季如进对住宅专项维修资金新、老管理办法的详细解读

新、老办法对维修资金的使用管理都作出了规定。应该说，新办法较老办法作了更细致、更具操作性的具体规定。这也是新办法的亮点之一。本文对新办法中使用管理的具体条款不做更多介绍，只着重分析维修资金使用管理的原则与要点。

一、维修资金管理的原则

新、老办法中维修资金管理的原则，用一句话概括就是“多方共管，业主决策”。

众所周知，住宅小区物业管理的实施包括业主大会成立前的物业管理（称为前期物业管理）和业主大会成立后的物业管理两个阶段。新办法明确规定了，无论是商品住房，还是已售公有住房的业主，均应在办理房屋入住手续前，交存维修资金。在前期物业管理启动时，业主、特别是全体业主尚不确定，尚未全部到位，更未形成一个有效的决策机构和程序，但维修资金已开始逐步归集。这就提出了一个问题，在业主大会成立前，维修资金怎么管？谁来管？对此，新、老办法都规定了，政府管。我们说，当未来的广大潜在业主的利益没有一个明确的机构来代表时，只有政府能够代表。政府“该出手时就出手，该出手时必须出手”。需要区别的是，维修资金在业主大会成立前，政府职责是负责管理（新办法第十、十一条）；业主大会成立后，政府职责主要是通过监督，协助业主管理。

维修资金的管理者包括政府、业主委员会、物业服务企业和专业中介机构。业主委员会管理是最直接的方式，但管理维修资金需要具备财务和房屋、设施设备修缮技术两方面的专业知识，广大业主、业主委员会无力也无暇进行日常的具体测算与管理工作。所以老办法规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交物业管理企业代管。”物业服务企业代管不收取额外的管理费用，但其目前的财务水平，尤其是信用程度，往往不能令业主放心。所以新办法改为：“账目管理单位由业主大会决定。”即由谁代管由业主决定。这就给专业中介机构提供了代管的机会。然而由中介机构管理必然要求业主支付一定的管理费用。因此，选择账目管理单位是要权衡利弊、认真斟酌的。

二、维修资金如何使用

维修资金是物业的“大病统筹”。事先归集、妥善管理都是为了使用。新办法第三章对维修资金的使用作了明确的具体规定。相对于老办法，这是修改的主要内容。

.使用维修资金的前提

维修资金使用的前提一是确有需要（即专款专用），二是业主授权（即所有权人决策）。

（1）使用申请由物业服务企业提出

需要使用维修资金的情况有两种：一是正常情况下，按计划进行的共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造。二是发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的。

根据《物权法》和《物业管理条例》，这些工作都属于物业服务企业的基本工作内容，加之其专业技术性又强，所以新办法规定了在这两种情况下均由物业服务企业提出使用申请（见第二十二至第二十四条）。

第一种情况时，物业服务企业应事先提出使用建议（维修资金划归业主大会管理前）或使用方案（维修资金划归业主大会管理后），通常在年末提出下一年的具体项目与经费预算；第二种情况，物业服务企业则应立即提出申请和经费预算。

（2）业主授权的程序

物业服务企业提出使用维修资金的申请后，均应经全体业主或相关业主的授权，报政府主管部门审核或备案后才可划拨。但上述两种情况下，业主决策的作用是不同的。第一种情况，物业服务企业的使用建议或使用方案未得到《物权法》第七十六条规定的两种2/3业主的同意，则物业服务企业无权动用维修资金。但第二种情况则不同，新办法第二十四条规定：“发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支”。也就是说，当出现经政府认定的紧急情况时（不是物业服务企业认定的），即便业主达不成一致意见，迟迟不授权，也应立即组织实施维修，所用费用事后从业主分户账中列支。这种规定是政府职责所在，是从根本上保护业主的生命财产安全，是值得肯定的，也是应该得到广大业主和物业服务企业注意、认可、赞许和重视的。

.使用维修资金的要点

使用维修资金的要点是确定其适用范围。对此，新老办法都有原则规定，但新办法第二十五条以排除法的方式规定了不得从维修资金中列支费用的4种情况，分别是建设单位或者施工单位、相关市政单位、人为造成损坏的当事人、物业服务企业四方所应承担的各自的责任。在实际工作中，这往往成为各方争议的焦点。

正确、合理地使用维修资金的关键是准确区分上述责任，包括这些责任的事先界定和事后的责任认定两个环节。

（1）事先界定

责任的事先界定一要明晰，二要形成各方的书面共识。值得提出的是相关市政单位的责任的事先界定对于新建住宅小区较易做到；对一些老旧小区，由于历史的原因不易做到，需要做较多的沟通。

（2）事后认定

事后责任的认定关键是要迅速、专业、权威。当各方达不成一致意见时，往往需要聘请专业的中介鉴定机构。但目前我国这类机构数量不足，水平参差不齐。

尽管新办法较老办法有了长足的进步，但也不可能解决所有的现存问题。如建设单位和施工单位保修期中的保修质量有无保证期，应如何规定；各类共用设施设备的大、中修及更新期有无技术规定，导致提前大修或更新设施设备（如电梯）的责任如何界定等等都是值得进一步研究和完善的。

三、维修费用的分摊

新办法第二十条规定了维修费用的分摊计算办法。其原则就是“合理分摊、公开透明”。

通常，共用部位维修费用的分摊不易引起争议，引起争议的主要是有关管线等的维修费用的分摊。争议的核心是哪些业主属于“相关业主”。

如供暖管线发生问题，需要更换某处管道。甲说，如不更换该处管道，我家依然能供暖，因此我不属于此次维修的“相关业主”。如何分析这类问题呢？各种管线设计时，是分为干管、支管、楼前管三类的。干管服务于整个物业区域，如果干管发生问题，其维修费用应由整个区域内的所有业主分摊；支管服务于局部区域，应由这几幢楼的所有业主分摊；楼前管服务于某幢楼或某一单元，应由这幢楼或这一单元的所有业主分摊。

住宅在全寿命周期中的质量安全的保证与保障是个重大、重要的课题，我国在这一领域的研究还有待于进一步深化，相关法律、法规也有待于进一步完善。但即使法律、法规和各种技术规范再完善，也不能完全解决丰富多彩的实践提出的全部挑战。让我们一起面对挑战，共同建设和谐的家园。

对《住宅专项维修资金管理办法》的解读到此结束，欢迎批评、指正。