业主大会成法人宜缓行

《北京市物业管理办法（草案）》在网上公开征求意见20天，共征集到网友意见583条。其中一条款：“具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”引起了各界民众的热议，此条款被解读为业主大会终于可以申请“身份证”了。但是，以目前中国社区业主大会发展的成熟度，业主大会试行登记法人是否就可以彻底解决自治难题呢？相关专家提出了五点见解。

1.“成人”条件是否成熟？分析人士认为，当前业主大会在我国还是一个新兴事物，改革应该循序渐进，切忌冒进。该条款如果通过，就意味着除业主专有房屋可以进行登记外，类似车库、会所等全体业主共有财产也可以进行登记，而业主大会将成为管理这些共有财产的法人，以目前我国社区业主大会的成熟度和规范度来说，这样的规定还显得过于前卫。

2.是否有配套的法律依据？根据我国《物权法》和《物业管理条例》等现行法律法规，虽然规定了组成业主大会的业主们拥有公共财产的共有权,业主大会可以根据业主的共同决定对公共财产采取一些必要的措施，但是，业主大会能否拥有公共财产？目前还没有直接的法律依据。如果业主大会可以登记成为法人，就意味着需要并能够拥有公共财产。

3.此法人是否有赔付能力？没有法人资格意味着当小区的公共利益被侵害的时候，业主大会也好，被授权的业主委员会也好，几乎没有起诉开发商或者物业服务企业的诉讼资格。关键的争议点在于，成为“法人”的必要条件是有必要的财产或经费，能够独立承担民事责任。可业主大会有这种能力吗？“如果业主大会和物业服务企业打官司，业主输了，业主大会拿什么赔？”业主大会不能拥有公共财产，此法人就不具备基本赔付能力。

4.能否成立业主大会才是关键。有专家认为，确认业主大会的法人地位当然非常必要，但对目前的现实而言，组织不了业主大会、成立不了业主委员会才是有关方面需要解决的当务之急。只有成立了业主大会和业委会，我们才能够关心业主大会是否获得足够的授权，而目前众所周知，各个地区成立业主大会和业委会的比率还都相当低，在这种基础之上即使“业主大会法人化”之后，业主想要真正维护自己的权利，还有很长的路要走。

5.防止对业委会的监管出现真空。有专家提示：“业主大会登记法人之后，谁代表该法人？业委会还是业委会委员？一旦业主共有财产成为业主大会的注册资本，就意味着在业主大会通过决议的前提下，业主委员会可以对这些财产进行包括买卖、租赁等在内的权利。如果业委会内部出现问题，监督又出现缺位，有可能会出现业委会低价出租房屋、高额收取物业费等牟取私利的行为。

业主大会成为法人可能促进其执行机构业主委员会的运作更加规范，不过也应当建立起一套类似于公司监事会性质的内部监督机构，同时建立包括业主参与、政府监督的外部监管体制，保障业主共有财产的安全。这一系列的问题都应该在业主大会“成人”之前解决。

“最后通过的可能性并不是很大，通过之后还有更多的深层问题出现，但是，我们也应该看到政府、专家、物业服务企业、民众开始集体讨论这个问题已经是一种发展。”社区治理是一个系统工程，业主大会制度是业主实现物权的重要保障，通过不断完善这一制度更是利于减少物业纠纷、降低物业管理的负担。虽然热议业主大会法人化之后，想要实现社区和谐自治还有很长的路要走，但是，只要业主、物业服务企业相互配合，物业纠纷就会越来越少，社区也会更和谐。◇

注：感谢社区问题研究专家陈蔼贫、张海港、王兴灵、李辉对本文的指导。