物管行业的“十大争议” 你能给出答案吗？

“保安”是否应当承担安全责任

1998年，民营企业家明丕白在其居住地深圳市“笔架山庄”小区楼下遭到歹徒绑架并被杀害。2000年，被害者家属认为“笔架山庄”的物业管理单位存在严重过错，遂起诉要求赔偿，各项赔偿金额总计139万元。案件一审于2001年5月开庭，法院以《民法通则》和《合同法》为主要依据，判定物管公司赔偿受害人家属10万元人民币。

笔架山庄案发生之前的深圳，一直推行“一体化综合管理”，在住宅区范围内，物业管理公司要承担几乎相当于城市管理的一切职能，包括安全防范在内。深圳老一辈的物管人可能还记得当年物业保安协助警方排查收教“三无”人员的情形。笔架山庄案的一审，似乎让大家看到了这一职能实现的不可能。一旦出现安全责任索赔，物业管理公司很可能立即破产。

在民间，支持“保安”应该负有安全防范责任的观点认为，“拿人钱财替人消灾”，业主支付了物管费，物管公司就要对小区里的所有事务负责。反对的观点则是，物管公司没有能力也没有义务承担警察等公权力范围的责任，如果有，也只是“配合”义务。

在法律方面，此争议主要表现为法律条文规定的“模糊”以及不同法规之间的差异。

笔架山庄案判决不久后诞生的国务院《物业管理条例》对“物业保安”只是原则性规定：“维护物业管理区域内的相关秩序”。至于“相关秩序”中是否包含“安全防范”，不甚明了。明确提到“治安”的条款是第二十条：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

实践中，各地方对物业保安的安全防范职能规定不一。在上海仙霞街道，物业保安是治安联防体系中的重要组成部分。另一方面，为了明确物业管理的“维护相关秩序”而不是“安全防范”的职责，中国物业管理协会2008年1号文提倡将“物业保安”统一改称“秩序维护员”。

但是，2010年元旦开始实施的《保安服务管理条例》却明确规定：“本条例所称保安服务是指：……(三)物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务。”该《条例》对哪些造成安全危害的违法犯罪行为应采取哪种措施，也没有进行具体的规定。

具体到笔架山庄案后的“物业保安”责任案件判决，法院仍是以服务合同为最主要的判决依据，如果尽到了合同中的防范义务，物管公司可以不用担责。

该争议到目前为止仍然在继续。

“管理”还是“服务”

2002年，深圳万科物业管理有限公司在国内首次提出了“物业服务处”机构设置。2002年9月11日，时任上海陆家嘴物业管理有限公司总经理的翁国强发表论文《物业管理——服务论》，认为物业管理的本质属性是服务，尤其是对人的服务——“企业要成为业户的好保姆，好管家，好朋友：成为发展商的好参谋，好帮手，好朋友”。由此，业界关于“物业管理”的本质是“管理”还是“服务”的大讨论正式拉开序幕。

“服务派”坚定地认为，“物业服务”最核心的内容就是为业主和物业使用人提供各种服务，即便是为其物业和设施设备提供的维护和保养也是服务的内容之一，叫作“寓管理于服务之中”。尤其是在行业整体产出偏低的情况下，更要拓展各项服务内容，通过服务提高行业的附加值，广开财路。

“管理派”反驳，对物业及附属设施设备实施的事务性管理才是“物业管理”活动的本质，通过有效管理从而实现物业的可持续发展和经营，实现物业的保值和增值是物业管理的核心。一切其他的服务经营手段的拓展，都要以“管理”为基石才能开展。

2007年5月，在万科集团的统一布署下，为弘扬万科变“物业管理”为“物业服务”的理念，物业公司正式更名为“深圳市万科物业服务有限公司”。同年10月1日实施的《物权法》中也将既往的“物业管理企业”写成了“物业服务企业”，《物业管理条例》也以此为根据作了修改，这样看来，似乎“服务论”占领了政策制高点。

“管理论”的代表媒体评论人严实质问道：“既然如此，《物业管理条例》为何不更名为《物业服务条例》?”对此，迄今为止也没有见到任何公开的回应。

北京欠费业主遭遇强制执行

2005年10月18日，北京市朝阳区法院执行庭的法官先后在本区17个小区的显眼位置张贴了法院的判决执行公告，对305名欠缴物业费、供暖费或房租的被执行人名单予以公示，并要求自贴出公告之日起7日内自觉履行交费义务，逾期法院将强制执行。

10月25日执行公告到期，仍有57户业主拒不履行法院判决。朝阳区法院于10月30日清晨出动法警及执行法官共98人，分6路前往欧陆经典、北苑家园等13个小区，对不执行判决的业主采取“堵被窝”的方式进行了强制执行。强制执行后有38名业主交纳了所欠物业管理费，另外12名拒不执行法院判决的业主和4名妨碍公务人员执法的业主则被处以15日司法拘留，并处以每人1,000元罚款。至2005年11月2日，被处以司法拘留的16人中已有12人交纳了全部所欠物业管理费共计78,893元，被提前解除了司法拘留，但另外4名因暴力妨碍强制执行公务的业主将被拘留至期满。在拘留期满后仍须交纳所欠物管费。

对朝阳区欠费业主遭遇强制执行的争议在于，朝阳区法院“选择性执法”是否合理。舒可心撰文评论：“执法决策者没有选择到某一时间尚未执行的案件来组织强制执行;也没有选择标的超过某一个金额的案件来强制执行;而是挑选了某一利益群体对另外一个利益群体败诉的若干个案件来强制执行。……这向社会昭示什么?法院是为法律的严肃性而设立的呢，还是为了某一个社会利益团体设立的呢?或者是以‘法律严肃性’为由而为某一个利益团体服务为实呢?” 陈镇关、刘志国意见相左：“法院执行局强制执行的依据是法官依法审理后形成的生效判决书。判决书象征着国家法律的尊严，如果说生效之后可以不执行，那么前面的依法审理岂不成了儿戏?原告预交的诉讼费用岂不是打了水漂?在国家机器面前，任何一个自然人或法人都是弱者，但是国家机器只保护守法的弱者却不保护违法的弱者。这样的‘选择性执法’有何不妥呢?”

居委会能不能管业委会

自业主委员会诞生起，此争论就一直存在。

一是对二者职能的争论。《物权法》起草者之一河山在2007年认为，以物权法规定的业主委员会的职责，在许多方面都与已经存在的居民委员会产生了交叉，许多工作都可以纳入居民委员会的范围之中，“一件事要设立两个群众自治组织管，势必容易产生矛盾，还给群众增加负担。”他赞成将居住区物业管理纳入社区建设，从法律上将业主委员会置于居民委员会之下则更好，这样可以理顺二者的关系。律师孟宪生对此回应：业主大会对物业管理区域内各项事务的管理权利，应当是法律赋予业主大会和业主委员会对于业主违约和侵权行为的救济权利，不同于居民委员会组织法以及相关法律规定的对社区公共事务的管理的权利。将这种救济权与居委会对社区公共事务的管理权等同起来是错误的。目前，一些地方如广州市拟立法规定，在特殊情况下，如业主委员会集体辞职或无法正常运作，居委会可以代行业委会的职责，也遭到了“过多干涉业主权利”的质疑。

二是对“指导”和“监督”的争论。《物业管理条例》与《业主大会和业主委员会指导规则》两者都明确，居委会对业委会有“指导”和“监督”的职责。但是具体如何“指导”和“监督”没有规定。在执行层面，由于业委会和居委会对此理解的不同，尤其是在业主大会筹备成立中要有居委会的参与，和业主大会的决议必须告知居委会并听取建议这二项上，存在较大的争议。一方认为只要业委会尽到“告知”义务即可，而另一方认为“必须获得认可或批准，否则无效”。

业主委员会该不该领“工资”

曾有业主委员会委员对《现代物业》记者说，付出是应该有回报的，业委会委员遭到殴打，人身安全受到威胁，正常工作受到影响，家人也为此付出许多，而这全部是为了小区的公益。现在为小区争取利益非常困难，如果这些付出全部由业委会委员个人来负担，很不现实。业委会作为一个常态的机构，要能保证它的运作，一定要给业委会委员发“工资”。

另外一些支持的理由还有，中国小区普遍规模庞大、人数众多、事务繁杂，业主委员会总是利用业余时间来管理小区事务将无法应付这样的局面，因此业委会必将会逐渐“职业化”，是业主当中专门从事业委会事务的一群人，由全体业主来为他们支付“工资”。

而反对者认为，其一，业委会必须坚持“义务”劳动，这是该机构天然的职责，如此才能保证秉公办事;如果开始收取“报酬”，则有可能将行贿“合法化”，为业委会委员个人腐败打开路径。其二，如果业委会职业化并领取报酬，其实质也就和全体业主聘用的物业管理公司(在形式上更像“职业经理人”)并无二致，那么一个业主大会聘用两个物业管理者，既不合理也不合法。

舒可心对“领工资”也持有反对意见：业委会委员，其实就是股东，他并不只为其他股东做事，而是为包括他自己在内的所有股东做事，因此，其他股东支付给他一些额外津贴，是合理的。但报酬、工资，那是指与业主群体利益不相干的人，纯粹出卖自己的劳动、智慧，为生存而获取现金——报酬。当然，Bonus(额外津贴)的多少，是要股东大会来确定的，资金，也是由企业的资产支付给那些做事的董事的。不做具体事情的董事，并不拿额外津贴。

业主委员会该不该领“工资”这一争论指向的，其实是人们对“业主委员会到底是一个什么东西”的疑问。

空置房物管费是否可以打折

2008年12月1日起施行的《兰州市物业服务收费管理办法》第二十一条第三款规定，业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的，可以书面告知物业服务企业，经物业服务企业确认登记后，从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

2010年3月1日起实施的《石家庄市物业管理条例》规定，连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20%缴纳物业费。

于2011年8月开始征求意见的《江西省物业管理条例(修订草案)》第四十三条规定，已交付但尚未入住的住宅类物业，自交付之日起二年内物业服务费减半交纳。

……

空置房物管费该不该打折围绕的三个焦点问题是：1、如何定义“空置房”;2、“空置房”究竟产生多少物业管理成本;3、如果“空置房”可以打折，应该按什么标准执行。

支持的论点产生于对管理成本的计算——使用共有部位的频率减少，相应的服务成本就会减少。显然，这出自业主对“使用物业管理”的朴素认识。地方立法对空置房物管费打折规定的陆续出台，成为了支持派最好的论据。

反对的声音除了用实际的管理成本核算反驳外，更从权利义务的角度进行说明。包华认为，所谓“空置房”严格意义上指竣工之后没有实现销售的房子。根据《物业管理条例》的规定，严格意义上的空置房的物业服务费用由建设单位缴纳。对广义的“空置房”，业主的所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。业主是否使用房屋，是其行使所有权时的具体方式。或者说，不使用房屋，是业主放弃所有权中使用权能的表现。根据《物权法》规定，业主可以放弃使用房屋的权利，却不能拒绝承担责任。梁晓东说，也只有全额缴纳物业服务费用的业主，在进行物业管理审计的活动中，才将有充分的权利与理由主张建设单位全额缴纳真正的空置房物业服务费。业主拥有的空置房物管费打折，实际上是对现实当中建设单位普遍忽略自身的应缴费用，所实施的一次战略性的“抵消”行为。

由于司法界没有形成具有全国性共识的评判，理论界也还在继续探讨，相信这一争议会一直持续下去。

物业管理权是否可以信托

提倡将信托制度应用于物业管理的孟宪生提出：信托是一种以财产为中心的法律关系，按照《信托法》第二条的规定，我国信托制度的信托财产的本质应当是指财产权而不是财产权的具体表现形式。《物权法》区分所有权制度为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。物业管理权的基础就是业主的共同管理权。共同管理权作为一种财产权按照信托法的规定，完全可以成为信托财产存在。

通过建立物业管理信托，提倡者希望达到的目的有三：1、信托财产的独立性可以保证业主共有财产包括物业费(物业维护资金)的安全，为业主与物业服务企业之间建立信任关系奠定了制度基础;2、通过物业管理权信托设定主体的权利、义务、责任，建立起相互制约的关系;3、物业管理权信托将纠正个别业主拒缴物业费、违法搭建等违反规约行为的纠正权和救济权信托给物业服务企业，可以提高管理效率和效能，最大限度地维护业主的公共利益。

在物业管理权信托中的讨论中，业主大会或者业主委员会谁是委托人、能否成为委托人、物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意是争论的焦点。郭玉涛对“物业管理权信托制”提出了几点质疑：1、按照《信托法》，信托的委托人必须是对信托财产具有所有权的人或者机构，根据《物权法》第七十条，对于公共部位，只有一个个业主具有所有权，也只有一个个业主具有将该财产权利信托的资格。业主并没有把自己的这个财产权利转让给业主大会或者业主委员会，所以即便是业主大会也没有享有业主的财产权利;2、如果进行信托，那么必须100%的业主均同意按照一个法律文件规定，将全部的公共财产信托给物业管理公司，这和《物权法》“双过半”规定相悖;3、信托财产仅仅是业主共有财产，还是包括一家一户的业主私有财产?根据《物业管理条例》，不可能把业主私有财产作为信托财产……

同样支持信托制的舒可心认为，总体上说，对信托制度用于物业管理权利的怀疑，是来自这样一种观念：信托的建立和维持的条件，必须是需要100%的受益人的无条件同意。这是对《信托法》的误读和没有认真了解《物权法》相关规定的精髓的结果。

耐人寻味的是，国内“首个”实施物业管理权信托制的北京朗琴园小区在建立信托制之后风波不断，在一些重要的研讨场合，物业管理权信托制话题遭遇回避，渐渐也就被人忘却了。

物管企业该不该交“保证金”

2008年-2009年，杭州市、镇江市、吉林市、福州市等地，或进行调查研究或正式出台规定，将“物业服务质量保证金”纳入对物业服务企业的行政监管体系。“物业服务质量保证金”产生自“撤管”或“弃管”现象。从个案到现象，物管公司的“瞬间蒸发”成为各级政府必须面对的社会问题之一。在信用管理机制普遍失灵的情况下，“直接压钱”被看作是不错的方法。

正方观点是：“物业服务保证金”的诞生，在一定的程度上推动了行业发展，减少了恶意竞争，有效地遏制了企业随意“弃管”，促进企业不断提升物业服务质量，不管是否立法要求强制执行，都是一种从经济上规范履约行为的有效手段。

反方观点有：第一，企业的利润空间有限，而且有些业主不缴物管费，多数企业亏损，如果再让企业缴服务质量保证金，企业确有困难。再者，设立保证金，实际上是为企业进入市场又设置了一道门槛。实力小的企业将难以生存，逐渐被淘汰，客观上容易造成垄断。拿出数目不小的资金作为保证金，势必提高了企业运行成本，限制了企业的长足发展;况且缴纳保证金后，这部分资金变得无效率，社会成本也提高了。而最重要的一点是，交不交保证金应该只是合约双方自主自愿的行为，属于商业合同范畴，政府不能强行规定。

监管和制约，一直是物业管理行业中的重磅话题，提出的具体方式不尽相同，产生的争议也往往是技术性的，没有“路线”之争。技术性的争议在所有争议中，显得最为和蔼。

包干制物业管理要不要“晒账单”

2004年7月1日，因为迟迟不肯向广大业主公布物业管理收支账目，北京恋日嘉园物业管理委员会主任和70多名业主代表全部的400多名业主与恋日嘉园的物业管理公司对簿公堂，要求判令物业公司依法履行法定义务，向业主公布3年来的物业管理收支账目并接受审计。这是《物业管理条例》实施以来北京的首例该类案件。对恋日嘉园一案，徐鸿涛提出，物业管理包干制经营模式，业主按统一的收费标准向物业管理公司交纳管理费，无论该管理费总额是否够开支物业管理公司日常支出及公共服务成本，物业公司是盈利还是亏损都与业主无关，业主将物业管理活动的经营风险转移给了物业管理公司，物业管理费的收缴程度、总额及企业总支出、盈利都是物业管理公司的内部财务活动，属于企业财务机密，物业管理公司无需也无必要向业主公布。

2010年《北京市物业管理办法》明确要求物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。北京市住房和城乡建设委员会官员表示，项目公示制度能够搭建起物管与业主的沟通平台，促使业主重新认识物业管理核心价值，保障业主在物业管理活动中的知情权、监督权，促使业主参与物业管理,监督物业服务，有利于物业服务企业与业主建立互信关系。而该项规定的质疑者多是物管公司，他们认为“晒账单”对改善物业管理环境没有太多作用，不交费的业主照样还是不交;如果物管公司晒的结果是“盈利”，那业主一定会要求降低物管费。

人防工程权属归谁

长期以来存在着三种观点：

1、国家所有。第一，人防工程的性质特殊，与普通的建筑物性质不同，公共属性更强于私人属性。第二，开发商在修建人防工程的过程中，国家减让了土地出让金，减免了有关税费，还给予修建人防工程种种优惠条件。因此，国家对人防工程是间接投入。此外我国大量的非商品房住宅小区同样有人防工程，都是由国家完全出资修建的，产权当然由国家所有。

2、开发商所有。一是根据《人民防空法》第五条“谁投资、谁受益”原则、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，开发商直接投资建设人防工程，开发商享有其使用权及收益权。二是建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，并且开发商与业主签订的商品房买卖合同也未约定人防工程纳入公共面积进行分摊。

3、业主所有。人防工程是由开发商修建，就如同开发商修建其他的公用设施一样，业主的产权不仅仅限于户型套内的空间和面积，还包括列入公摊面积的楼道、电梯井、消防井、物业管理用房等面积，这部分面积是按照业主购买的商品房面积按份分摊共有的。

南京理工大学应用经济研究所于2011年9月-10月间，与《现代物业》合作，共同开展了人防工程的业主意愿调查。综览调查获得的数据，可以感受到小区业主对于小区人防车位实行业主自治有明显的倾向，包括全体业主共同拥有车位产权、使用权以及人防车位的管理，但是关于人防车位业主自治的机制并未形成明晰的思路。