王占强：论800万业主共有财产被业委会挪用事件

《三联生活周刊》刊发过一篇题为“小区业委会隐瞒业主用800万补偿款购买理财产品”的文章。因为广州市猎德大桥北延长线的建设，德欣小区有1000多平方米的土地被征用，获得占地补偿款991万元。小区业委会在业主不知情的情况下，聘请天地人咨询公司花掉评估费、咨询费151万元，用其中的800多万元购买了银行的理财产品。奇怪的是，没有任何部门采取任何措施对业委会有所制裁。得知真相的业主们自发组成了维权小组与业委会交涉，要求罢免业委会成员，追讨本该属于业主共有的财产。

一、思考

或许，我们只能用“触目惊心”这四个字来形容上述事件了。但是，令我们触目惊心的应该不仅仅是这800万元巨款，因为这绝非个别现象，还有很多类似的业委会在越俎代庖，无法无天。私自与物业公司签订委托合同，擅自同意物业公司提高物业费标准等等。我们感到惊讶的同时，有没有想过为什么会这样呢？

笔者认为，这根本上源于现行业主大会和业主委员会制度的设计缺陷。

自业主大会和业主委员会在我国诞生以来，其法律性质就没有被界定，似乎仅仅是一种模糊的观念。现行法律将业主大会确定为意思机构，业主委员会是其执行机构。根据这种制度安排，我们不难得出结论，即业主大会实际上就是业主团体，只不过这个团体不是法人，也不需要履行登记手续。这还不算最让人难以理解的。最让人难以理解的是，作为业主大会这个团体的执行机构的业主委员会却被赋予了极高的地位。业主委员会可以不以团体的名义而是自己的名义对外实施法律行为，比如它可以自己的名义签订物业服务合同，甚至设立帐户。业主委员会还被要求履行成立、变更、注销备案登记，有自己的名称、办公场所等。这分明是将业主委员会当做一个团体来规范。这样就产生了一个严重的逻辑错误：本该被作为团体看待的业主大会，却在法律上不明不白，没有地位。作为执行机构的业主委员会却被各种法律当做了一个团体来规范。换言之，一方面说，业主大会和业主委员会分别是意思机构和执行机构，且对业主大会作为意思机构又模棱两可，不做要求和规定；另一方面，又将业主大会和业主委员会视为两个团体。

面对邻居们的质问，德欣小区业委会主任汤学迪承认与世纪人评估公司签订的服务合同并未取得业主大会的授权，是工作上的疏忽，购买850万元理财产品也没有得到业主大会的授权。不过他解释说，当时因为第二天就要购买，时间很紧迫，而收益却高出几倍，因此没有进行广泛的讨论。“理由”暂不深究，因为对于“聪明人”来说，找出千百个理由都是很简单的事情，但最简单的事情却是，业委会“想不讨论就不讨论，想不经过业主大会授权就不经过授权”。业主大会就像是一个美丽而无用且虚无缥缈的大花瓶，业主委员会名气小却是法力无边，可以为所欲为。当然地，业主委员会要无限扩张其权力而不论正当与否，业主大会自然就难逃任人宰割的命运了。

那么，怎么办呢？如何改变这种现状呢？

二、解决

1.赋予业主大会法人资格，削弱业主委员会地位。

建议赋予业主大会以法人资格。业主大会具有法人资格有利于其以自己的名义对外实施法律行为，便于行使权利；对于业主共有财产、收益权管理、税收征缴等也有便利作用。而赋予业主大会法人资格，最重大的作用则在于明确权利义务关系以及其与业主之间的权责界限，而且因法人的公示性而有利于交易的便利性与安定性。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对外独立承担责任，全体业主以其建筑物区分所有权对业主大会承担责任。权责明确了，全体业主也更有压力和动力来监督业主大会谨慎而勤勉地履行职责。

建议削弱业主委员会的地位。需要进行成立、变更登记的是业主大会而非业主委员会。业主委员会仅应在执行机构范围内行使职权，不得以自己的名义对外为法律行为。

2.建立“刺破业委会面纱”制度，强化业委会成员个人责任。

实践证明，以前所谓的依靠自律和业主监督是行不通的，自律等于没纪律，业主监督多是事后监督且效果不佳。业主委员会没有能力自律，也根本不想去自律，因此，必须依靠制度。如果说业主大会法人制度是其一的话，那么，“刺破业委会面纱”制度则是其二。就是在业委会实质上不再是业委会而变成法力无边为所欲为的魔鬼时，我们要刺破它的面纱，让其显示真面目，从而追究其责任。比如，对于本文开头案例中的德欣小区业委会就要刺破它的面纱。

但是，目前法律对于业委会及其成员的责任规定几乎是空白的。德欣小区维权者钟旭荣最先想到的是通过法律的途径解决问题。他先找到小区所在街道的司法所，所长建议去检察院。“检察院管的是职务犯罪，业委会主任也不是什么官，他们管不了。”从检察院出来，就去了公安局的经侦大队，“他们就问我人跑了没有，我说人没跑，还住在小区里。公安局就说那就没办法管了”。“我又去了法院，法院说这个事情要归国土局物业办管，国土局说要了解情况，让我回去等。”这片空白必须弥补，应当增加对于业委会成员个人民事责任、行政责任及刑事责任的规定。或者通过司法解释将这类人的不法行为纳入法律的管辖范围，而不能不闻不问。

相对于我们的民法、民事诉讼法、刑法等，物业管理是个新生事物。但它必须受到调整。出路就在于合理设计业主自治制度。