目前物业管理市场发展的错位及误区

一、物业管理市场发展情况

物业管理作为房地产的售后服务环节，经过二十多年的发展，已逐步获得公众认同。业主的物业从过去无人管，到发展商成立物业管理公司管理，再到业主委员会以公开招标形式，自觉寻找物业管理公司为其管理物业，反映了业主在观念上的极大进步。与此同时，随着物业管理市场竞争愈演愈烈，也导致了市场发展走进了误区。

二、目前物业管理市场发展的错位及误区

1、免管理费。在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，某些发展商为了促销楼盘，打出首几位买家免十年管理费，或高层按低层收费等。事实上，由于物业管理费的收取是按照预算以支定收，任何业主不交管理费，实质是损害了其他已交费业主的利益。故发展商提出免管理费或高层按低层收费是不可行的，规范的做法是把“免”改为“送”，由发展商代业主向管理公司缴纳管理费，高层按低层收费的差额由发展商补足。

2、把价格作为主战场。市场竞争的激烈使部分业主及管理公司均把价格作为主战场，不对比服务内容、服务质素及服务规范，一味压（降）价，有的业委会在代表业主招标时，明示价低者得及期望超值服务。服务的不到位最终损害的，还是业主的直接或间接的利益。部分业主期望值过高，缴交微薄的管理费却要求管理公司提供五星级的服务，这也是有悖市场规律的。

3、管理公司能人所不能。部分管理公司在参与投标时，为了获得物业管理权，甚至提出投入数10万元改造物业设施，或承诺消防事故发生率为0，治安案件发生率为0，停车场保证不会丢失一辆汽车等，个别指标承诺过高，难以实现或根本不能实现，为今后的管理留下隐患。

三、物业管理市场应建立新秩序

首先，物业管理企业应量力而行。企业在实施管理时，应实事求是地为业主服务，慎重考虑自身的经营管理能力及项目的经营管理风险，不能单纯以价格竞争，不能为了要规模而忽视效益。随着行业经营管理风险的不断增加，物业管理企业更应认真开展对项目的可行性研究，分析哪些可为，哪些不可为，量力而行。近期有的物业管理公司主动退出在管物业，就充分说明了这一点。

其次，业主应按商品经济规律正视物业管理行业，“一分钱，一分货”。在提高物业管理收费透明度的基础上，业主要在观念上实现新的飞跃。物业管理企业是“市场化、经营型”的，经营管理则必须有效益（包括社会、环境和经济效益），管理服务水平要求较低的，其收取的管理费相应较低；服务要求高的，费用也随之增加。期望以低价格获得星级服务，或物业管理公司长期贴钱为业主的物业提供服务，这显然是不符合市场规律的。

第三，行业要自律，政府应加强指导。政府的职能是制定行业的规范，明确业主及物业管理公司之间的责、权、利，也就是物业管理行业的游戏规则。政府不再参与市场价格的制定，由业主与物业管理公司通过《物业管理委托合同》明确服务内容，确定委托工作量，按计算分摊收取管理费，实行公开财务制度，让业主明明白白地消费。

物业管理行业属服务行业，实质是通过对物业硬件的管理，转化为对业主的服务。因此，要使行业有良好的发展，有赖各方的共同努力。其中，业主应理解物业管理的整体内容并支付相应费用；管理公司以真诚、负责的态度去履行职责，才能达到使物业保值、增值的目的。