历史回顾：20年前的深圳物业

深圳经济特区房地产公司的成立，使1980年成为中国房地产业元年。在深圳这片新中国成立后全新经济“试验田”的土地上，生长出的不仅仅是一栋栋拔地而起的房子，制度和实体上许多个“中国第一”也接踵而至。

东湖丽苑，第一个真正意义上的商品房小区，正是深圳房地产公司开发的项目。《南方都市报》在回顾深圳特区成立30周年时给它的评价是：“它承载的不是一个房子，而是一个城市在创立之初敢为天下先的勇气和梦想，是特区精神的本质体现，也首次体现了土地在市场中的巨大作用。”1981年，深圳市物业管理公司成立，接管东湖丽苑，与这个划时代小区绑定在一起，成为中国物业管理的诞生标志而被载入史册。

自1982年起，深圳逐步放宽建房资格，房地产开发速度大幅加快，房屋产权逐渐变得多元化。1984年，“深圳速度”这个名词诞生，它的原意是指国贸大厦“三天盖完一层楼”。如果以2004年中海物业开始缩减外埠项目为一个时期更迭的标志，那么“深圳速度”引领中国内地物业管理业向前大步迈进的时间大约持续了近二十年。

1985年，深圳市成立房地产管理局，杜志文到房产经营科任科长。此时深圳的房产管理可以分为：公产房管理、商品房管理(自我开发自我管理)、涉外商品房管理。涉外商品房均由深圳市房地产公司开发，如东湖丽苑、怡景花园等。1982年开工建设的怡景花园是中国大陆第一个别墅区。这些商品房大部分卖给了香港公民。据说，即便是香港人，买这些房子也要排队拿号，拿不到的还要托关系，“有钱也买不着”。为了管理涉外商品房，从香港引进了“物业管理”。

1987年，深圳市房产局认真总结了市物业管理公司的管理模式和经验，由时任市政府秘书长李定同志主持，召开了第一次特区住宅区管理工作会议,正式提出住宅区“谁受益、谁出钱”的管理原则，推行“有偿服务”的政策，并推广物业管理公司社会化、企业化、专业化的综合管理模式。(杜志文，《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉诞生记》)

1988年6月，中国内地第一个地方性房改方案出台，深圳率先在全国停止住房实物分配。在次年开始成型的改革制度下，“亚洲第一村”梅林一村横空出世，成为当时深圳最大的福利性商品住房。这个阶段，深圳政府逐渐推行怡景花园等小区的管理模式——设立房地产公司，在“谁开发谁管理”的原则下，推行香港的物业管理模式。

杜志文回忆，说是“推广”实际上也没有完全普及。到1989年时，也只有深圳的一部分住宅区(大约7、8个)的管理叫作“物业管理”。大部分还都叫作“住宅区管理”。但是当时公产房管理已经不能适应大量商品房上市的局面，急需一种新的住宅区和城市管理模式。

杜志文：由于我的主要职务就是房产管理，所以深圳市1985年-1988年之间成立的物业公司的批文基本是由我来起草的，然后拿到市政府盖个章就算可以了，没有现在这么复杂。那时候我的主导思想就是“放水养鱼”，先把队伍拉起来，有数量才能谈质量，放手成立物业管理公司，成立之后就不断地开内部经验交流会，互相学习。其实1981年-1993年之间深圳也还处于探索阶段，期间我本人赴天津等地进行实地调研，也在观察其他地方的情况。

1990年，房产经营科改为管理监察处，杜志文改任副处长，依然具体负责物业管理方面的工作。同年管理监察处组织了莲花二村“一体化管理”试点。深圳市莲花物业管理有限公司则是专门为这个试点成立的物业管理公司，杜志文为其起草了经营批文。试点的成功使得“一体化管理”逐步在深圳推开，到十年之后成为深圳物业管理的一张名片。

1992年深圳推出了物业管理收费指导性文件，在内地范围来说，也是第一份地方性物业管理收费指导文件。

杜志文：1993年，深圳房管局组织了莲花一村的物业管理招标，虽然是内部招标，只面向几个公产房管理公司，没有向社会公开，但可以算作是深圳的第一次物业管理招标。之后的招标都以这一次作为经验来借鉴，包括直接影响了第一次公开招投标——1996年鹿丹村招投标。

1993年4月，杜志文以深圳代表的身份赴广东番禺参加建设部举行的全国物业管理工作会议，史称“建设部番禺会议”。杜志文在会上介绍了香港的物业管理模式和其在深圳推广的经验。时任建设部房地产业司谢家瑾司长在会上总结，因为物业管理是集社会化管理、专业性服务、市场化经营为一体的新型管理体制，和改革开放以来出现的以房地产开发的现代化生产方式建造大规模的住宅小区相配套;和住房制度改革带来私人拥有住房产权的比率日益增加所形成的产权多元化格局相衔接;改变了政府和单位直接管理物业，通过业主和物业服务企业建立经济关系，业主作为财产的主人，共同参与维护物业的完好，这是与社会主义市场经济体制相适应的崭新体制。(谢家瑾，《改革开放的成果，历史性的成就》)她提出在全国推行深圳的住宅区管理模式，会议最终确定了“物业管理”的基本概念，以及全国物业管理发展的大方向和基本模式。

无论如何，1993年建设部番禺会议都是将深圳模式推向全国的关键。

番禺会议后，建设部委托深圳房地产管理局开设全国性物业管理培训班，杜志文返回深圳后着手主持编制培训班的教材。培训班遇到最大的问题是，物业管理在国内没有任何经验可以借鉴，法律法规上没有任何文件，长期处于探讨的状态。参加培训班的各位“老师”和“学生”遇到的主要的困惑，在于究竟这种体制在国内能不能行得通，外来引进的东西必须要和自己的实际结合。

杜志文：但是那些教材其实并不能算正式的“教材”，不像现在是整本整本的书，全部都是打印的。深圳当时有一个培训中心，我回到深圳之后组织几位专家，确定几个主题，聘请一些老师就开始讲课，我还记得我画了第一张课程表。聘请的几个老师，有的讲法律法规、有的讲全国的基本形势、有的讲物业管理基本概念、有的讲管理内容。正式开课时也请建设部郑继荣(音)——当时是房产管理处的处长，请他来讲概论、总讲，物业管理的概念、基本内容、基本操作方式等等都是我来主讲。有时他来不了，我就替他讲。

从具体业务上讲，我们完全是“白手起家”;从社会层面来讲，大家对(物业管理)这个东西都不认识，上至市领导、各部门的领导，下至老百姓都不认识。我们到处宣讲、开研讨会、开情况介绍会。每次开会都要拿出至少两个小时，给大家介绍一下什么叫“物业管理”，为什么要这样搞，怎么搞，好处在哪里。不厌其烦、经常讲、反复讲。

1994年4月，建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布，正式开启全国物业管理的法制时代。它的成型同时也几乎奠定了中国物业管理长期以来“地方推动中央”的局面的形成。

1993年，深圳起草了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，但是一直没有公布，处于研究阶段。杜志文是起草人之一。事实上，深圳条例经过了一个漫长的演进过程：1988年《住宅区管理实施细则》;1989年《住宅区管理办法》;1990年起草《深圳经济特区住宅区管理规定》;1991年8月对《规定》进行全面审议修改;1992年深圳市人大将《规定》上升为《条例》。(杜志文，2011)虽然正式颁布的时间晚于建设部33号令(仅2个月)，就基本的精神和办法而言，后者可以看作是对深圳条例的完善和补充，当然，这也说明了深圳条例的“蓝本”作用。

1993年6月，国内首家物业管理协会——深圳市物业管理协会成立，由杜志文草拟了协会章程并出任秘书长。深圳协会成立后便迅速产生了影响。在临近的广州，何树林、李卓章、穆汉卿等一批物业管理人也很快筹备成立了当地的物业管理协会。

在协会的工作中，杜志文将重心放在行业规范和解决企业问题方面，收集情况并进行研究，一直到1998年离任协会职务。

杜志文：在80年代到90年代这段时间里，深圳的物业管理创造了很多个全国第一，包括后来建设部在全国推行的优秀住宅区考评，最初也是深圳先做起来的。我在那段时候既是研究员也是具体活动的组织者。但是那个时候我们都不太注意这些“第一”。那时候的人对名利没什么概念，一门心思研究问题推进工作。

值得注意的是，在这段时期内，深圳对全国物业管理的影响力与日俱增，但深圳树立自己的领跑地位绝不是通过“闭门造车”的方式实现的。作为行政管理部门的主要负责人，杜志文亲赴天津和沿海各个城市进行考察调研，了解全国范围内房产管理改革的实践情况以及专业人员培训状况。杜志文认为，深圳体制的推行，同样饱含了全国同行的努力。