【分享】办公楼物业等级划分及标准

【导语】中国的办公楼市场一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

从物业管理角度来说，我国的办公楼市场一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、广州)，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)等因素，具体来说写字楼的物业等级和等级标准可作如下划分和界定：

顶级物业(国际写字楼)

楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率;楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

建筑规模：超过50000平方米。

客户进驻：国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

所属区位：位于主要商务区的核心区。

智能化：3A~5A

开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

高档物业(甲级写字楼)

楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

设备标准：应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

建筑规模：1—5万平米。

客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

交通便利：有多种交通工具直达。

所属区位：位于主要商务区或副都心区。

智能化：3A及3A以上。

中档物业(乙级写字楼)

楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖;有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

配套设施：有专用地上、地下停车场。

设备标准：有中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。

建筑规模：无限制。

客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

物业服务：有物业公司服务。

交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

所属区位：副都心或较好的城区位置。

低档物业(丙级写字楼)

楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

装饰标准：外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。

配套设施：无。

设备标准：分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。

规模：无限制。

客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

交通便利：有交通线路到达。

所属区位：一般城区位置。

文章来源于《城市开发（物业版）》杂志。