）将车库用于居住、生产经营；

（二）损坏房屋承重结构，或私搭乱建；

（三）侵占绿地、毁坏绿化；

（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；

（五）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

（六）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（七）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（八）违反法律、法规和管理规约的规定饲养动物；

（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第六十一条业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守管理规约和物业服务合同的约定。

物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

第六十二条业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

承租人应当遵守管理规约。

第六十三条房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。

（二）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（三）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（四）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；仅为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例分担一半，另一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有业主按专有部分房屋建筑面积的比例分担。

（五）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失。

物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护。

第六十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

业主、业主大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行物业维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合，不得拒绝。

第六十五条依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，镇人民政府（街道办事处）和区房产行政管理部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。

第六十六条物业维修实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主可以查询自有物业的专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

第六章 法律责任

第六十七条住宅的建设单位与前期物业服务企业签订的《前期物业服务协议》到期后，原物业服务企业不愿意继续管理，建设单位更换物业服务企业时违反前期物业招投标规定的，依照《物业管理条例》第五十七条的规定处罚。

第六十八条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，镇人民政府（街道办事处）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主委员会作出的决定造成损害的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担责任。

第六十九条? 违反本办法规定，国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第七十条物业管理行政工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七章 附 则

第七十一条本办法自2008年12月1日起施行。1995年7月13日南海市人民政府《关于印发〈南海市城镇住宅区物业服务暂行规定〉的通知》（南府〔1995〕93号） 同时废止。