浅谈物业消防安全管理存在的问题与解决对策

近年来，我国城镇化建设迅速推进，城市中在不断的拆旧建新，房地产业高速发展，房地产业的发展，带来了对物业管理的新需求，进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。居民住宅区、城市综合体的消防安全涉及千家万户，也直接影响到社会面火灾形势，消防管理作为物业管理的一个重要组成，在当今生命安全至上的社会环境里，越来越凸显其重要性。结合目前物业消防管理的一些现状，对物业消防管理的理论进行探讨和挖掘，形成科学合理的管理理论和方法，是一件十分有意义的工作。

一、物业消防管理存在问题

(一)消防管理职责不能落实。部分物业服务企业负责人消防责任意识差，对消防管理不够重视，消防责任不能落到实处。部分多产权单位，使用权相互交织，容易导致在管理上相互推诿，在经费投入上相互扯皮，责任不落实，致使消防设施的配置和维护不到位，管理方面存在严重问题。

(二)消防设施停用、损坏。部分物业服务企业为了减少经费支出，没有委托专业的消防维护管理单位对消防设施进行保养与维护，造成消防设施过质保期后无人管理维护，以至消防设施损坏，部分损坏的消防设施不能得到及时的修复、替换。也有部分居民住宅区，特别是配套的沿街商铺，业主长期盗用消火栓用水，造成物业公司水费急剧上涨，在监管无效的情况下直接关闭消防设施。

(三)疏散通道占用、锁闭。设计中，住宅小区或商业综合体内通常都会有2个以上的消防车道，管理中，为精简保安人员，会长期锁闭部分消防车道入口。现今，私家车日益增多，建筑设计的汽车停车位不足，造成私家车长期占用消防车道停车。沿街商业或商业综合体中业主为尽大可能的扩展商业面积，在疏散通道内设置小仓库、杂物间等，或考虑防盗，而锁闭一些安全出口的门。

(四)功能变更后增加火灾隐患。沿街商业或商业综合体出租或出售后，业主擅自改变使用功能，常出现设置夹层、厨房、仓库、使用液化石油气、改变楼梯设置形式、扩大防火分区面积、拆除部分消防设施、大量使用易燃可燃装修材料等问题。一些住宅区自行车库改为仓库或厨房使用，设计为非机动车库的停放机动车辆，增加了火灾荷载。

(五)物业无人管理。部分居民小区物业费征收难度大，物业公司不能保证正常盈利状态时，选择整体退场，通常情况下，物业公司退场后由社区代管，但由于社区事务繁忙，没有专业管理人员，管理经费得不到保障等原因，居民小区消防物业也基本处于无人管理状态。

二、造成问题的原因

(一)物业管理水平不高。物业服务企业的迅速发展，缺少长期的管理经验积累，负责消防管理的人员专业素质水平不高，流动性较大，不能及时发现和整改存在的火灾隐患，对已发现的火灾隐患上报领导层后得不到物业服务企业的重视，长此以往，消防配套设施就无人监管。很多小区成立的业主大会，基本流于形式，对消防安全管理的情况不能及时了解和监督，以至物业服务企业在根源上得不到重视。

(二)业主消防意识不强。很多业主对开展消防工作的目的及意义没有明确认识，对“只投入、不产出”的消防工作存在一定程度的抵触心理，对消防安全存在侥幸心理。物业服务企业在日常的消防管理中，常不能得到业主的支持和理解。而业主对于日常水、电、气的经济意思超过消防，在收取相关消防管理费用或动用消防维修资金或更换消防设施配件时常不能达成统一意见。业主的自治维权意思薄弱，在多一事不如少一事等思想的作用下，也不参与到消防管理中来。

(三)责任追究渠道不通。例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车道、堵塞疏散通道或擅自改变建筑性质等问题，从法律关系上来说，违反了消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为，物业服务企业也进行了劝阻、制止，而业主依然是我行我素，这种情况单处罚物业服务企业似乎不尽合理，而执法部门如果要对众多的业主或物业使用者直接实施处罚又谈何容易，造成违法行为不能得到及时制止。

(四)政府监管力度不够。物业服务企业和业主都依赖于主管部门的监督执法行为，不检查不自查，不监督不整改，完全处于一种被动式的接受管理，这就需要政府部门更多的人力和精力。消防部门因为监督管理的重心和方式，以及消防警力的配置不足等原因，无法对居民小区和商业综合体实施太多的监督管理，即使发现问题也只能要求物业服务企业督促解决，更不能陷入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中。所以在具体问题上政府部门的干预和管理显得表面化，具体隐患不能得到有效整改。

三、对物业消防管理的建议

(一)明确物业消防管理的各方职责。首先要明确对消防物业的主管政府部门，从目前的现状和未来发展趋势，物业消防管理必须以法定文件明确管理主体和管理责任，按照我省网格化消防管理的要求，社区居委会应当担负管理责任，应进一步细化管理的失职、渎职和追责等制度。其次是明确建设单位、物业服务企业、业主三方责任，职能部门应制定制式协议，从遵守法律法规、管理人员保障、消防设施维修、维修资金申请等环节逐一进行细化明确，在业主交房时签订。

(二)加强职能部门监督管理力度。职能部门特别是消防部门要加强对物业服务企业的监督管理工作，将商业综合体和设置有自动消防设施的居民小区作为一、二级消防安全重点单位进行管理，以保证一定的检查频次和检查质量，对于违规操作的物业服务企业应给予处理。要尽快完善针对物业消防管理的消防技术规范，在消防设计审核时就应当考虑今后的管理，如：小区配套的商业服务用房，在每户接入室内消火栓的管道上可以设置计量水表等等。

(三)提高消防管理水平和业主消防意识。要对物业服务企业的消防责任人和消防管理人定期进行培训，设置有自动消防设施的商业综合体和居民小区的管理人员应通过消防部门培训取得执业资格，要对消防管理人员合理的授权，让他们能及时对消防设置中存在的问题予以解决，在经济发达地区，应当要求将小区自动消防设施进行联网监测。要在商业综合体和居民小区内深入开展消防宣传工作，应将消防宣传融入到社区文化中，如设置消防宣传橱窗、消防宣传栏、消防“三提示”标语等，有条件的还可以设置消防体验馆和组织消防宣传队，以加强消防安全宣传教育的广泛性。

总之，随着城市的不断发展，对物业消防管理的要求越来越高，只有不断的深入研究，加强源头管理，才能真正适应城市的发展。以上，提出的建议是结合现行法律法规和技术规范研究而来，能有效加强物业消防管理水平，减少火灾事故，为城市发展提供有力的消防安全保障。