改善经营环境 促进行业发展

改善经营环境促进行业发展

■文/林昆明

国务院已经连续几年把发展物业服务业写进《政府工作报告》，今年《政府工作报告》更是把大力发展物业服务业和大力发展社会化养老、家政、医疗保健等服务业并列提出，作为2012年“促进经济平稳较快发展”这一任务的一项重要举措。可见党和政府对发展物业服务业的高度重视，也说明物业服务业对扩大内需，构建扩大消费的长效机制，促进经济平稳较快发展具有重要作用。

然而，物业管理行业却长期处于生存环境不良的状态，近几年更是面临着服务成本，特别是人工成本大幅度上升的压力。面对着这种状况，作为行业民间组织，应当为改善行业的生存环境积极作为，创造有利于行业健康发展的条件。厦门市物业管理协会带领厦门物业管理行业坚持抱团取暖，多途径进取，主动反映行业诉求，积极沟通协调，为改善行业生存环境办实事，办好事。近两年来，厦门物业管理协会在大力发展物业服务业方面主要开展了以下工作：

积极反映诉求，争取社会支持，推动适当提价

近几年，一方面是物业服务收费标准十几年不变，另一方面是社会最低工资标准和社会平均工资水平不断提高，厦门物业管理行业面临着物业服务人工费和其它经营成本大幅度上扬的严峻形势。仅以2007年到2011年这个时间段为例，厦门市最低工资标准从650元提高到1100元，提高幅度为69.2%；社会平均工资从2100多元提高到3600多元，提高幅度为71.4%。而物业服务收费标准仍然维持在2000年以前的水平，多层住宅平均每平方米月收费0.6元左右，高层住宅平均每平方米月收费1.2元左右。2010年底，厦门市物业管理协会进行调查，全市285家物业服务企业，2010年总经营收入为13.1086亿元，利润总额为5171.62万元，利润率为3.945%，人均利润为1442.33元；亏损和没有利润的企业有154家，其中亏损企业114家占企业总数40%。行业的生存状况相当恶劣。

面对这种状况，2011年1月14日厦门物协理事会议将如何应对这种困难作为会议的主题。常务理事会议专题讨论应对成本上涨和经营困难的对策，并把它作为全年的工作重心。厦门物协向各会员单位发了3号文件“关于积极应对目前物业服务企业经营成本提高及用工紧缺等突出问题的意见”，提出“各物业服务企业要依照政府的有关规定，适时调整员工的工资待遇。同时要以变应变，积极推动物业管理费的适当上调。”“在鼓励企业以市场竞争方式扩大企业规模的同时，坚决反对违背市场规则的低价竞争行为”，以及面对困境行业要转变经营方式、开辟新的用工渠道、加强企业文化建设、增强企业凝聚力、向技术要效益等七点应对建议。协会还决定通过媒体宣传，营造行业解决困难的有利环境。

厦门物协还召开媒体座谈会，邀请厦门各大报社及电视台记者参加，向媒体介绍行业贯彻省政府提出规范物业管理，提升物业服务品质的具体措施和解决存在问题的意见，并用翔实的数据说明行业的生存现状和亟待解决的问题，使新闻记者们进一步了解物业管理行业的实际情况。会后，各主要媒体陆续推出了行业为什么要贯彻质价相符的收费原则、为什么要进行适当提价的系列报道。特别是2011年下半年有些物业服务企业由于入不敷出退出在管项目，新闻媒体对于企业退出的原因进行了客观的报道，这对营造有利于行业健康发展的社会舆论环境起到积极的作用。同时，协会还积极与厦门市价格主管部门沟通，要求在2008年实施的物业服务等级标准和收费指导价的基础上根据实际情况进行适当的调价，价格部门同意物业服务企业按照程序规定，在物业管理项目取得两个1/2以上业主同意的基础上可以进行适当的调价。据厦门53家物业服务企业的统计报告，截至2011年末，有118个项目获得提价，调价幅度在15%-20%之间，每月共可增收管理费185万元，这些企业还退出57个亏损和没有盈利的项目，2011年住宅类的新签项目收费价格平均值比2010年之前的项目收费标准有所提高，提高幅度在20%左右。

今年2月18日，厦门物协理事会议在学习齐骥副部长讲话精神的基础上，又把“积极主动反映行业诉求，为行业克服经营困难、保持稳定发展提供服务”作为全年的主要工作内容。厦门物协还主动与新闻媒体进行沟通，争取媒体对行业多一些正面宣传，尤其是客观报道一些物业服务企业在退管时与业主出现的纠纷。今年2月底，《厦门晚报》等媒体正面报道了一些物业服务企业撤出小区的客观原因，为行业适当提高收费标准，缓解企业经营成本上涨的压力发挥了积极作用。许多物业服务企业反映，现在大多数原有收费价格偏低的物业项目，绝大多数业主对于适当的提价都能够表示理解。

坚持规范服务，树立行业形象，改善生存环境

谢家瑾会长在中物协第三次代表大会的报告中说：“一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治稳定、经济发展的贡献是紧密相连的，‘有作为才有地位’这句话在发展中的物业管理行业得到了最好的印证。”多年的实践使我们认识到，物业管理是一项准公共性的服务。要改善行业的生存环境，行业必须主动履行社会责任，树立形象。在这方面，厦门物协团结全体会员企业，开展了以下工作：

第一，从2005年厦门首次创建全国文明城市开始，厦门物协通过召开全市物业服务企业动员大会、配合主管部门对照文明城市的考评要求对全市物业管理项目进行拉网式的服务规范检查，号召和组织物业服务企业在争创文明城市的工作中主动作为，不留死角，不拖后腿。2011年，在厦门第三轮创建全国文明城市活动中，厦门物协又配合主管部门组织了50多位专家和工作人员，拉网式地检查了800多个物业管理小区。通过检查指导，督促物业服务企业整改薄弱环节、消除隐患、进一步规范物业服务工作，为厦门荣膺全国文明城市“三连冠”贡献了力量，履行了一份应尽的社会责任。据厦门53家物业服务企业上报的统计数据，在维护物业管理区域安全的工作中，这些物业服务企业收到的各方面发来的表扬好人好事的信件663封，抓获小偷或制止犯罪案件480个，消除火灾隐患或协助灭火498次。厦门物协再次获得全市文明单位的荣誉。

第二，坚持以创建物业管理示范项目为契机，促进规范服务，提升服务质量。厦门物协从2000年成立后，在厦门建设主管部门的指导下，建立创优领导小组，大力推动全市创建物业管理示范项目活动，每年年初固定举办创建活动培训班、每年3月至5月进行市级示范项目的申报、咨询辅导和考评以及老示范项目的复检，7月至10月进行省级和国家级示范项目的申报和迎检准备辅导工作，使创建示范项目工作制度化、常态化。2012年，我们把创建物业管理示范项目作为贯彻福建省政府关于提升物业服务质量的一项重要内容，进一步加强指导力度。本年度又有15个项目获得市级示范荣誉，12个项目获得省级示范荣誉，5个项目获得国家级示范荣誉；到目前为止，厦门共有市级以上物业管理示范项目200个，占总管理项目总数的14%，其中省级示范项目70个，国家级示范项目36个。2011年，在组织创优的同时，厦门物协还配合主管部门组织100多家企业参加本市示范小区观摩活动，为促进管理质量的普遍提高发挥示范项目的带头作用。

第三，厦门物协积极发动和组织物业服务企业参加厦门创建节水城市活动，开展“节水型小区”的申报、辅导、咨询和考核工作。通过考核，有51个住宅小区获得“节水型小区”的称号。这项活动有力地促进了物业管理区域的节能减排工作，受到厦门市节水办的表彰。最近，厦门物业管理行业还响应市文明委的号召，在全市的物业管理区域建立100个志愿者服务队。

此外，厦门物协还通过与市公安部门共建平安社区、评选物业管理优秀秩序维护员，参与厦门文明办、《厦门晚报》联合开展的“和谐邻里节”，组织参加厦门每年一次的人居展等公益活动，扩大社会对物业管理的理解和支持。2011年初，厦门政协组织部分委员对物业管理小区进行视察，视察报告中说：“委员们认为，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理，不仅提升城市品质和改善人居环境，而且对深化平安厦门、建设巩固文明城市，促进物业保值和增值，构造和谐社区发挥重要作用。”政协的报告进一步促进了政府各部门对物业管理工作的重视。去年和今年，厦门市政府拨出资金对厦门没有物业管理的老旧小区进行改造，然后引入专业化的物业管理，并且对保障性住房全面实行物业管理。

实践证明，只有不断地改善行业的生存环境，才能使物业管理健康发展。要改善行业的生存环境单靠个别企业的努力往往无济于事，必须发挥行业整体的力量；要改善行业的生存环境不能只有诉求和等待给予，还必须有行业的自律和主动作为。我们坚持两者并举，使厦门物业管理行业稳定发展。至2011年末，厦门住宅小区的物业管理覆盖率达到80%以上，本市的物业管理总面积达7601.8万平方米，比2010年末增加近1千万平方米；全行业的生产总值超过14亿元，比2010年末增长1亿多元。厦门物业服务企业还发挥厦门物业管理的品牌优势积极到省内外其他城市开发市场，目前有20多家企业在全国20多个城市取得管理项目，总面积已经超过2千万平方米。我们有信心通过行业整体的共同努力，使厦门的物业服务业更加稳定地向前发展，为国民经济的平稳发展做出更大的贡献。◇

作者系厦门市物业管理协会秘书长

编辑：谢罗群