完善物业公司进入退出机制的建议

（一）加快相关立法

1、加快研究建筑物区分所有权相关问题，尽快出台配套法规政策明确建筑物专有部分、共有部分界限划分

规范物业管理立法，严格实施《物权法》、《物业管理条例》及相关配套法律，建议尽快制定可操作性强的实施细则。法律上的漏洞及操作性不强等缺点，也给一些物业公司拒不交接提供了借口。因此，尽快完善相关法律是必须的。

2、研究制定物业公司进入退出机制方面的指导规则和物业交接技术规范

要加快物业交接立法，研究制定物业公司进入退出机制方面的指导规则和物业交接技术规范。通过制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任，从而减少进入退出过程中产生的纠纷。制定的规则或规范应当更具可操作性，应明确规定物业交接期限，明确交接的详细技术细节，同时规定不依规范进行交接的罚则，加重对物业公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚。

3、规范业主大会成立及运作，规范业主委员会选举程序及运作规则，制定业主大会和业委会运作指导规则

很多物业公司强行进入及拒不退出的根据或理由都是根据具有争议的业主大会决议，或者直接源于业委会成员的不法行为。业主大会及业主委员会的运作不规范导致业主大会决议和业委会的决定并不能真正反映业主的意愿，因而在是否交接以及交接内容问题上业主内部本身就存在分歧，形不成统一合法有效的业主大会决议。制定业主大会及业主委员会运作规则才可能使作为交接一方的业主委员会守法依法交接。因此，应当规范业主大会及业委会的成立和运作。首先应当严格业主委员会选举程序，建立并完善业委会监督制约机制，强化业委会及其成员的法律责任。其次，建立业主大会会议监督程序，确保业主大会决议的合法有效性。

（二）加强前期物业管理，严格把关物业承接验收手续

从源头上解决物业交接难的问题，就要从前期物业管理阶段抓起，在办理物业承接验收手续时，应当要求建设单位必须不打折扣地移交法定资料、物业管理用房及设施设备等。也就是说，必须强化开发建设单位的义务与责任。在前期物业公司的选聘上，新建住宅及同一物业区域内的非住宅，开发建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在预售房屋前或现售房屋前一定日期内依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业公司，签订前期物业服务合同，并公示物业服务标准和收费标准及依据。

承接物业项目时，开发建设单位应当按照有关规定移交物业服务用房及相关图纸资料，与物业公司共同做好物业共用部位、共用设施设备验收记录，并到区（县）物业管理行政主管部门备案。同样应当要求物业公司做到不符合承接验收要求条件就禁止承接物业项目，否则将面临相应处罚。只有保证前期物业进入的规范，才能保证在后来可能的物业交接内容的完整性，减少物业交接纠纷。也就是说，应当加强对开发建设单位和前期物业公司的监管，尽量减少开发遗留问题。

（三）完善物业服务质量评价体系及服务收费制度

不断探索和推行有效的物业服务质量评价体系，使得服务可量化，逐步建立提高物业服务质量的外部约束机制，建立物业服务质量综合评价标准和物业服务质价挂钩的收费体系。

上海市实行的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》有可借鉴之处。该办法住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分五个等级，并分别与服务收费标准一一对应。这种做法最大的优点就是使物业服务有了量化标准，业主比较容易接受，物业公司也可根据不同的服务标准提供不同的服务。这样，物业公司与业主的权利义务就会具体明确，即使物业服务纠纷发生，在界定各方责任时也比较容易，既能够遏制乱收费问题，又有利于鼓励业主按时交费。同时，物业服务收费标准应当与物价指数联动，不能说物业费只能降不能涨，也不能只涨不降。

在物业服务收费上还应当强化物业收费公示程序，这既是保护业主知情权的需要，也是保护物业公司正当利益的需要。物业公司在项目上投入多少资金，怎么投入的，收取了多少物业费，获得了多少利润，让业主和物业公司都做到心中有数。

（四）建立物业公司进入退出纠纷的即时裁决机构

有些物业公司进入退出引发的矛盾纠纷通过人民调解或行政调解长期得不到解决，法院判决的方式时间一般也比较长。因此，建议组织由法律部门、物业管理专家、物业公司、业主代表组成的仲裁机构，形成一种对“进”与“出”纠纷的即时处理、快速审核裁决机制，避免因为不能及时处理双方纠纷而引起更大的矛盾。这种裁决机制配合其他纠纷解决机制有助应对目前交接纠纷众多的现状。

（五）加大对物业公司的监管力度，不断规范物业服务行为

对前期物业加强管理的同时，应当加大对物业公司的监管力度，继续在全市范围内开展物业服务等级规范检查，建立信用档案体系，逐步提高企业服务水平。物业管理行政主管部门应当加强对物业公司的日常执法检查，对于那些缺乏服务意识，不按约定或法定提供服务的行为，视情况不同，分别给予责令改正、罚款、取消资质等不同处理措施。根据业主投诉、日常行政执法检查、法院裁决等多种信息，建立服务企业信用档案系统，并逐步实现信用档案系统与企业资质等级评定的对接。通过对物业公司服务行为的不断规范，达到减少业主与物业公司之间矛盾纠纷的效果，避免频繁解聘选聘物业公司。

（六）加强教育和培训，为物业管理创造一个良好的外部环境

在物业管理市场不成熟的背景下，业主、业委会和物业公司都需要不断提高认识。从不成熟到成熟的过程，就是认识不断深化和素质不断提高的过程，行业主管部门及行业协会都有相应的责任和义务来加强宣传教育和培训，主要包括对业主、业委会和物业公司的宣传教育，对业委会、物业公司的培训。

在物业项目交接主体有两个，其中之一就是业委会。交接顺利与否在很大程度上取决于业主委员会的工作能力及素质。有些业主委员会成员对物业管理方面的知识很欠缺，有的认为物业交接就是新老物业公司之间的工作交接，交接主体是新老物业公司。其实不然。应当是先由原物业公司与小区业主委员会进行交接，然后再由业主委员会与新选聘的物业公司进行交接。可见，业主委员会在交接中责任不可谓不大。但是，由于很多业主委员会对于怎样交接、交接什么等一系列问题并不熟悉，干脆让新选聘的物业公司与原物业公司进行交接，两家存在竞争关系的物业公司经常是你要的我没有或者就是不给，甚至发生正面冲突。因此，明确业主委员会在交接中的主体地位是很重要的，也就要求业主委员会必须具备相应的知识和能力。诸如应当交接什么，不应当交接什么，怎么交接，业主委员会都应当熟知，这也是减少交接纠纷的关键。而业委会自身素质和专业能力的提高除了自身学习外，外部的教育培训也是非常重要的。同样的，物业公司也需要相关方面的教育和培训。

物业公司进退机制存在的问题，使得市场资源和要素无法有效配置，造成了大量行政资源的浪费，部分物业公司和业主也成为牺牲品。实现“进”“退”有序，呼唤制度的健全和创新，也需要政府、企业和业主正确认识各自的角色，从而共同促成物业服务市场的成熟。