《包头市物业管理条例》解读

修订的新规

———构建四级物业管理体系，明确相关部门责任

社区居民委员会作为居民自治组织，在和谐社会的发展建设中起到重要作用，物业服务企业只有将专业性服务融入到整个社区服务之中，才能更好地发挥自身的优势，为构建和谐社区服务。为此，将物业管理纳入社区管理体制，构建起专业服务、民主管理、行政监督的管理新机制,是包头市社区建设全面进步的前提和保障。2006年，中共包头市委组织部、包头市房产管理局（现更名为包头市住房保障和房屋管理局）、包头市民政局联合出台了《关于把物业管理纳入社区管理体制的意见》，明确以社区党组织为领导核心，充分发挥社区居民委员会对业主委员会、物业服务企业的指导、协调和互助监督作用。该意见实施以来，基层组织建设与文明社区、和谐社区、安全社区、物业管理示范社区建设紧密结合，提高了社区居民的文化生活水平和质量，为构建和谐社区创造了良好的条件。修订条例时，采用了把物业管理纳入社区管理体制的有效措施，建立起市房产行政管理部门、旗县区房产行政管理部门、街道办事处和镇人民政府、社区居民委员会四级物业管理体系。

———规定了社区居民委员会可以代为履行业主委员会职责

条例重点明确了业主的权利和义务；规定了业主大会及其业主委员会的产生方式、工作职责及工作程序；针对目前一些物业管理区域特别是老旧小区业主大会和业主委员会难以成立和职责不能得到有效发挥的实际情况，确立了居民委员会、社区服务站代履行业主委员会或者组织实施物业管理的机制，即居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责。居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间，未能选聘到物业服务企业的，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以组织实施物业管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，所发生的费用由业主共同承担。

———增加了强化前期物业管理的相关规定

为了体现公开、公平原则，规定了选聘前期物业管理企业时，建设单位在市房产部门建立的统一招投标平台上选聘前期物业服务企业；为保护业主的合法权益，针对目前新建物业收取物业服务费条件不明确的问题，规定必须达到所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格以及供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并且达到有关建设标准等条件才可以向业主收取物业服务费；对建设单位配建物业服务用房作出了具体规定，即建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房，物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三，并不得低于一百平方米；业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。为确保新建房屋保修得到有效保障，作出了建设单位交存物业工程质量保修金的规定。

———明确了物业服务企业的权利义务、基本服务内容，规定了物业服务收费原则、物业纠纷投诉制度

条例规定了物业服务企业的权利和义务；规定了物业服务企业应当提供的基本服务有七项，即共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。向房产行政主管部门备案物业服务合同和申报物业服务项目手册；物业服务企业必须按照法律、法规和有关物业服务行业技术标准开展物业服务工作；确立了物业服务费的定价机制，即住宅实行政府指导价、非住宅实行市场调解价；市和旗县区房产管理部门建立物业投诉受理制度；市房产部门对物业管理实行信用管理制度，建立信用档案，强化对物业服务企业的监管。

———制定老旧住宅小区整治改造与管理制度