引发物业公司进入退出混乱的原因

（一）物业公司进入退出机制方面的具体指导规则缺失

《物业管理条例》第二十九条对交接内容有所规定但比较笼统，如果不出台相应的实施细则，各地又没有详细的规定，物业项目交接纠纷就是难题。“物业管理所必需的其他资料”怎么理解呢？是不是每个物业项目所必需的其他资料都是一样的呢？这种规定不辅之以详明解释就难以适用于实践。前期物业公司与业委会对应该交什么不应该交什么就有可能各执一词，一方认为交接已完成，另一方却认为没完成。目前有关物业项目交接的文件普遍缺乏可操作性，应当什么时间交接，交接什么内容，每项内容又应当怎样具体实施交接，如果交接各方不按规定交接有什么相应罚则都没有作出规定。因此，物业公司进入退出机制具体指导规则的缺失，物业项目交接规范性文件操作性不强，是目前进入退出机制混乱的一个原因。

（二）前期物业准入制度存在缺陷

开发建设单位指定或虽经招投标但不规范的情况下选聘的前期物业存在很多弊端。前期物业公司往往摆不正自己的位置，以管理者或上级自居，没有认识到自己是一个服务提供者。前期物业经常自行决定应由业主共同决定的事项，以一个简单的告知就要求业主们必须这样做或者那样做，不尊重业主的意见、不执行业主大会的决议、不接受业委会的监督，引发与业主之间的矛盾纠纷。开发建设单位指定的前期物业，在公共区域的经营管理和收益分配中，经常剥夺广大业主的知情权、管理权、分享权。前期物业公司的物业服务收费标准，是由开发建设单位单方制定的，在业主办理入住手续时，开发建设单位没有向广大业主公示物业收费标准的计算依据，加之物业公司长期不向业主公布物业服务费的使用情况，客观上造成前期物业服务水平无法正确评价的结果。由于没有业主意志的体现，因此物业服务收费标准往往难以得到广大业主的认可。

还有一个很突出的问题就是目前普遍存在前期物业项目交接手续不规范。

前期物业公司在接物业项目时，开发建设单位就没有向物业公司移交法定资料。在更换物业公司时，前期物业公司也就不能按将法定的资料交给业委会。

因为前期物业公司由建设单位选聘，与建设单位签订前期物业服务合同的物业公司很容易受制于建设单位。在办理物业承接验收手续时，建设单位向物业公司移交的资料可能就是不全的，但物业公司为了承接项目也就不严格按照法律规定办理承接手续。加之这种行为的隐蔽性，就使得它不能被有效监管和监督。这种行为的出现与法律没有严格规定物业公司的相应义务不无关系。在前期物业交接验收中，法律对物业公司应当履行的义务作强制性规定，对承接资料不全的物业公司没有规定相应的处罚措施。

作为开发建设单位指定的前期物业（老物业）往往与其有千丝万缕的利益关联，经常与业主产生极大争议。比如产权纠纷，物业管理用房、锅炉房、会所、车库等涉及小区共有产权界定的部位的交接，由于又牵涉到开发建设单位，更增添了交接的不顺利。

（三）物业服务性质不清晰

物业服务属于什么性质的产品？纯公共产品？准公共产品（混合品）？还是纯私人产品？一般说来，公共产品（此处指纯公共品）是指那些为整个社会共同消费的产品。严格地讲，它是在消费过程中具有非竞争性和非排他性的产品，是任何一个人对该产品的消费都不减少别人对它进行同样消费的物品与劳务。准公共产品亦称为“混合产品”。这类产品通常只具备非竞争性和非排他性两个特性的一个，而另一个则表现为不充分。第一类，具有非排他性和不充分的非竞争性的公共产品。另一类是具有非竞争性特征，但非排他性不充分的准公共产品。而纯私人产品，由于物业服务属于新兴行业，其定性目前是不清晰的，这种不清晰也造成了人们对其认识的不统一。这种定性不清晰及认识不统一带来了许多混乱：政府应否干预？如果干预应干预到什么程度？因此，就出现了上面提到的政府派遣物业公司应急进入小区提供服务的合理性等问题。

（四）物业服务质量评价及服务收费制度存在问题

在物业服务质量的争议中，业主与物业公司各执一词。业主认为物业公司服务不到位，那么作为业主就有权利不交物业费。而物业公司认为自己服务到位，而且坚持收多少物业费就提供多少服务。现在的问题就出来了，物业服务比较复杂专业，很多业主不懂也不可能亲眼看到（比如对水泵等设备的维护），这时，业主就有怨气了：收这么高的物业费，提供的服务在哪里呢？即使是能看得见的服务，物业服务也会因人不同而有不同评判。物业服务是一个过程，不是通过某个时点的某种结果就可对其服务作一个整体判断。当某位业主或某些业主或者物业公司或者某个机构说物业公司服务质量差我们就可认定服务质量差吗？依据什么呢？也就是说，物业服务质量评价标准是什么？现在的问题正是缺乏一种具有公信力的衡量物业服务质量的综合评价标准。

物业服务质量评价标准，从另一个角度来考察，其实就是物业服务收费标准的问题。所谓“一分钱，一分货。”“货”就是提供的服务内容和服务质量，“钱”就是收费标准。问题的关键在于“货”“钱”或者说“质”“价”如何才能实现相符？这恰恰是目前没有解决的。

在前期物业管理阶段，是先确定收费的标准，而且收费标准一般是开发建设单位自行制定的，很少有业主意志的体现，这在业主看来是不公平的，也是引发诸多矛盾的根源。这种方式确定的收费标准还有一个弊端就是物业费往往是一个固定值，根本不随物价、基本工资、服务范围的调整而变动。这种收费标准是不符合价值规律的。即使经过业主与物业公司谈判确定的收费标准，在经过一段时间后物价可能变化了，物业公司成本也可能变化了，而当时双方都能接受的物业收费标准就可能显得不合时宜了。很多地方不分小区物业公司遭遇生存难题，出现“辞职”潮，与物业服务价格体系不完善不无关系。由于没有一个与物价指数联动的机制，很多企业在原有的物业收费标准下经营不下去了，很自然地，就会从一些亏损或者不赚钱的物业项目退出来。

（五）经济利益因素诱发进入退出混乱

物业公司不论是强行进入还是拒不退出，很多情况下是基于经济利益的考虑。

前期物业主要经开发建设单位选聘，一般与开发建设单位有着某些经济利益的联系，因此业委会组建后，选聘新物业公司通常会同时遭到他们的共同抵制，导致新物业公司无法进入。物业公司被解聘后拒不退出主要有三大原因：一是物业公司本身的生存问题。被解聘的物业公司如果退出物业项目，可能面临丢掉饭碗的结果。在生死面前，很多物业公司不惜选择拒不退出。二是获取更多利益。物业公司不愿退出一个物业项目，必定是有利可图。不论这种利益是合法的还是不法的，至少是物业公司目前可以获取的，比如出租地下室、广告收益等。三是债权债务问题没有得到解决。当物业项目出现业主拖欠物业费，到交接时间却未完全清缴的情况下，物业公司就不会积极配合交接。代收水电气热等项费用也容易引发问题。虽然法律早已规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但实际上，部分小区没有抄表到户，物业公司代收费用的情况很普遍，业主的水、电等费用一般由物业公司垫付，代收费用往往会产生差额。差额部分如果不能妥善解决，物业交接就容易产生纠纷。

（六）物业区域内存在权属争议

《物权法》专章规定了业主的建筑物区分所有权，但这是一个比较原则纲领性的规定，必须有实施细则才能解决现实中的纠纷。处在法律的新旧交替阶段，又由于现实中物业项目的类型复杂繁多，很多建筑区划内的权属争议频繁爆发，与物权法相配套的实施细则的出台更加必要。比如物业区域内的物业管理用房、锅炉房以及车库等产权归属的纷争是很多物业公司拒不撤出、强行进入及交接胶着的重要原因。而且这些产权争议往往涉及项目规划及前期开发阶段的问题，不易解决而又是各方争夺的焦点。

（七）业主与业委会观念存在偏差，行为不规范

有相当部分的业主、业委会成员轻易更换物业公司，更换物业随意性大，甚至有些业委会成立的初衷即是为了更换物业公司，认为只要更换了物业公司物业费就降下来了物业服务水平也提高了，但他们忽视了两点：一、作为商事主体的物业公司本质上是一样的，他们都以追求利润为目的，更换物业公司后物业费可能有所下降，但是服务质量也可能随之下降；二、有关资料设施设备等交接事项比较复杂，容易起纠纷，目前情况下，交接内容如何确定本身就存在问题。而且存在业主业委会对物业公司提出过分要求，有时导致物业公司难以撤出物业管理。

目前，业主大会召开，业主委员会运作存在不规范问题。

在一些新老物业交接不顺利的案例中，有很多老物业辩称他们不退出的原因是业主大会决议无效，业委会组织召开业委会违法。业委会与新物业公司签订的合同是无效的。有些不同意解聘原物业公司的业主也提出解聘、选聘物业公司程序合法性方面的质疑。由于利益驱动、某些小区业主人数众多成分复杂召开业主大会难度大等诸多原因，确实存在业主大会召开不规范甚至违法的情况，因此，这种情况下，不愿退出管理的物业公司与不愿解聘物业公司的业主势必阻挠交接工作。