立案法团：业主大会法人地位启示

随着我国市场经济的不断推进和深化，城市建设和房屋管理势必将从建设主导期向存量房屋的维护和管理主导期转型。面对新的房地产市场改革带来的巨大社会矛盾和需求，近几年，从国家到地方出台了一系列的法律、法规，但是在相关政策的贯彻和推进过程中，物业管理制度本身一些深层次的矛盾逐步显现，特别是业主大会至今不能依照《物权法》设立之后具备明确的市场经济或社会主体地位，引发了一系列问题。笔者结合香港业主立案法团，提出内地的业主大会制度改进和实践操作的建议。

香港业主立案法团成立及运作

1973年，为了改变私人楼宇松散的管理体制，实现业主对私有物业的有效监督，香港立法院通过了《建筑物管理条例》，确立了业主立案法团的法律地位和相关制度，目的是改善香港的物业管理架构。政府以“小团体”的策略，通过“用者自理”，让业主自行解决大厦管理的事务。业主立案法团是独立的法人团体，代表全体业主行使共用部分的权利，负责管理和维修大厦的共用部分。业主立案法团的主要特点是：

具备独立法人地位。业主立案法团是独立法人组织，在民政事务总署协助下成立，在律政司下属的土地注册处进行注册登记。法团成立后，大厦的所有业主都是法团的一员，法团有自己的名称、办公场所，有由常用基金(日常管理费)和备用基金组成的法团自有财产。业主所具有的与建筑物其他业主共有的权利、义务、特权、职责，须由法团行使和履行。业主立案法团可以通过有关共用部分的控制、管理、行政事宜的决议，该决议对全体业主具有约束力;业主所负有的与建筑物共用部分有关的法律责任，须对法团而非对业主执行。法团可以委任管委会来执行日常事务。

成立门槛较低，决议效率较高。在香港，5%以上业权的业主即可要求召开业主大会。香港业主立案法团采取的是“相对多数决”的议事方式，在出席法团业主大会的业主投票中，只计算有效票以及赞成和反对票的百分数，而对弃权、无效、空白票等不予计算。

政府部门积极协助指导，职责明确、管理有序。香港政府认识到，管理私人大厦是业主应尽的义务，因此积极给予业主帮助。民政事务总署、土地注册处接受业主成立法团的申请，房屋协会和民政事务总署共同对业主提供咨询、资助等服务，业主立案法团发生纠纷可以通过土地审裁处予以解决;如果法团发生腐败行为，廉政公署会予以调查处理;其他部门如税务、消防、建设以及房屋协会等均各司其职，主动协助和规范业主立案法团的活动。

需要强调的是，虽然业主立案法团活动需要不同部门的引导支持和必要的行政干预，但因为制度设计上充分考虑了各种细节问题，使得承担法团管理职责的各部门权限界定相对清晰，各部门对业主立案法团的管理既职责明确，又协调有序。

内地业主大会与香港立案法团的比较

内地现行业主大会制度与香港业主立案法团在制度构架上有一些相似之处，但因其主体地位在实际操作中的不可行，使物业管理活动很多深层次的矛盾无法解决，两者的区别主要表现在以下三方面：

一是具不具有独立法人地位。

根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会可以经业主大会授权与物业服务企业签订合同，也可以自行管理物业。但是，相对于香港业主立案法团具有独立法人资格，内地业主委员会或者单个业主实际上均不是物业服务合同的相对方，作为合同真正主体的业主大会没有合法的身份证明(业主大会没有登记机关，也没有印章制度)，也缺少有效的财务制度(业主大会不能直接给业主或者合同相对方开具发票)，无法与物业服务相关的各专业服务企业建立顺畅的合同关系。

如果能尽快赋予业主大会独立的民事主体资格，就可以在同等法律地位上与建设单位、物业服务企业和停车管理、保安、保洁等专业服务企业进行平等协商，有效地开展相关法律活动。同时，赋予业主组织法人地位将促进物业服务领域各主体间责权利的明晰，有利于培育物业服务专业化市场，建立企业优胜劣汰机制，实现物业管理行业的良性竞争。

二是业主组织有无有效的内部制约。

香港业主立案法团权利义务明确，法团负有法律责任去妥善管理和维修大厦的公共部分，并须按照《建筑物管理条例》、《大厦公契》和《大厦管理及维修工作守则》等法规、守则、公约去行使职责和权利，既保证了权利的有效行使，也有了法律约束。

内地的业主大会作为唯一法定业主团体一直处于无实际行为能力的尴尬境地，而使执行其决定的业主委员会成为只有权力、没有义务的特殊组织，并逐渐呈现权力无限扩张的趋势，个别业主委员会成员甚至凌驾于业主大会之上，以为业主服务为名牟取个人利益，使小区陷入业主、业委会、物业企业矛盾纠纷不断却难以有效解决的局面。

如可确认业主大会的民事主体资格，借民事主体地位的法定性，可健全业主大会相应的执行机构、监督机制等，建立必要的管理制度与财务制度，能够有效理顺业主大会内部关系，促使业主重视自己的投票权，从而更加关注小区的制度建设;可以通过相关法律法规的规定和管理规约、法人章程等内部制度的约定有效约束其成员行为，从而实现业主大会活动的权责一致和规范化，便于政府有关部门的指导监督和司法裁判。

三是业主组织的认同感和归属感。

香港政府通过鼓励和协助业主成立业主立案法团，使业主明确认识并能够正确履行自身的权利和义务，尽到管理物业的责任，通过促进业主和住户共同参与社区公共事务，共同解决大厦管理问题，营造睦邻友爱、社区和谐的良好氛围。

内地业主大会如可具备法人主体资格，将有利于彰显业主大会作为实体组织的法律性质，使业主在财产关系上产生应有的认同感和归属感。通过引导业主确立正确的权利义务观念，提高自律意识和自我管理能力，改变当前业主大会内部自我治理无序、管理规约和业主大会议事规则无法有效执行的局面，使业主在依法维护自己权利的同时，也能够自觉遵规守约、履行义务。

目前业主大会主体资格的“名存实亡”已对物业管理行业产生了重大影响。笔者认为，政府应当在制度建设上继续推进，在认真研究发达地区先进制度设计和实践经验的基础上，结合内地实际情况，制定更符合历史发展规律的、更利于保护人民房屋财产、行使共用管理权的法规和政策，使业主大会这一主体真正发挥其社会作用。

(原载于《现代物业》2010年第06期/总第153期)