北京:后来·先锋

伴随着中国的改革开放，随着1995年《北京市居住小区管理办法》（北京市人民政府第21号令）颁布实施，物业管理这一现代房屋管理模式从无到有，正式走进北京人的生活。15年来，伴随着住房制度改革的不断深入和房地产业的迅速发展，北京市物业管理行业经过近16年的成长，已经成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量，成为今天构建和谐社会的核心行业之一。

1995-2000年：后来

“194个小区，2974万平方米的总建筑面积，2455万平方米住宅总面积，41万住户，9家具备资质的物业企业，10个获得全国物业管理优秀称号的住宅小区”，这是北京市1995年与物业管理有关的数据。上世纪90年代，佟立伟先生在北京市房地产科学技术研究所时撰写的《加强我市居住小区物业管理的若干建议》中这样描述自1995年以来的3年时间里的物业管理：“自1995年市政府颁布了21号令以后，我市推行物业管理工作已取得了较大成效。首先是居民的观念有了一定的改变。广大群众对物业管理的态度已从过去的不了解、不理解、不承认逐步到熟悉、理解、支持和接受，充分认识到了物业管理是房屋社会化、专业化、科学化管理的理想模式”，“目前，我市物业管理工作中比较集中的难点问题是：1、社会上没有形成物业管理的意识；2、管委会的建立难度大；3、老旧小区的物质基础差，实施物业管理的难度大”。

1995年11月，物业管理行政管理机构即北京市居住小区管理办公室成立，隶属于北京市房屋土地管理局。

1997年，北京市房屋土地管理局印发了《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》和《物业管理委员会章程（示范文本）》，开始大力推进物业管理委员会（即业主委员会）相关工作。同年9月，朝阳区迪阳公寓物业管理委员会成立，成为北京市第一家依法组建的业主自律组织。

1999年10月，美林公寓面向社会公开进行物业管理招投标，这也是北京市物业管理历史上的“第一标”。

2000年7月，北京市国土资源和房屋管理局成立物业管理处，与北京市居住小区管理办公室共同负责全市物业管理的监管工作。

截止到2000年，北京共有982家物业企业，其中有256家企业具有物业管理资质，87个项目成立了物业管理委员会，物业管理产生的国内生产总值为70亿元。

于此期间，以新恒基物业、新世界物业等为代表的港式物业管理企业，以世邦魏理仕等国际五大行为代表的外资洋管家，以万科、中海、金地等为代表的深圳一流物业企业，先后登陆北京，也为本土的物业企业的成长提供了早期的范本。身为“共和国长子”的北京，与上海、广州、深圳这些城市相比，物业管理却是最后进来，一进来，这位后来者便开启一个学习与探索的时代；一进来，便参与了充分而又激烈的竞争。

2001--2009年：稳健

2001年11月，北京市人民政府办公厅转发市国土局《关于规范和加强北京市居住区物业管理若干意见的通知》，首次提出“业主委员会”并要求对其加快组建和完善。北京市物业服务指导中心王占强先生介绍说，业主委员会由此在北京开始起步，自此至2003年这一阶段的业主组织并非强制性，业主数量较少的物业管理区域可以不组建业主委员会，并鼓励和支持各级人大代表和政协委员这样的业主做为业主委员会成员参与物业管理。

2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施。北京市为贯彻实施该条例，提出了“1195”（即出台1个实施细则、1个过渡意见、9个规范性文件和5个示范文本）的贯彻思路，来构建新的物业管理政策体系。

2004年4月，欧陆经典小区成为北京市第一个由业主大会依法公开招投标的项目。

这个阶段的问题，与其他城市的物业管理发展相同或相似：物业费、物业服务质量纠纷、停车位收费纠纷、配套公建问题、地下人防工程、公共部位广告收益等问题和矛盾频发；物业企业与业主之间不和谐声音时而出现，矛盾不断显露和升级，越发不可调和

2006年1月1日，北京市发布了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》，标志着开始规范物业服务收费。

2007年，北京市发布了《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》，随后还发布了该规范的二、三级，分等级大力规范住宅物业服务行为。

2008年，北京出台了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》，从政策上指导业主组织的成立，并对各部门的指导监督职能做出具体分工，有力促进业主组织的进一步发展。同年10月，原北京物业管理协会与原北京市物业管理商会合并组成北京物业管理行业协会。

第二次全国经济普查数据显示，北京市物业服务企业主营业务收入已达到255.4亿元，占全市国内生产总值的2.44%。目前，北京市的城镇房屋建筑面积已达到7亿多平方米，实施物业管理的住宅项目已达到3600多个，管理面积已达到3.2亿平方米，其中成立业主委员会的住宅项目有730个，占住宅项目总量的20%，物业服务企业3000多家，从业人员更是超过20万人。

北京物业管理行业协会常务副会长于庆新先生说：“北京不是物业管理的发源地，但确实是这个产业发育最充分的地方。所谓充分，一方面是指物业管理在北京发展得比较快，矛盾最充分；一方面北京的学者、官员、消费者、企业都会对这个市场需要什么样的法规发表意见，改革对这些各方面因素考虑得也比较充分”。他说，从视觉上看，北京的企业显得似乎更为低调、保守，甚至有点闷，似乎不像作为北京这座大城市的企业形象，但是如果视野更开阔一些你会发现，北京就是这样一座城市，永远不会出现明星企业，相反，会有一大批优秀的，乃至卓越的企业存在并支撑这样一个行业赢得社会赞誉。从历史上看，北京从来不是一个崇洋的城市，但是这个城市从来没有拒绝过国际化的每一步。在物业管理的实践中，北京同样表现得非常北京，坚守自己的，学习先进的，并融合成现代的。

2010年--下一个30年：先锋

不得不说的是，2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》。无论是从该法规立法过程之阳光、酝酿之久、开放之纵深、研讨之民主、论证之严谨、创新之大胆，都是物业管理这30年以来前所未有的。人民日报在2010年5月28日刊出的《北京物业管理新办法服务成本透明化》一文称：“新规（《北京市物业管理办法》）大胆创新，许多做法开全国同行业之先河，颇为引人关注”。

据了解，在新办法及其配套文件的制定过程中，北京市住房和城乡建设委员会、北京市政府法制办调动了业内专家、法律专家、社会学专家、业主、物业企业达上千人，对北京市发生的各类物业纠纷进行梳理分析，对问题进行追根溯源，紧紧围绕前期开发遗留问题、物业服务质量不可测、物业服务收费不透明、价格形成机制不科学、治理结构不合理、监管手段不配套等问题，改革管理机制，创新管理模式。据悉，除了新办法本身，北京市还正在研究制定36个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，其中，部分配套文件已陆续发布，为新办法的实施提供全面支撑。

反思期待

尽管16年以来，北京的物业管理有许多值得可圈可点之处。但无论是官方，还是业内专家，还是物业企业，都依然保持着难得的清醒、低调与内敛。一如于庆新先生所述：“北京的物业管理企业、行业是厚重的个体与群体，就像厚重的北京古城有着极其丰厚的内涵，并不断生发出夺目的嫩绿与成熟的精华。在大的历史交合时期，它并不会因别人的步伐急促或缓慢而受影响，只会走出自己永不停止的脚步”。我想，这或许正是一个行业先锋所独有的气质与精神。

这个行业，依然还亟待构建业主与物业企业的互信互尊的文化。物业服务存在服务看不见、价格不透明的问题。一面是物业服务企业说亏损，一面是业主说物业费太高，于是物业企业与业主这对买卖关系中出现了相互猜疑、互不信任的尴尬局面。北京市住房和城乡建设委员会张农科副主任分析说：“这种互信关系未建立起来的原因要两面说，一方面，我们的物业服务内容和标准确实存在概念化、抽象化的问题；另一方面，我们还有相当数量的业主对物业管理的核心价值不了解，不知道物业企业既要对物实施管理，又要对人进行服务，但主责是对物的管理。再就是，花钱买服务的理念还没有真正形成风气。”

这个行业，依然还需加快速度、加大力度实现溯根清源。北京市土地学会副会长、北京市物业管理行业专家纪律委员会委员杨燕敏专家说：“产权清晰、权责明确、经费保障、管理科学，依然是需要我们站在行业的高度与对未来负责的立场上警醒和深思的”。她说，北京的物业，目前分为三大部分，一是房改房，例如中央及地方机关、国有及集体所有制单位职工的居住用房，物业费由国家及地方财政或单位承担90%以上甚至全部，具有鲜明的福利色彩。二是经济适用房、保障性住房，目前政府大力发展的物业，其物业费一般明显处于低价位。三是商品房市场。实际上，第一部分的房改房目前在北京仍占相当的比重，同样是业主，物业费却由其他更多的纳税人来承担，不仅是一种不公平，而且亦非长久之计。第二部分的经济适用房、保障性住房，长期维护的成本并不比其它商品房有明显的悬殊，但低价位的物业费，在物业投入使用后的8年内还勉力为之，一旦进入设施设备的中修、大修期，怎么能保障物业的正常运行、保证物业的保值？第三部分的商品房，依然处处充斥着“短期行为”，例如，我们几乎没有为物业做中长期管理服务计划的物业企业，北京乃至国内每年1次的计划，与国外如日本的“长计划、短安排”相比较，无论是对设施设备的实质性维护，还是对物业整体的保值和增值，都将是迥然不同的过程和结果，即使是商品房，我们依然不敢想像，在中国结束建设主导期后，大量的物业需要中修、大修时，会是这个行业的灾难还是转折点？

这个行业，依然需要重塑与弘扬契约精神。物业服务的核心是设施设备的维护、保养，物业的保值、增值。物业服务合同是基于平等关系的合作契约。然而，不是广大业主没有合同意识、不关注物业服务合同，就是经常主张超越法规、超出合同范围的诉求；不是不少物业企业设置“合同陷阱”，就是天马行空、不负责任的泛滥承诺。一方面，政府、行业需要对物业服务企业的日常运营、行为进行动态监管，只有越来越多的物业企业坚守承诺、踏踏实实、认认真真地做好日常管理和服务，证明自己的价值，才能真正意义上实现物业保值、增值，才能证明自己的价值，同时赢得业主的信任和尊重；另一方面，业主的期望需要政府、社会基于物业服务本质、物业全生命周期管理及合同的引导，业主在物业管理活动中的行为也需要政府在法规、机制上加以规范和合理约束，例如，在物业管理法规的配套政策文件中就业主应尽义务、规范业主行为等方面进行明确。只有重塑各方的契约精神，才能切实保障、促进物业管理行业的健康发展，才能在真正实现物业自身的保值、增值，才能营造从社区到社会的和谐。

这个行业，依然需要物业服务合理价格机制。早年确定的物业费价格难以改变，人力物资的成本节节攀升，目前，不论是在北京还是深圳，都已陆续出现物业公司因为成本高涨入不敷出而退出项目服务的案例。制订并推行物业服务费标准与服务质量、服务成本和居民消费价格指数(CPI)挂钩的物价政策，形成符合市场规律、兼顾各方利益的物业服务价格指导法规政策体系，确保物业服务企业的付出得到合理回报，推动深圳物业服务企业健康发展。当然，要形成这一机制，首先还需要行业的持续市场化、真正市场化。正如陈之平先生所说：“价值决定价格，市场化才有生机。只有物业管理行业市场化才能带动物业管理的价格市场化。我国的物业管理费数十年如一日的怪圈必将被打破。作为一种商品，其价格应当由市场来决定。目前仍然延续的物业管理是微利行业的定位，已越来越不适应行业在市场中的发展。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入，有相当的投资回报率，行业才能健康有序发展”。

当然，这些不仅是北京的困惑，也是中国物业管理的困惑，这些需要政府、社会、行业、企业及所有同仁的坚持与努力。

对于今后物业管理发展的方向，张农科的表述耐人寻味：“物业管理是关乎社会和谐和城市经济可持续发展的大事，我们需要大批能够担当专业化管理重任的物业企业，这支力量的成熟和壮大是城市既有建筑延长其使用寿命的前提，未来不久，我们将从建设主导期向管理主导期转变，不把这支队伍历练出来，我们将措手不及。我们等不起，必须从现在起，政府、业主、物业服务企业都协调一致，把秩序建立起来，向更远的未来看”。

我们有理由期待：北京，这一中国物业管理又一个30年起点上的先锋--更将砥砺前进！