唐山市住建局物业处负责人详解物业管理政策

物业之家Pm86.com讯：4月13日上午9时至11时，唐山市住建局物业处的王建亚处长和物业处的工作人员来到本报编辑部值班，现场解答市民有关物业管理方面的问题。在两个小时的时间内，接待来访30人，接听电话65个。

对市民提出的各种问题，他们都进行了认真细致的解答，并作了详细记录。记者将市民提出的较集中的问题进行了整理，请物业处的工作人员进行了详细的政策解答。

关于住宅共用部位、共用设施设备的划分及维护维修问题

根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》的规定，“住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。” “共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

住宅共用部位、共用设施设备是相对于自用部位、自用设施设备而言，因为城市住宅以楼房为主，也就是说，业主购买住宅的同时，也购买了小区内的共用部位和共用设施设备，因此，对业主而言，除了拥有自己的住宅，对自用以外的部分同样负有维护的责任和义务。

目前，我市的居民可从以下渠道取得自己的产权住房：一是购买商品住宅；二是因旧城区、城中村改造获得的安置房；三是按照房改政策购买的旧公房。前两种产权的共用部位、共用设施设备的维护维修由住宅区的管理企业负责；第三种产权的共用部位、共用设施设备的维护维修由原产权单位负责。

-关于住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金问题

按照中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”

住宅专项维修资金也分为两部分：一是购买商品房时由购房人按照有关规定缴纳的首期维修资金，归业主所有；二是购买旧公房时由售房单位按照有关规定从售房款中提取的一定比例的维修资金，归售房单位所有。随着时间的推移，房屋的不断老化，共用部位、共用设施设备也会发生老化损坏，需要不断进行维护维修，因此所产生的费用就只能从这笔资金中支出。

-专项维修资金的使用问题

需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(1)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

(2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

(3)物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案；

(4)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

(5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

(6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

另外，业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，专项维修资金代管单位应当将专项维修资金余额按照相关规定和程序退还给专项维修资金权利人。