物业管理市场：剧幕还是游戏？

昨天刚从青岛回来，这次是到一家很专业的房地产公司下属的“天福”系列楼盘参观项目入伙，笔者曾为之进行顾问服务并在该公司任职，此行的收获颇丰，整个交房过程温和而有序，四天完成了二百余户，彰显出准备上的充分和人员素质上的成熟，顺便到青岛考察了部分小区，所感受到的不足之处只有一点：就是在整个青岛市住宅小区物业管理市场上，年青的保安人员已经基本绝迹。而据我05年到上海市参观的情况，与之雷同。

与此同时，已经连续一个多星期，笔者在搜房网上正进行着新的网络辩论，这一次的对手，是济南市05年入住的某高档社区的全体上网业主，非常有趣的迹象是：只有与笔者ID划清界限的人，才能够不招致辱骂，甚至这个社区的某深圳物业企业也试图参与到大围剿中来，这场辩论，即将以潮水般的反对声而告终。

当前，“社区市场”的勃兴与“物业管理市场”的艰辛度日相映成趣，因为前者业主对自己的权利发现，使他们不断拓展着人们支配个人生活和社区历史的能量；而后者的根本问题在于，它们丧失了“信誓”（commitment）这样一个基本的市场要素，一个物业管理者无论对待业主还是员工，他能够提供的承诺和能够承担的责任，都已明显大打折扣，所以，物业管理的核心层（安全员）不愿从事物业服务，而物业管理的主体（业主）又不接受物业管理，用一句话来表达我对物业管理市场悲观的结论：市场本身的价值体系，似乎不复存在。

根本的悖论在于：物业企业声称服务。但是他们的服务在众多的被服务者根本不接受和认同的时候，他们又当如何？

而业主声称维护权利，但是却从来不追究以低工资为回报而交出对某人服务和尊严的支配是否侵犯了基本人权。

与之平物业管理余绍元先生一次令人印象深刻的交流中，笔者方才认识到：所有有理想的物业管理人的职业规划，可以用三个字来表述：去地产！于是，今天的物业管理市场与其说是割裂了房地产开发环节与社区治理环节的联系，不如说在实质上保证了后者必须服务于前者的利益。

由于今天的物业管理市场主体自身没有存在的动机，称之为“伪市场”，其实有一定的道理。一种可供选择的结构主义思路反对交换隐喻（物业管理是一种市场）的说法：每一次物业管理项目都是一场戏，我们在里面表演一出可以说明由“幕后操纵者”写就的剧本。物业管理因为他们的社会地位而注定了在这一场房屋利益分割大戏中担任跑龙套的角色，犹如喜剧之王中的周星驰，我们所能做到的最好也就是让主演称赞我们“富有专业精神”，通过有组织的社会化，很多从业者娴熟地掌握了这个角色，或多或少演熟了这个角色，如果通过有意或无意的安排，使绝大多数物业管理从业者在生产中的发展实践相对地无效和受到严格的限制，而同时给雇主和业主过于宽广的利益空间，这是新的奴役现象，与今天真正的开放性文化相对立，所谓一个市场所要求的自由和公正，从这种观点看来，何尝不是一种错觉？

其实，在2000年以前，在广东深圳地区已经具备一套高度成熟的物业管理规范，并且在政府部门和社区业主的支持下，其市场化的蓬蓬勃勃显示出非常的生机与活力，并且早在十年前，全国性的物业管理竞争与渗透已经拉开序幕。然而这种物业管理市场理念的延伸，却被以中海、万科、金地等物业企业为代表的高层之变无情地击碎，走马换将之后，“开风气之先”已成为过往云烟，大家回到以前的戏剧角色中，演员们彼此斗争，讨好观众和导演，却忘记了自身的激情，近年来，国内的高端物业管理企业外接项目的退潮雷同大英帝国对一个个殖民地的最终放弃，就形成这样的“帝国斜阳”。而洋品牌所谓的“攻城掠池”，其实其中的相当部分已经沦为一种简单的利益置换，“品牌物业管理顾问”的驻场服务期从全年削减为100天，再成为10个工作日，严格地说，这样的“品牌顾问”价值应当受到质疑。到了今天的国内社区，有很多时候，物业管理的交换过程已不能有效地联合社区，恰恰相反，它们涌动着爆炸性的离心力，腐蚀着社区关系和招致社区解体。

所以，一个优秀的物业管理市场主体宁可学习陈佩斯和朱时茂的小品，“我才是主角！”我们提出一个内涵更加丰富的隐喻：中国物业管理市场是一场游戏，或者说，一个各种游戏的整体，在游戏的过程中，受到青睐的人并非手中掌握好牌最多的人，更不是那些通过出千而赢得巨富的人，而是最有技巧、善于用规则取胜的人，我们不应当学习开发商和业主中的任何一方：为控制对方的资源而巧取豪夺，而应当是，通过使资源运用的效率达到最大化，以使任何一个“当事人”都相形见拙。对手相互试探，规则仍在协商，棋局经常倒转，实际上，作为市场活动者的个人的经验将是他们个人能力、态度、选择、社会关系和价值观的主要决定因素--而任何市场的延续也取决于主体每天的选择，所谓“日新谓之盛德”、“天行健，君子以自强不息”，物业管理人，其勉之！