东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定（征求意见稿）

东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定（征求意见稿）

为规范我市业主大会和业主委员会成立程序，保障业主利益，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》要求，结合我市实际情况，现就业主大会和业主委员会成立等事项规定如下：

一、镇（街）人民政府依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督，镇（街）人民政府应指定部门（社区办或社会事务办）对业主大会进行指导、监督。

二、业主大会和业主委员会成立程序

房屋交付使用的建筑面积达到物业管理区域总面积50%以上的，符合成立业主大会条件，建设单位应当书面报告物业所在地镇（街）人民政府，并在物业管理区域显著位置公告。

（一）申请成立业主大会。

20%以上业主可以联名向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求。接到申请后，镇（街）人民政府在5个工作日内批复，5个工作日内未批复的，视为同意。

（二）产生筹备组成员。接到申请30日内，镇（街）人民政府会同房管所指导、协助业主产生业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位以及镇（街）人民政府代表7人至15人组成，其中业主代表应当不少于60%。业主代表采用业主自荐或业主推荐的方式产生，按如下程序进行：

1.居委会在规定时间内接受业主报名参加筹备组，若报名人数超过规定人数的，由镇（街）人民政府代表协调解决；

2.房管所、居委会应当对自荐及被推荐人进行身份核实；

3.产生筹备组成员。

（三）公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由镇（街）人民政府在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向镇（街）人民政府提出。镇（街）人民政府应当在公示结束之日起5个工作日内予以书面答复，协调处理后再公示。

（四）筹备组成立之后必须履行下列职责：

1.参考主管部门提供的范本拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；

2.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3.确定业主的身份及其投票权数；

4.确定业主委员会候选人产生办法；

5.在业主中推选选票发放人、记票人和监票人。

以上内容应当在首届业主大会召开前15日在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

（五）产生业主委员会候选人。业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：

1.业主委员会委员为5人以上15人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况由筹备组确定；

2.业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例为20%─30%；

3.业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生；

4.房管所、居委会应当对业主委员会候选人进行资格审查。符合资格的被推荐人超过规定委员人数30%以上的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选；

5.产生业主委员会候选人之后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示，公示无异议则视为同意。

（六）召开首届业主大会，投票表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）并选举产生业主委员会。

1.业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

2.业主大会会议采用集体讨论形式的，应当按照下列程序进行：

（1）筹备组会同居委会核实到会业主身份，发放选票；

（2）按照会议议程进行选举或者表决；

（3）回收选票；

（4）现场公开计票；

（5）现场公布业主大会会议结果；

（6）公告业主大会会议结果。

3.业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

（1）发放选票。

业主大会筹备组会同居委会组成发放组（发放组至少由2人组成，其中1名须是居委会或镇（街）政府代表），将选票送达每户业主。业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当通过快递或其他有效方式将选票送达。

（2）组织投票。

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

发放组携带流动投票箱，业主收到选票后可以立即投票的，应当将选票填好投入流动投票箱内。选票每次发放结束后，应当立即封箱交由居委会集中保管。

发放组在物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票填好投入投票箱。

邮寄的选票应当放入投票箱，在开票时当场拆封。

（3）组织计票。

组织计票时，为投票截止时间。投票结束后，业主大会筹备组应组成监票组、计票组，进行现场验票、计票。计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。业主或建设单位认为有必要的，可邀请公证部门到现场公正，费用自理。

（4）公告业主大会会议结果。

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于30日。公告应当由居委会加署公章确认。

4.业主委员会委员应当在选举产生后，组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1名，副主任1-2名。

（七）业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料到镇（街）人民政府和市房产管理局备案：

1.业主委员会备案登记表；

2.管理规约、业主大会议事规则；

3.业主大会的会议记录和会议决定；

4.业主委员会委员（候补委员）房产证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）。

符合规定的，市房产管理局发出《业主委员会备案回执》；不符合规定的，应当告知理由，提出处理意见。

三、撤销业主委员会程序

存在以下四种情况之一的，业主可向镇（街）人民政府提出撤销业主委员会的请求：

（一）业主委员会挪用住宅专项维修资金或业主委员会日常工作经费，或侵害业主其他权益的。

（二）没有经业主大会同意，业主委员会擅自与物业管理公司签订物业服务合同的，或擅自与物业管理公司签订合同提高物业管理收费的。

（三）业主委员会行为扰乱了小区管理秩序的。

（四）经占建筑面积总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主要求罢免业主委会的。

镇（街）人民政府在收到请求5个工作日内会同房管部门调查处理。情况属实的，镇（街）人民政府将调查情况和拟撤消业主委员会的决定在物业管理区域显著位置公示7日；情况不属实的，镇（街）人民政府告知请求的业主。

公示无异议的，镇（街）人民政府联合市房产管理局发出撤销业主委员会的通知，并由物业管理公司将通知张贴在物业管理区域显著位置，被撤销的业主委员会应当在收到撤销通知5个工作日内把备案回执交回市房产管理局；公示有异议的，镇（街）人民政府处理解决。

四、业主委员会换届程序

（一）业主委员会任期届满三个月前，应当会同镇（街）人民政府组织成立业主大会筹备组进行换届选举，其余程序与成立首届业主大会和业主委员会相同。

（二）业主委员会集体辞职或因违反相关法规被撤销的，按成立首届业主大会和业主委员会程序成立新一届业主委员会。

五、业主委员会增补委员程序

（一）业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告。

（二）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会增补委员后，应重新持原备案申请表及回执到镇（街）人民政府及市房产管理局进行备案。

六、附则

（一）业主公约示范文本、业主大会议事议程规则示范文本及相关表格样本由主管部门制定。

（二）本规定自 年 月 日起实施。