建立物业服务价格调整机制

改革开放以来，物业管理取得了快速发展，为改善居民居住环境、实现资产保值增值以及社区和谐稳定作出了积极贡献。但随着近年来成本的上涨，也带来了一些问题，希望引起有关方面重视并采取措施加以解决。

成本上涨引发的矛盾及社会问题

随着成本的快速上涨，物业服务收费标准不能得到同步上调，造成一些物业服务企业的管理项目（以住宅小区为多）出现收不抵支的经营亏损，影响到企业的生存和发展，不得已而退出在管项目的数量明显增加。2011年，中央电视台以“物业公司收缩调查——上海知名物业公司纷纷弃盘”为题，对上海十余家一级物业服务企业从多个住宅项目撤出作了深度报道，在社会上和行业内引起很大反响。

物业服务收费标准适时上调的问题长期得不到解决，将带来一系列社会问题:企业被迫大量退出在管亏损项目，既影响到居民的正常生活，也造成了物业服务企业大量员工被裁减，影响到社会就业；部分企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，引起与业主的矛盾，影响到社区的和谐与稳定。

物业服务成本上涨的基本情况

第一，劳动力成本连年持续上涨。近年来，各地最低工资标准持续上调。据人力资源和社会保障部数据统计，2010年和2011年全国超过24个省份持续上调最低工资标准，年均涨幅达22%。《促进就业规划(2011-2015年)》要求，“十二五”期间我国职工最低工资标准年均增长13%以上。由此，劳动力成本逐年快速上涨已成为常态，给劳动密集型的物业管理行业带来较大影响。

以北京市为例，物业服务企业的保洁员月均工资已从2000年的500元上涨到2500元（含社保等缴费）。秩序维护员因节假日坚守岗位，频繁加班，造成人力成本上涨的幅度更为明显。

第二，水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨。据国家统计局统计，全国消费品价格指数以每年3%-5%的比例上涨，2011年12个月份CPI较上年同期涨幅在4.1%-6.5%之间。水、电、油、气等资源能源价格逐年上调，生产要素价格的上涨也推动了物业服务成本的逐年攀升。

据调查，物业服务企业人力成本占60%左右，公共事业费和物耗占30%左右。三大成本构成因素持续上涨，给物业服务企业带来巨大的经营成本压力，影响到行业的正常运行和可持续发展。

物业服务收费价格调节机制不健全形成的问题

按照国家发展与改革委员会和建设部在2006年联合下发的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务价格分为政府指导价和市场调节价，目前实施中存在的主要问题是：

首先，政府指导价定价普遍较低且长期不变。据调查显示，大多数省市对普通住宅小区实行物业管理收费政府指导价格，连续多年得不到调整，政府指导价严重偏离市场价的问题普遍存在。北京经济适用住房物业服务费至今维持在12年前制定的0.55元/平方米/月标准上，造成经济适用住房项目管理的普遍亏损。

其次，实行市场调节价的物业类型的调价工作难以开展。北京、天津、山东等地近几年相继出台了结合物价指数适时调整商品住房物业服务收费标准的意见，并提出菜单式物业服务成本制定方案以指导商品住宅小区物业服务费调价工作的开展。但面对成百上千户业主，物业服务企业合理调价的主张在住宅小区难以得到多数业主的通过，而收不抵支的状况使一些企业不得已选择退出在管项目。

有关政策建议

一方面，尽快建立物业服务价格年度调整机制。建议由国家发展与改革委员会会同住房和城乡建设部联合发文，对建立随服务成本上升适时调整物业服务指导价格提出明确意见。对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。引导业主树立服务费随成本上涨而上调的意识，推动物业服务价格调整机制的建立。

另一方面，鼓励第三方评估机构的介入。对于实行市场调节价的物业类型，物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费标准时，应鼓励聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，或促成收费价格随成本上涨的合理上调；或促成物业服务企业与业主的充分协商，达成服务标准的适当降低，通过作业人员的减少缩减成本，以维持物业服务企业的正常经营，避免弃管现象的扩大。

此外，住房和城乡建设部在《对十一届全国人大四次会议第4535号建议》回复中提到“国家发展与改革委员会已经起草《关于调整销售电价分类结构的实施办法（试行）》”，拟对城乡居民住宅及其公用附属设施用电执行居民用电价格，建议相关部门尽快下发该试行办法，以利降低企业经营支出，缓解目前成本上涨带来的矛盾。

以上几点呈请国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部予以考虑，建议联合下发有关指导性意见，以切实改善物业服务企业经营环境，使物业管理行业为改善社会管理和构建和谐社会作出更多的贡献。