【热点】谁能从四万亿诱惑中分得一杯羹？

文/吴学安

2013年底，中国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含养老商机达到4万亿元。养老地产已被众多房企、险企视为企业未来又一掘金点。在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举进攻养老地产的2013年，养老地产迎来了其发展的春天。

过去的2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。据相关业内人士预测，随着各项养老政策的逐步落地以及新项目的不断投入市场，2014年将成为整个行业爆发式生长的一年。

“夕阳”经济呈现“朝阳”产业势头

万科涉商、万达转文、保利进军养老产业、恒大开卖矿泉水……这些标杆房企在2013年的每一次大动作、大手笔，都引发了业内外的高度关注。业内人士认为，房地产业在经历了高速发展的黄金十年之后，接下来将直面行业发展的新挑战。而这些房企大佬不约而同地着手“非房”业务，无疑在率先筹谋企业发展的新思路。

伴随老年群体对“以房养老”的逐渐热衷，一批“养老地产”项目也如雨后春笋般成长起来。而“嗅觉灵敏“的诸多房企，也似乎在这“夕阳红”里，看到了难得的商机。近年来，包括万科、保利、绿地、复地、富力等龙头房企，已陆续下水尝试“养老+地产“的模式，推出养老地产发展计划。有统计数据显示，目前有超过25%的品牌房企进入，或已宣布进入养老地产行业”。

2014年伊始，民政部发出《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》。2014年一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。在地方政府层面，有关养老地产的支持政策也正接连出台。如深圳近期提出，优先将养老设施涉及新增建设用地纳入年度实施计划，并享受养老设施用地优惠地价政策。各地与“养老产业”相关的政策会陆续出台，对开发商进军养老地产领域肯定是一个利好。

当前，养老地产正在逐渐形成一个朝阳产业，孕育的市场需求空间巨大，房企正瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如，保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略，万科也在杭州发布了其最新的养老地产产品系列，其他房企在当前战略转型的市场阶段也会在这方面有新动作。

专家分析，整个中国养老市场的商机大约在四万亿。养老产业虽然是夕阳工程，但对房地产业来说，却是朝阳产业。从未来养老地产发展趋势来看，养老地产的开发模式、运营模式等势必会逐渐成熟。从养老地产市场现状来看，龙头房地产企业参与养老地产的开发与运营，能在一定程度上避免当前“作坊式”的作业服务方式，无论从开发模式、运营模式的探索，还是服务体系的构建、服务内容标准化，房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。

去年11月，中共十八届三中全会决定提出，要积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。这表明中国养老地产即将迎来发展黄金期：一方面，短期内养老产业、养老地产政策频发，到“十二五”结束将形成系统的养老服务产业政策，政策面鼓励和支持养老产业、养老地产的发展。另一方面，房企战略转型推动养老地产的发展。当前，养老地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大，因此，房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成作铺垫。此外，养老地产开发运营“标准化”体系逐渐成熟，助推房企在养老地产领域进行快速复制与扩张，总体上推动2014-2016年成为中国养老地产的“爆发期”。

政策暖风吹热养老地产

国务院常务会议确定从2014年1月1日起，将企业退休人员基本养老金水平再提高10%，并向其中有特殊困难的群体适当倾斜。全国7400多万企业退休人员因此受益。养老金水平的提高，对于人们养老需求无疑是一项重大利好，现在享受养老金的老年人可以领取更多的养老金。回到楼市，养老金水平的提高，将会提高养老地产的景气度，受当前收益和未来预测的影响，人们对养老地产关注度将会提高。

随着中国人口红利的消失，与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。老龄化的趋势影响了各行业的调整，房地产行业也是如此，大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕。中国老龄化加速呈现，激发了包括房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前，已有包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉足养老地产开发，中国平安等险资也不甘落后，已在全国范围内大力布局养老地产项目。

究竟未来的养老地产市场有多大？随着中国老龄化加速，养老床位无法满足市场需求，大量的市场需求持续存在。同策咨询研究数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万—185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

目前养老地产缺乏清晰有效的运营和盈利模式，市场接受度尚待检验。一方面，养老地产兼具住宅属性和服务属性，涉及一系列配套设施及服务，形成适合国情的运营模式并非易事。且相关项目往往需要企业前期投入较多，但投资回报周期较长，若无足够的资金或外部融资支撑，投资者承受的风险很大。另一方面，真正意义的养老地产应注重运营，但目前国内项目多是打着养老的噱头圈地卖房子，卖概念大于服务。不少项目仍围绕地产盈利，而非靠应有的养老服务、后续运营管理及增值服务等盈利，没能摆脱传统房地产开发的套路。

经营模式之困考验养老地产

老龄化的趋势影响了各行业的调整，房地产行业也是如此，大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕，首创、华润、远洋等开始试水养老地产，泰康人寿、中国人寿等险企也踌躇满志欲在养老地产分一杯羹。但养老地产看起来很美，但在实际运营过程中面临着很多现实的困境，尤其是养老地产目前在全国处在尝试探索期，缺乏成熟的运营模式和服务机构。

近年来，受土地资源管理及房地产调控政策等影响，很多实力派的房地产企业加大新领域拓展力度，通过涉足养老、旅游文化等“泛地产”项目，拓展“全地产”之路，实施多元化布局。尽管多元化有助于房企规避风险，促使行业细分，延伸产业链条。但在近年发展中，养老、旅游文化等地产新领域面临商业模式不清、融资难、风险大、“造血”功能缺失等诸多困境。

真正意义的养老地产应注重运营，但目前国内项目多是打着养老的噱头圈地卖房子，卖概念大于服务。不少项目仍围绕地产盈利，而非靠应有的养老服务、后续运营管理及增值服务等盈利，没能摆脱传统房地产开发的套路。目前在中国，家庭式居住仍占据主要地位，中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里养老，养老地产的客户群虽然庞大但是仍然具不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产。养老地产如果要实现盈利，就必须提高管理档次，面向“生活独立、财务独立、新消费理念”的老人客户，否则长期运营必然会遇到困难。

在当前房地产调控政策趋于长效化、行业利润普遍下滑的情况下，房企借养老等新领域之力谋求深度转型，无疑是顺应发展潮流的表现。但房企在敏锐“嗅到”利益的同时，切不可一拥而上、盲目投资，否则容易遭遇较大风险。对于开发商来说，应量力而行，在融资能力、物业经营管理与行业资源整合等方面进行突破，因时因地制宜，进行理念和战略创新，寻求合理的转型路径。

作者单位 江苏省连云港市司法局经济法制

编辑 陈丽

文章节选自《城市开发（开发版)》杂志。