淮安市业委会工作瘫痪的对策

现代物业杂志 2010-12-01 14:54

近年来,江苏省淮安市富春花园、益兴名流等8个小区业主委员会工作相继瘫痪,不仅仅是由于业主委员会成员辞职导致,还有的是因物业服务费调整引发不同利益群体之间的矛盾,出现一个小区两个业主委员会。如富春花园、富丽花园,互相争斗,集会集访,严重扰乱正常的物业管理和服务活动,影响小区的和谐稳定,变成了严重的社会问题。这引起了淮安市委市政府高度重视,市信访、公安、房管、街道办等部门参与协调处理。

国优示范小区富丽花园遭遇业委会工作危机,小区内停车混乱

2009年,淮安市为解决业主自治管理的问题,由房管局物管处牵头,通过对富春花园等8个小区进行调查研究,分析原因,结合淮安地区实际情况,于2010年制定了解决问题的具体措施,有效改善了全市业主委员会的工作环境,化解了业主委员会工作问题。

业主委员会工作瘫痪的问题及原因

业主委员会工作不能正常开展,直至瘫痪,根源在于业主委员会是松散型社会民间组织,缺乏制度性约束,但促成业主委员会瘫痪的主要诱因有以下三个:

“分庭抗衡”

部分业主擅自或另行成立“业主委员会”,干扰原业主委员会正常工作。调查发现,富丽花园等8个小区有一个共同点——纠纷都是由物业服务费调整引起的,其中7个业主委员会瘫痪,1个勉强维持工作。

国优示范小区富丽花园,为过渡到物业服务市场价格,降低国有企业补贴,拟将物业服务费从0.16元/㎡/月调整到0.25元/㎡/月。部分业主反对提价,并迁怒于业主委员会,质疑业委会成立有瑕疵、调价程序不合法等,且另行成立“业主委员会”。 区房管部门及时协调处理,依据《物业管理条例》第十九条规定,作出对擅自成立的“业主委员会”属于不合法的认定。但这没能解决问题,反对提价的部分业主又依据《物业管理条例》第十三条规定,启动20%的业主提议,要求召开业主大会临时会议。原业主委员会认为提议中部分人员不是真正的业主,要求核查其身份和提议的真实性,并主动回避,请辖区街道办负责核实。核实时,提议人员强烈反对,并以熟悉业主大会规程,不需要政府部门指导为由,又擅自成立了“业主委员会”。由此,小区出现两个业主委员会,不仅严重干扰原业主委员会正常工作,影响业委会成员的工作积极性,而且引发小区内部不同利益群体之间的矛盾,并演变成群体性集访事件,造成不良的社会影响。

“甩手不干”

部分业委会成员辞职或离职,导致业主委员会法定人数不足。在工作顺利的情况下,业主委员会成员工作热情较高,积极负责,当遇到矛盾纠纷受到委屈时就撂挑子,辞职不干,导致业主委员会法定人数不足,不能作出有效的决议,影响到小区日常管理。经调查,这8个小区共有21个业委会工作岗位,因矛盾纠纷辞职的有16个,占到76.2%。其中益兴名流花苑业主委员会,小区实行业主自行管理1年后,账面亏本12万元,拟调整物业服务费。加上小区监控设施改建的质量等问题,内部意见分歧较大,业主委员会主任等5人遂辞职不干,小区无人牵头负责,矛盾得不到及时有效解决。另外淮海花苑小区个别业主以小区开发建设遗留问题未解决为由,滋扰业主委员会主任等人正常的家庭生活,迫使该小区业主委员会瘫痪,并且在该小区物业服务合同到期后,也无法续聘或重新选聘物业服务企业。

缺乏经费

缺乏办公经费,导致业主委员会工作不能正常运转。无论是自治选举,还是业委会日常运作都需要资金,现实状况是业主委员会没有固定经费来源,仅靠业委会成员无偿服务,热心奉献,很难保障业主委员会长期高效服务。经调查,8个小区业主委员会都没有办公经费来源,因此部分业主委员会主任主动退出。其中淮海花园首届业主大会筹备时,当选的主任积极性很高,筹备时主动垫付通信等办公费用2,000多元。在业主委员会运作时,办公经费无着落,无法支付副主任、秘书长等津贴,主任遂主动辞职,导致业主委员会刚产生不久就瘫痪。环城小区业主委员会主任是一名下岗工人,为小区服务每月电话费、交通费、打印费等开支60元,没处报销,已转化为家庭经济负担,该主任表示以后再也不当这种“贴钱主任”了。

对策措施

业主委员会是物业管理的主体之一,更是决定小区和谐的关键组织之一,应当具有高度的稳定性。为防止业主委员会形同虚设或瘫痪,淮安市于2010年出台的《淮安市业主大会和业主委员会指导细则》,对这些问题作了明确规定。主要措施有:

采取记名投票方式进行表决,增强业主委员会工作的公开透明性。对召开临时业主大会的,应明确理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话,并有提议业主签名,街道办有权对真实性进行核查。另外,除筹备组、业主委员会、居民委员会外,任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议(含首次业主大会会议)。有效防止少部分业主假借业主公共利益名义,煽动不明真相的业主参与其活动,更好地限制少部分业主擅自组织成立“业主委员会”行为。

建立业委会成员回避制度,保证业主委员会工作的独立性。明确业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。业主大会筹备委员会负责对业主委员会候选人进行身份核实,及时对利害关系人进行调整,确保业主委员会独立工作。防止授人以柄,有效减少业主质疑和对业主委员会的正常决策的干扰。

建立业主委员会候补委员机制,解决成员退出机制,保证业主委员会工作的连续性。业主委员会按照不低于30%的比例配备候补委员,在选举委员时同时选举候补委员,候补委员列席业主委员会会议,只有建议权,没有表决权。在业主委员会委员辞职或退职时,候补委员依据选举时得票多少顺序,优先直接进入业主委员会,履行业主委员会成员职责。

解决业主委员会办公经费,保障业主委员会正常运作。办公经费是开展任何一项工作的必备前提条件。从2010年5月份开始,淮安市前期物业管理招标时,明确从小区公共设施、共用场地经营收益中一次性计提费用。从中标结果看,目前计提业主委员会办公经费标准在1.5—5万元,按小区规模折算成每平方米0.3元,专项用作业主委员会成立及前期开办费用。业主委员会成立后,在续聘或重新招聘物业服务企业时,重新约定补贴标准。2009年以来,业主委员会重新选聘物业服务企业的有6个,其中计提办公经费的有4个小区,一般按3年一次性计提,经费在6—12万元之间。

社区居委会代为履行业主委员会职责,保障业主权利。在业主委员会瘫痪期间或不能正常开展工作期间,由辖区居委会代为行使业主委员会的权利,牵头召开业主大会,根据业主大会决定,选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用维修资金,监督物业服务质量等,确保小区业主自治管理正常开展。直到小区重新选举业主委员会或业主委员会能够正常履行职责时,居委会临时代管权终止。

组织开展培训活动,提高业主委员会自治能力。每年组织一次市区业主委员会培训,使业委会成员们熟悉有关法规政策,掌握自治技能,提高自治水平和解决实际问题的能力。另外,通过淮安物业管理研究会,搭建业主自治组织学习交流的平台,建立业主、业主委员会、物业服务企业、政府部门沟通的渠道。通过建立培训交流机制,便于及时掌握业主委员会存在的问题,能够超前化解矛盾。

自淮安市《指导细则》实施以来,业主委员会工作状况得到明显改善,没有新增瘫痪的业主委员会,也没有再出现擅自成立业主委员会的现象。淮海花园已经由辖区居委会代为履行职责,其他的正由辖区街道办准备业主委员会改选工作。但从另一个角度来看,业主维权意识日益增强,业主自治管理中暴露的问题,更需要政策规范,政府引导,及时化解,才能促进业主自治朝着自律、规范、健康、有序的方向发展。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第09期/总第162期)

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