新版《白银市物业管理办法》解读 开业主大会可罢免物业

“十一”过后，新修订的《白银市物业管理办法》(以下简称《办法》)正式实施已满两月。作为一部与广大市民日常生活密切相关的管理制度，新的物业管理《办法》较之以前有什么不同，在保障居民权益和规范物业准则上又有哪些新举措和亮点呢?今天，本报为您一一解读。

亮点一：多数业主不满可罢免物业

记者了解到，新《办法》中“业主大会和业主委员会指导规则”第十一条对原《办法》第三款内容作了增加“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致 同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”此外，对第十五条部分内容作了修改，修改为“经专有部分占建筑物总面积20%以 上且占总人数20%以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。”本报法律顾问朱爱军律师解释，这样细化的结果是增大了业主维护自身权利的合法性和可操作 性。

对于物业服务企业的选聘与解聘，新办法规定只能通过业主大会进行，不得授权业主委员会决定。《办法》中还阐明业主委员会应及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主，这确定了业主委员会的职责。

值得一提的是，新《办法》还将老办法的“业主委员会组成人数应当是5~15名的单数”改为“5~11名”，那么为什么在新《办法》中将业主委员会的人数减少了呢?朱律师解释，在实践中，业委会人数过多极易产生内部不同的团体相互对抗，从而导致业委会无法达成统一意见。

除此之外，《办法》还声明如果业主委员会委员与物业公司之间存在利害关系的，委员职务应自行终止，街道办事处(镇人民政府)应指导、监督业主委员会开展活动，建立物业管理联席会议制度协调处理业主委员会不履行职责等重大问题。

朱律师提醒，如果业主存在实际的财产损害，可以主动保存证据，并用正当的法律途径来主张。业主们如果对物业服务不满意，应尽量与物业公司沟通，沟通不足也可以通过业主委员会协调。如果多数业主对物业管理都不满意，还可以召开业主大会要求更换物业服务企业。

亮点二：物业费收多少不能只由物业说了算

《办法》所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的 环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。我市物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府 指导价和市场调节价。保障性住房物业收费实行政府指导价，其他物业收费一律实行市场调节价。

记者注意到，新《办法》还将原《办法》“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物 业服务费用按不低于收费标准70%的标准缴纳。”改为“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七 个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。”朱律师表示，新办法中的这一条例的修改，可以说减少了物业矛盾的发生及减轻了业主的经济负担。

此外需注意的是，在物业的使用和维护上，新《办法》将原《办法》“住宅用房每月每平方米按0.1~0.2元的标准缴纳归集，非住宅用房每月每平方米按 0.2~0.3元的标准缴纳归集。”修改为房地产行政管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业依据国家、省市的相关规定 收取。

朱律师表示，这也就意味着，物业费收多少不只是物业和政府部门定，而是需要经过业主的同意。

亮点三：电梯广告等小区收益划分应征得业主同意

目前，我市大部分小区的电梯都张贴着广告，而这些广告经营究竟谁有决定权?收益怎么分?都是一笔糊涂账。根据新《办法》第八十一条规定，物业服务企业利用 业主共有的公共配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照 业主大会的决定使用，但合同另有约定的除外。

亮点四：物业服务成本项目更加明确

新《办法》进一步明确了物业服务成本项目，包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。

其中，有以下情况不得计入成本项目：供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入;保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。物业共用设施设备运行维护费可单独制定。