《汕头经济特区物业管理条例》解读

《汕头经济特区物业管理条例》（以下简称条例）已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，自2012年12月1日起施行。为了让市民更好地了解条例，推动条例的顺利实施，日前，本报记者就条例制定的有关情况采访了市人大法制委主任委员吴小云。

问：制定条例的主要背景是什么？

答：物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐汕头有着重大意义。近年来，随着我市住房制度改革的深化和城市建设的发展，物业管理行业已经进入了一个迅速发展时期，但也应该看到物业管理工作中还存在着一些问题，主要表现在以下几个方面:一是开发遗留问题比较突出。主要是房屋质量比较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等。二是专营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了很多不合理的责任和费用。三是业主委员会难以成立。实践中大多数住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会，业主的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到及时有效的处理。四是物业服务不规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强，车位、车库管理混乱，物业服务行为有待进一步规范。五是物业管理与社区管理未做到有效结合。业主委员会与街道办事处和镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会之间缺乏沟通途径。六是物业服务企业生存状况堪忧。由于欠费率高、不合理负担重等原因，很多企业亏损严重，难以维持正常经营。这些问题的存在，使得物业管理区域内的纠纷和矛盾不断产生，并且随着我市房地产业的迅速发展和物业服务领域的不断拓展，对物业管理领域不断出现的新问题、新情况也需要及时调整、规范。因此，制定一部切合我市物业管理实际的地方性法规，与国务院《物业管理条例》相衔接是非常必要的，也是进一步规范我市物业管理，维护业主和物业服务企业等方面的合法权益，解决目前物业管理存在的一系列问题、提高人民群众生活质量和改善工作环境的需要。

问：条例的主要内容是什么，创新之处在哪里？

答：条例共八章一百一十八条，分别由总则、物业管理区域及配套设施设备、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用及维护、法律责任及附则八部分组成。具体地说，有以下几方面的创新：一是推进物业管理与社区管理相结合。条例明确规定了街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会在物业管理中的职责，充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会换届选举、调解处理物业管理纠纷等方面的作用，推动业主自治制度的实行。二是理顺了专业经营设备的产权移交和维修养护责任。条例第十七条规定:“建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任”。这样明确界定了业主与专业经营单位在专业经营设施设备上产权归属和维护责任，保障了专业经营单位切实履行对专业经营设施设备的维护职责，从而有利于减轻业主的经济负担。三是建立了物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险制度。条例第七十九条对物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险作出专门规定：“物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定”。这样规定不仅维护了业主的合法权益，而且规避了物业服务企业的经营管理风险，有利于进一步融洽物业服务企业与业主之间的关系。四是明确了紧急情况下维修资金的特殊使用条件。由于维修资金启动审核、批准的法定条件十分严格，鉴于共用部位发生紧急情况的维修关系到全体业主的居住安全，在实践中如果严格按照审批住宅专项维修资金的程序办理，不符合实际情况和应急需要。为此《条例》结合我市实际，在第一百条对共用部位发生紧急情况的维修作出了特殊例外规定，使物业出现紧急安全问题时能够及时得到维修。

问：条例确立了怎样的物业综合管理机制？

答：物业服务贴近社会最基层，关系着人民群众的切身利益，涉及建设、规划、消防、城管、工商、环境、物价、公安等诸多部门和行业，直接影响居民安居乐业和社会稳定。这一特性，决定了在进行物业服务时，既要强化行业行政主管部门的职责，又要发挥其他行政管理部门特别是基层政权组织的作用。因此，条例突破了以往物业管理只由物业管理主管部门负责的惯用模式，新增加四项规定：一是建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。二是住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。三是街道办事处、镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。四是社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、镇人民政府做好物业管理相关工作。同时，条例第八条还突出了物业管理行业协会的作用，明确规定物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。