DTZ戴德梁行:青岛住宅市场下行调整 甲级写字楼租金上涨承压

日前，在DTZ戴德梁行2014年第3季度新闻发布会上，青岛公司总经理张春雨先生接受了新华房产的采访。关于当前青岛房地产市场的形势，张春雨从住宅和商业两个方面进行了分析。对于青岛住宅市场，张春雨认为，目前市场正处于下行调整期，以价换量是市场的主流；而商业物业方面，年内青岛甲级写字楼出现密集供应，租金上涨存在压力。不过，优质商铺物业的租金一直是稳中有升。

在采访中，张春雨特别看好“金家岭金融聚集区”的发展，他认为，这里会像北京金融街和上海陆家嘴金融区的建立一样，对青岛城市经济，尤其是房地产的发展起到推动作用。

DTZ戴德梁行2014年第3季度新闻发布会现场（左起第三位为张春雨先生）

住宅：存量高位运行 售价上涨幅度收窄

在张春雨看来，由于青岛楼市库存仍处于高位，开发商面临的压力依然巨大，预计青岛商品住宅市场在未来短期内价格增速将有所放缓。

这样的判断更多来自于DTZ戴德梁行对宏观政策的把握根据，“2014年8月份，固定资产投资再次出现较大幅度的下滑，而制造业采购经理指数也在枯荣线附近徘徊，经济仍未完全企稳，增速继续下行的风险仍然存在；8月份国房景气指数继续探底，市场形势日益严峻。”

而另一方面，银行信贷紧张，购房者观望情绪蔓延，入市积极性普遍不高。“这些指标都显示着房地产业处于下行通道中。”张春雨认为，房价下降成为普遍现象，预计未来市场观望情绪将进一步加重。”

开发企业近期的表现也印证了这一事实。根据DTZ戴德梁行数据，一方面，开发企业放缓了推盘节奏。2014年6月至8月，青岛批准预售面积为194.76万㎡，环比减少38.09%。分月份来看，6月全市商品住宅市场新增2476套，约24.69万㎡，7月新增2389套，约26.59万㎡；另一方面，楼盘价格也出现明显下降，成交均价环比下降10.93%至每平方米9424.94元。

不过，后市方面，在张春雨看来还是可以有所期待的。他向记者分析，政策层面，针对当前我国房地产市场分化的特征，预计未来一段时间内 “双向调控”的政策基调将会延续；金融方面，房地产信贷环境有所改善，部分银行已对首套房房贷提供优惠政策；至于市场层面，金九银十开发商加大促销力度，短期内市场成交量将会有效提升。

商业：供应多需求滞后 甲级写字楼空置率或提高

DTZ戴德梁行数据，2014年第3季度，位于崂山CBD的大荣中心B座交付使用，为市场带来近2万㎡的办公面积，全市甲级写字楼的存量上升到873395平方米；而季度内甲级写字楼市场活跃度较上季度有所降低，净吸纳量为34,225平方米，环比下降20.4%。

目前，青岛甲级写字楼市场去存量化任务仍然艰巨。“从行业需求来看，金融投资、政府机构及专业服务类行业仍是本季度新增需求的主力，表现较为活跃；制造业、保健类行业表现较为平稳；随着国内经济的逐步好转，对租金较为敏感的物流、外贸行业虽然也在积极寻租，但优质物业成交较少。”张春雨预测，业主或将提供优惠措施来提高入驻率，未来青岛办公楼租金增长将受到限制，唯新入市且品质较高的写字楼可望有较高的自用需求，支持租金上涨空间。

据张春雨介绍，目前青岛甲级写字楼空置率为21.25%，仍在高位运行。“年内包括啤酒城改造项目在内的多个位于崂山CBD的甲级写字楼项目相继入伙，密集的供应加上需求的增长滞后将提高全市空置率情况，空置率的高位运行也促使青岛甲级写字楼租金存在下行风险。”张春雨说。

金家岭金融聚集区带动300万㎡居住需求

金家岭金融聚集区是青岛打造财富管理中心城市的一部分。区域规划总占地23.7平方公里，分为南、中、北3个片区。依托崂山区原有的商务一、二、三区等形成的商务氛围，从2008年提出构想到2014年正式获批，6年间崂山商务区已形成100万平方米写字楼体量。

张春雨先生表示，青岛财富管理中心城市的形成，对于投资服务以及在其基础上发展而来的咨询类服务将产生直接的促动。同时，相关的延伸服务，比如优质医疗服务、健康保健服务、旅游服务、有针对性的艺术品鉴赏投资活动或高端商务活动等，也将得到长足的发展。

充分借鉴北京、上海金融区的发展经验，并对比青岛香港中路金融街的历程，张春雨预计，“金家岭金融聚集区将在2020年呈现雏形，届时将新增写字楼物业体量140万平方米，新增就业人口近90,000，产生约300万平方米的总居住需求”。