建“智能物业”，树企业品牌

建“智能物业”，树企业品牌

■文/陈涛

在物业管理市场逐步形成、竞争日趋激烈的今天，加大科技投入，充分运用科技含量高的设施设备，建“智能物业”，提高从业人员综合素质，提升物业智能化管理水平，是我国物业服务企业提高管理效率、降低服务成本，树立企业品牌的重要手段。

所谓“智能物业”

所谓的“智能物业”，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，将计算机技术、自动控制技术、网络通讯技术融入物业中，实现资源充分共享，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制。物业智能化管理则是在物业管理项目中，依靠高素质的专业人才，运用更多更新的、技术含量高的设备和技术，提供专业化、高标准的管理服务内容。

国外，“智能物业”常被称为“smarthome”。现在已有不少国家和地方开发了这种智能网络物业社区，这些社区通过Internet向其业主提供各类新闻、交通信息、天气形势、地区性活动、商业区地图等。此外，这些社区还提供医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等服务项目，业主可以根据自己的爱好进行选择。业主家庭内部联成局域网(HomeLocalAreaNetwork)，将自家的所有电器进行智能控制。业主可以远程监视、控制家中的各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等。

我国也从2000年开始制定《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(试行稿），在“导则”中提出了建设住宅小区智能化系统示范工程的总体目标：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。目前，国内一些经济较发达的城市已经有这样的“智能物业”，如广州市的番禺丽江花园、保利花园、光大花园三期等。

“智能物业”的产生，为物业服务企业创造了一个发展的空间，也给物业服务企业提供了一个展现价值的机会。在原有的物业环境下，由于人们的生活水平不是很高，对物业功能的要求也较低，物业管理主要是对公共卫生的清扫保洁，简单设备设施的维护保养，以及公共秩序管理等方面的基本服务工作，大都是简单重复的体力劳动。“智能物业”是高新科技的应用，物业智能化管理不同于传统的物业管理，物业服务企业拥有计算机、通讯网络、自动化等专业技术人员，并用智能化系统技术对物业区域内的供配电、消防、安防、交通等进行高效的综合管理，为用户提供与之相匹配的高效、快捷、全方位的优质服务，物业管理的微观模式也转变为以高科技设备运作为主。

在智能化办公楼宇中，为节约能源，对不经常使用的大型会议厅，在保证其内部设备设施正常运行的条件下，可实施间隔供暖（如：每隔2小时供暖1小时），在有会议需要使用时，再进入正常供暖。上述工作只需专业技术人员根据需要，提前编制好程序，并在总控制室内通过计算机输入自动化管理系统，即可轻松实现上述功能，而不需要人工24小时现场值班操作。

目前，很多住宅小区可以通过计算机智能化管理系统实现水、电、燃气等远程抄表，而不需要人工逐户进行抄表，从而大大降低人工成本，减少了对业主正常生活的干扰。门禁、停车场车辆管理系统采用通行卡可实现无人值守，若通行卡出现问题，通行人可就地通过对讲电话与总控室人员进行联络，通过申报卡号核对有关证据，待确认无误后，总控室人员即可利用远程控制系统放其通行。当电梯突然发生停电时，总控室工作人员会立即拿起总控室与电梯轿厢的内部对讲电话，与被困在电梯里的人员进行联络，并及时将电梯停电原因及工程维修人员解困工作进展等情况通知他们，使他们及时感觉到你的服务和关心，进一步提高了“人性化管理”的进程。

建立“网络管理大平台”

传统的物业管理，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的行业。随着网络科技的迅猛发展，宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，为物业管理行业提供了强有力的“硬件”支持。网络化的进程，不仅可以使物业服务企业充分利用内部网络实现信息共享、网上办公，而且还可以与外界配套取得联系，甚至将周边配套视为资源，以补充自身配套的不足，网络化管理大大丰富了物业管理的手段。

物业小区是一个产品群，不是单一的产品，它包含了建筑、配套、环境和日常生活的方方面面。物业管理要做好对这个产品群的服务，有必要借助宽带社区网络建立一个小区物业管理的“大平台”，让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活。物业服务企业也需要利用这个“大平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。

马鞍山裕泰物业2004年自主开发了《物业管理系统》（网络版），利用该系统各相关部门可以通过内部网络实现物业及业主信息资源的共享。客户管理人员可以实时建立、更新数据信息；物业处负责人可以随时查询小区物业的各类基本信息；财务人员可以依据物业及业主信息核算物业服务费、电梯电费等费用，并将收费及欠费情况输入系统；设备管理人员可以记录并查询设备设施的维修保养记录；秩序维护人员可以核对、验证相关业主信息。

裕泰物业管理的钢城花园小区拥有住宅近五千套，物业服务费都要分户核算，其核算与收缴工作相当繁重。小区业主多为双职工家庭，收费员上门收缴物业服务费通常需要多次预约，有时还需晚间上门，存在收缴效率低、钱款安全性差、无法识别假钞、影响业主正常生活等弊端。2007年，裕泰物业与工商银行合作，引入电子商务技术，开通企业网上银行，率先在钢城花园小区试行物业服务费网上收缴服务，取得成功。物业服务企业与小区业主根据《物业服务合同》约定签订网上扣款协议，物业服务企业每年分两次通过企业网上银行以批量扣款方式，从业主指定账户中划扣物业服务费。以往九名收费员需要半年才能完成的工作，现在由一名财务人员坐在电脑前，点点鼠标，十分钟不到就能完成90%以上。不仅大大节省了收费人员，费用收缴的差错率大大降低，钱款及时到账，安全性也有了保障。

21世纪，是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。在未来，随着行业的发展创新，更将是物业管理科技化的时代，将营运出一个个优秀的物业管理品牌，共同去拥抱物业管理品牌时代的太阳。◇

作者单位：马鞍山裕泰物业管理

有限责任公司

编辑：杨艳利