物业服务企业危险因素识别与控制

企业的经营和发展会受到社会因素的影响和制约；而另一方面，企业的发展也会促进社区和谐与社会的进步。因此，企业不仅是经济活动中的经营主体，在社会活动中同样扮演着重要角色，并承担相应的社会责任。也就是说，企业在创造利润最大化的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护弱势群体等。而对于物业服务这一提供房屋及设备设施维修养护管理、环境卫生、绿化管理和秩序维护为主要内容的特殊服务企业，由于整个行业所涉及的空间及时间范围非常广泛而长远，且与业主和客户工作及生活的各个层面都息息相关，这就决定了物业服务面临的风险可能是无时无处不在，其日常经营行为不仅会对物业服务消费者产生直接后果，而且风险识别及其规避行为也将会对社会产生广泛影响。

关注--管理存在诸多漏洞，隐患威胁生命财产安全

被誉为“现代管理学之父”的彼得德鲁克有一句名言：企业首先是做得好，然后是做好事。企业承担社会责任的基础是先把企业自己该做的事情做好，才能为社会做更多更有意义的事情。然而，近年来物业服务企业自身的安全生产形势却不容乐观，2009年3月28日，北京市朝阳区世茂大厦，两名工人作业时被电击伤，造成一人面部二度烧伤；2009年6月27日，中关村海龙电子大厦电梯间火灾造成上百万财物损失；2009年7月3日，新华联家园北区发生污水井下维修作业中毒事故并造成7人死亡。安全事故频发不仅造成了重大人员及财产损失，还产生了严重的社会负面影响，一次次事故触目惊心，损失可谓惨重，教训可谓沉痛。在震惊惋惜之余，这些物业服务企业也应扪心自问，企业自身在工作中发现的疏忽、失职和管理缺位现象是否及时进行了识别与整改？对安全风险和隐患漏洞是否给予了充分重视？如果企业自身存在管理痼疾，又何谈实现应有的社会责任呢？

在安全工程科学研究中，人们总结概括出一条称为“海恩法则”的事故定律指出：每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。“海恩法则”对企业来说是一种警示，它说明任何一起事故都是有原因的并且是有征兆的；严重事故是由轻微事故、事故未遂先兆和事故隐患所引发造成的；它同时说明安全生产是可以控制的，安全事故是可以避免的；也给了企业管理者生产安全管理的一种方法，即发现并控制征兆。而在现实中，关于物业服务方面存在问题的报道时常见诸报端，但令人忧虑的是有些物业服务企业自身安全生产方面存在的隐患问题，并没有得到应有的足够重视。比如：员工安全技能培训缺乏、必要的安全工具配备不到位、工程设备使用老化缺乏更新、消防安全设施未按时检测等，这些事故隐患时刻都在威胁辖区业主、客户以及物业服务企业自身的生命财产安全。诸多隐患之所以不除，反映了物业服务方式和管理手段不能满足现实需要，暴露了物业服务人员的法律意识、安全意识、责任意识淡薄。试问，如果连一个企业员工自身的安全都无法保证，何谈维护业主和客户的生命财产安全，更不要说最大限度地实现物业的保值增值了。

反思--治标更要治本，应深挖安全管理缺位内在原因

许多企业在对安全事故的认识和态度上普遍存在一个“误区”：只重视对事故本身进行总结，甚至会按照总结得出的结论“有针对性”地开展安全大检查，却往往忽视了对事故征兆和事故苗头进行排查；而那些未被发现的征兆与苗头，就成为下一次火灾事故的隐患，长此以往安全事故的发生就呈现出“连锁反应”。一些企业发生安全事故，甚至重特大安全事故接连发生，问题就出在对事故征兆和事故苗头的忽视上。

第一，忽视安全生产技能培训。

由于培训不能给企业带来直接的效益，因此对于安全培训常常被企业忽略，有的企业由于管理比较松散，对新员工只做简单的岗前礼仪培训便仓促上岗，在职员工由于时间有限半年才有一次安全培训，且培训内容只有课堂讲授缺乏实操演练，更不用说安全生产技能技巧了，造成安全基础工作薄弱。此外，对于安全培训仅涉及安保部和工程部，涉及对业户及物业使用人服务的物业其他员工缺乏关注，导致员工安全技能低下，在紧急情况下又怎能完成自救及互救呢？

第二，制度内容老化，安全规程不实用。

有些物业服务企业以追求利润最大化为目标，却将安全生产不当回事，就算有安全规章也就不会真正落实在行动上，有些甚至于组织机构中取消的岗位还在应急安全预案中出现，上墙的规章制度尤其是安全生产责任制严重脱离实际，造成管理执行两张皮，对于安全事项的规定根本不能做到持续调整改进。而建章立制是安全生产的基础，这样的制度如何演练执行，又该如何指导员工实践呢？

第三，专业人员素质偏低，给安全生产带来隐患。

物业服务企业的安全生产工作，归根到底取决于员工的专业技能。像一些专业岗位的特殊作业人员，如高压电工、消防值机员等要求持证上岗，但这并不等于有了上岗证就能完全适应服务工作需要，原因在于有些突发事件的应急处理，需要根据具体情况灵活调整，一些新技术的应用也需要员工不断提高专业素养。但在实际工作中，物业服务企业又不愿拿出太多的精力去做这些基础性工作。除此以外，物业服务企业基层操作型员工流动性很大，员工这月来下月走，造成很多工作的衔接出现问题，安全隐患整改事项被一再人为拖延，物业服务企业真的希望这些安全隐患会自动消除吗？

第四，专用资金缺乏，物资保障不到位。

在安全生产问题上是不能打折扣的，但是有些物业服务企业仅仅出于成本考虑，不愿意在安全生产方面投入更多的资金，由此就会造成安全生产物资保障不及时，该配备的专用设备工具（如：绝缘手套、绝缘鞋等）不购买，安全器具（如压力容器、消防设备等）、特种设备（电梯系统、升降平台等）不按时检测。物业服务企业安全意识淡薄，总是抱着侥幸心理，认为不会这么倒霉，难道这样安全事故就会远离吗？

第五，事故隐患排查不力，日常监督检查缺位。

作为物业服务企业如果只讲经济利益而忽视社会责任，对事故隐患的漠视不管、对监督检查掉以轻心，就可能引发一系列社会问题。然而，在现实中对于物业辖区出现的一些异常情况，如：对二次装修水路电路的拆改、出租房隐患的排查管理等，对此有些物业服务企业总能找出如法规不完善、权利有限等各种借口听而不闻视而不见，从而逃避企业自身应尽的社会责任。此外，对于一些特种行业外包单位，如：电梯维保、生活水箱清洗、外墙清洗，也经常是“以包代管”，忽视对日常业务的监督管理。

措施--建立危险因素控制机制，完善物业安全生产管理

没有细节就没有整体，强化物业安全生产细节管理的意识是实现物业安全生产管理提升的有效手段之一，也是物业服务企业每个层面员工应树立的基本意识。从宏观上讲，要密切关注政府相关部门对安全生产的规范要求；具体到各物业服务企业，应该针对物业项目的特点建立危险因素预防识别控制机制，居安思危早做准备防患于未然。对可能影响业主或客户的安全生产危险因素，物业服务企业可以采取主动监视和提前预测的方法进行识别，之后再进行量化评价编写《物业安全生产危险因素识别评价表》，最终采取有效措施进行纠正。

以上涉及物业安全生产服务细节的问题，主要来自于经验的积累，有些来自于细致的观察，也有些是对于在安全生产方面已经发生的事故和失败案例的总结和分析。要知道，侥幸是安全工作的大敌，一万次的侥幸不等于一万零一次的幸运；谁忽视生产安全，谁就会为之付出沉重的代价。物业安全生产问题的存在是必然的，但危险的发生却是可以提前发现并采取措施加以避免的，是可以通过对于潜在的物业安全生产危险因素的提前预防、定期识别和持续改进加以消除。