《上海市住宅物业管理规定》明天起实施

维修基金如何用、物业收费乱象如何解决、换届后业委会不移交资料怎么处理……随着新建居民小区日益增多、居民权益意识日益增强，物业管理引来纠纷成为备受关注的焦点。面对新情况，1997年通过、2004年修订的原《上海市住宅物业管理规定》已显“力不从心”。新修订的《上海市住宅物业管理规定》将于明天起施行，新规有何新变化？新变化能否突破物业困局？还有什么物业问题亟待解决？本报将推出系列专题报道。

《上海市住宅物业管理规定》将从明天起施行，新规定从原来的49条增加到目前的88条，条款增加了近一倍。记者昨天专访了上海市住房保障和房屋管理局、上海市物业管理行业协会相关负责人了解到，新规定的出台明确了业主、物业等各方权利义务，能有效解决诸多长期存在于住宅物业管理中的各种疑难问题，其中更透露出不少新思路、新措施、新方法。

业委会、物业公司、居委会将各司其职

业主委员会应是小区管理的“一大支柱”，但是不少小区业委会缺失，使小区陷入了困顿局面。纵观全市的物业小区，成立了业委会的，能发挥正常作用的不多，不少处于瘫痪或者半瘫痪状态；业主入住好多年，长期没有成立业委会的小区比例很高，由此产生的矛盾和问题突出。

究其原因，上海市物业管理行业协会负责人王志兴认为，长期以来人们对小区业主的自律期望太高，以至于一些部门过分强调业主自律，长期对小区的物业管理不闻不问，监督指导乏力。

“修订后的《上海市住宅物业管理规定》对物业管理的监督机制作了重大调整，形成了物业公司、业委会、居委会‘三位一体’的模式，这是一个突破。”市房管局物业管理中心副主任周宏伟告诉记者，新规定将小区业主委员会纳入了乡、镇人民政府和街道办事处管理范畴，管理单位将综合处理物业管理纠纷。

记者了解到，新规定明确：区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作等。

新规充分体现了监督指导的力度和责任，具体表现在，建设单位重要的物业工程档案资料原先由物业企业代业主保管，现改为由房管办办理；业主大会和业委会备案证由街道管理等。“之所以要强调政府监管，是因为物业管理是我国城市管理的重要组成部分，它直接关系到民众的基本生活保障和社会和谐稳定。”周宏伟解释说。

紧急维修可绕过“三分之二”法则

长宁区某住宅小区的唐女士春节前遇到了一件棘手事：她发现自家的墙壁和天花板出现了漏水情况，不久，大楼内6户人家也先后发现了问题，便联合起来找物业公司修理，物业公司检查后发现是楼内总水管问题。但是，总水管的修理要动用到维修基金，大楼内其他住户都不同意，根据“动用维修基金须三分之二业主同意”的规定，这个问题迟迟得不到解决。

“针对不少小区出现漏水等危险情况，需要动用维修基金，却因‘三分之二’法则受阻，这道难题已经破解了。此次的新规定设置了‘紧急维修’条款，成为一大变化亮点。”市房管局物业管理中心主任马浩元告诉记者。新规第64条规定，对严重影响房屋使用和安全的紧急情况，物业应立即维修和采取应急防范措施，同时向业委会和物业所在地房管办报告。马浩元进一步解释说，“今后，发生屋顶、外墙渗漏；电梯、水泵故障影响正常使用；外墙墙面有脱落危险；消防设施损坏，消防部门出具整改通知书以及其他严重影响房屋使用和安全等情况时，物业应当立即组织维修、更新，而无需业主大会表决程序。”

“这些条款与动用维修资金需‘三分之二’法则看似冲突，但有质的不同。”马浩元表示，它是针对事关业主或使用人人身安全的紧急事件，就如《民法通则》所规定的“紧急避险”那样，采取在紧急状态下的紧急避险措施理所应当。

一个小区两个“管家”将不复存在

旧的业委会“下岗”后赖着不走，而新的业委会按照规定进行着小区管理。新旧业委会各自为政，一个小区两个“管家”明争暗斗，这样的“双重服务”令业主实在高兴不起来。在业委会换届过程中，出现类似两个“管家”的现象并不罕见。

记者从司法部门了解到，在以往的司法实践中，公安局或法院对这一类案子是不予立案的。而行政主管部门对此又执法无据，处于尴尬的局面。

即将实施的新规定对这一现象作了明确规定。在换届改选期间，原业主委员会和其成员拒不移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他业主大会所有财务的，业主委员会或其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交，也可向人民法院提起诉讼。这些财务凭证、档案等材料是归全体业主所有，如果遗失，原来的业委会或者物业公司必须承担补齐的责任。同时，业主也可查阅业委会资料，并有权就涉及自身的问题提出询问，业委会应当给予答复。